요즈음처럼 부동산 시장에 대하여 전문가들이 말을 아끼던 적은 없었던걸 같습니다. 년말 들어 부동산시장이 급속히 빠지기 시작하며 더욱 침묵으로 일관하고, 다루는 시점에 따라 틀리나, 그전처럼, 폭락이니, 침체나 하는 과격한 단어는 쓰지 않는 것 같습니다. 나중에 시간되면 말씀드리겠지만, 정치적이거나 보합적시기에 단기적인 현상이라고 생각하는 것 같습니다. 2018년 부동산시장을 되짚어보고 내년의 시장 추이를 말씀드리겠습니다, 통계와 자료는 산타클라리타와 밸리지역만을 산출하였습니다.
올해에 주택거래량은 어떤 가요?
올해의 주택거래량은 봄과 여름에 걸쳐서는 예년과 같은 비슷한 거래량을 보였으나, 7월이후 여름에 접어들면서 거래의 부진으로 인하여 예년에 비하여 거래량이 많이 감소되었습니다. 밸리는 2017년 총8,208채가 거래되었으나 2017년에는 7,432채로 9%정도가 감소, 산타클라리타는 2017년에는 3,640채, 2018년에는 3,282채로 10%정도 거래가 감소되었습니다. 어떻게 보면 그동안 꾸준히 이어져왔던 상승세의 조정기로 볼수도 있습니다
올해 주택가격은 얼마나 올랐나요
올해 연말의 주택가격을 연초를 기준으로 얼마나 올랐는지 살펴보겠습니다. 1500SF 방3개자리 콘도를 기준으로 밸리와 산타클라리타 지역 모두 가격이 하락하였습니다. 콘도를 먼저 살펴보겠습니다. 1월에 $491,000원하던 밸리지역의 콘도가 11월에는 $482,000로 1.8%로, 산타클라리타는 465천불에서 427천불로 8%가 하락하였습니다. 단독주택은 밸리의 1500SF에 방3개짜리 단독주택은 1월에 604천불에 거래되었고, 11월에는 613천불로 1.8%정도로 소폭 상승하였습니다. 산타클라리타밸리는 1월 556천불에서 11월 564천불으로 1.4%정도가 소폭 상승하였습니다. 그동안 매년 최소5%에서 20%가 오르던 상황에 비하면 실망스러우나 조정기에 접어든 당연한 현상으로 볼수도 있습니다.
다른 지역과 비교하면 어떤 지요?
한국인들이 많이 사는 한인타운과 얼바인지역의 1월과 연말의 3Bed 단독 주택가격변동을 살펴보면, 한인타운지역의 연말주택가격은 1월에비해 16%가덜어진 평균 92만불에 거래가 되었고, 어바인지역은 2%정도가 떨어진 평균 875천불에 거래가 되어 습니다. 주택 평균 판매일 역시 30일전후에서 50일정도로 조정되어 집을 내놓고 이사 가기까지 4개월전후가 소요됩니다.
올해의 모기지 금리 변동추이와 내년의 예상은?
2017년평균 3.85%대이던 금리가 2018년 연말기준 5%대로 진입 되었습니다. 정부의 목표인 6.5%에 도달하기까지는 상승세가 1-2년이 더 지속될 것입니다. 2019년의 금리 인상예상치는 주택융자조합은 5.2%, 프레디맥은 5.1%, 패니메는 4.7%로 예상합니다. 이는, 내년에는 금리가 올해처럼 가파르게 오르지는 않을 것이라는 예상치 이기도 합니다
주택가격이 폭락한다는데?
1960년대 중반의 중간주택가격은 2만불전후였고, 40년뒤인 2000년에는 20만초반으로 2006년에는 50만불중반까지오르고, 현재는 금융상태로 인한 폭락시기를 거치고도, 중간주태가격이 60만불 중반대로 올랐습니다. 1960년대후의 2018년까지 30년여간 중간주택가는 2만불에서 65만불로 단기적 오르내림이 있었 어도, 꾸준히 상승하여 32.5배가 올랐습니다. 부동산 투자는 위험하다는 분들, 실패를 하신 분들은 단기차액을 노려 오를때사고 내릴 때 시장에 내놓은, 투기를 투자라고 우기는 분일 것입니다.
내년에 집을 팔려면 언제 내놓으면 되나요?
정말 잘못 알고 있는 수치가 있습니다, 집은 3-4월 봄에 잘 팔린다고, 3-4월의 통계는 1-2월에 시장에 내놓은 매물이 에스크로가 종결된 시점의 통계입니다. 연초에 일찍 매물을 시장에 내놓으면 매물이 부족하고, 봄 성수기 가격을 기준으로 시장에 내놓으므로 빠른 주택매매와 좋은 가격을 받을수있습니다.
또한, 매매를 망설이는분들중, 자금문제, 다운사이징, 학군과 자녀 문제등으로 판단이 어려우신 분들은 1년이건 3년이건 후에 분명히 매매한다는 확신이 섰으면 당장 매매에 임하시는 것이, 주택을 매매하게 된 원인인 다른 더 중요한일을 잘 처리할 수 있는 자금확보와 시간여유를 갖게되는것일것입니다. 노후 준비중이시거나, 투자한주택이 가격의 선행, 후행의 시기가 맞닿으시면, 거주나 투자처를 새로운 수익지역으로 옮기시고, 오래 거주하실 예정이시거나, 노후주택, 가격 후행지역으로 최근에 이사 하신분들은 5년이상 계속 거주하시면 만족할 만한 투자회수율을 거두실 수 있을 것입니다. 주택은 거주가 우선이나 투자도 고려하셔야합니다. 중산층분들은 어떠한 형태의 투자를 하 셔도 주택이 주는 투자회수율만큼 목돈을 쥐는 효과를 거둘 수 있는 투자처는 없을 것입니다.
바이어분들은 어떤 형태, 큰집이 필요하건, 지역을 옮기건 다운사이징 하시건 주택구매는하셔야하니, 구매는 빨리 실행하시면 하실 수록 유리하실 것입니다. 내년에도 특별히 주택가격이 폭락(?)할 기미는 전혀 없습니다.
우물쭈물하다가, 그럴껄하고, 내이럴줄 알았다고 해봐야 소용이 없을 것입니다. 다음달에는 렌트 투자와 렌트 시장의 분석과 바이어분들에게 도움이 되는 시장현황을 살펴보도록 하겠습니다.
