주택시장 결산 및 전망 Q&A
금월에는 2019년과 향후 중기적인 부동산 시장 현황변화에 대하여 말씀드리겠습니다.
주택을 구매하고자 하는 경우, 꼭 짚고 나가야 할 한가지 사항이 있습니다. 투자와 투기는 확실히 구분하여야 합니다. 주택을 구매하여 시간차공격을 하여 단기차액에 관심이 있거나, 주택을 업그레이드하거나 고쳐서 팔아 차익에 관심두시는분들은 아예 생각을 바꾸셔야 합니다. 숏 세일이 성행하거나 은행매물이 많은 시기에도 마찬가지입니다. 그렇게 생각하는 대로 쉽게 자산을 불릴 수 있었다면, 건축하시는 분들이나, 투기하신 분들이 많은 부를 축적하였을 것입니다.
부동산 투자회수율은 10년에 100%정도가 정석입니다. 그 100%가오르는 기간동안 정치적인문제, 경재정책의 문제, 계절적 비수기 등의 문제로 가격은 오름과 내림을 반복하나 장기적으로 보면 평균치는 완만한 곡선을 그리며 오릅니다. 이 완만한 곡선을 타고 투자하시는 분들과 달리, 단기적인 오름 내림에 따라 흔들리시는 분들이 투기하시는 분들입니다.
앞으로 주택시장의 가장 큰 변화요인은 무언가요?
일전에 Zillow에서 2020년에는 주택가격이 폭락한다고 발표했고, CNBC는 주택가격 폭락이 시작되었다고 발표했습니다. 사장이 본인주택을 잘못된 Zillow의 감정가에 반값에 매각한 Zillow는 2020년후의 장기 예측은 않 합니다. CNBC는 제목은 폭락 운운하고 세부 기사에는 당분간 몇 달간 가격이 떨어질것이다라고 언급합니다. 즉. 단기적인 현황 중 자극적인 단어만 제목으로 내세우는 기사를 위한 기사를 씁니다. 즉, 장기적인 상승세 동향 중 작은 오르내림을 그렇게 평가하는 것으로 봅니다. 더 파이낸셜 타임스는 향후 주택이 부족할 것이다, 비즈니스 인사이드에서는 이미 셀러들은 주택부족에대하여 잘 알고 시장에 내놓은 매물도 회수한다, 2020년까지 부동산시장은 트럼프 대통령의 경제에 대한 복지부동정책때문에 활성화되지않고 다소 둔화되거나 보합세를 이룰 것이라 합니다. 단기적인 사항이 어떠하든 장기적으로는 주택부족사태가 초래한다는 점입니다. 과거의 추세를 보면 대개의 바이어들은 금리 인상에 대한 사항은 긍정합니다. 즉, 금리는 오른다고 구매결정에는 상대적으로 크게 영향을 주지는 않습니다. 향후는 주택매물부족과 아무런 대책이 없는 정부의 정책이 부동산 시장에 가장 큰 변수를 줄 것입니다.
주택시장의 변화에 영향을 많이 줄 요건
향후 주택시장에 가장 큰 영향을 줄 요인은 주택공급의 절대부족이라는 점입니다 수요가 많고 공급이 딸리면 가격이 상승하는 것은 당연하며, 공급이 부족해지는 요인에 대한 영향을 줄 요건은, 첫째, 40-50대 늦게 결혼하여 새집 장만의 시기가 되었고, 집을 넓혀갈 분들의 주택 수요입니다, 이 10년차의 인벤토리만큼 같은 기간 필요한 주택을, 금융대란 이후의 10년간 거의 신규 주택 건축이 없었습니다. 둘째는, 보통 65세전후에 집을 매각하거나, 자녀에게 주택을 상속하여 주던 은퇴자들은 그 전과 달리 20년이상의 수명이 늘어나고 일하는 연세가 연장되어 전혀 주택을 매각하거나, 상속하여 줄 생각을 않 하십니다. 이러다 보니, 50-60대의 주택수요자 역시 선배 세대의 보유주택 거주기간 연장으로 이사하거나 넓혀갈 주택의 인벤토리 자체가 없어진 것입니다, 이로 인하여 20-30년정도의 주택 인벤토리가 부족하고, 셋째는, 이러한 인벤토리가 해소된다고 하여도, 과거 70-80세정도에 운명하거나, 요양 시설로 가던 연장자분들이 이제는 10-20년의 수명이 늘어나 또한, 10-20년분의 시니어 주택 인벤토리 부족이 초래될 것입니다. 아마 이중 가장 큰 문제가 현재 전혀 고려가 되지 않고 있는 시니어분들의 주택대란 일 것입니다.
앞으로 주택을 살필요가 없다는데?
요즈음은 이 말은 거의 자취를 감춘 것 같습니다, 급격한 변화에 다른 혼동 중에 나온 자존심강한 젊은 세대의 변론일 뿐입니다. 그간 워낙 많이 올라버린 월 몇 천불의 렌트를 더 이상 지불하고 싶지 않을 것이고, 그들도 충분한 보수를 받게 되고 통장에 돈이 쌓이면 제일 먼저 구매하고 싶은 자산은 자기의 집일 것입니다.
올해 주택구매자와 5년뒤 구매자와의 엄청난 차이
5년뒤 금리가 6.5%로 오르고, 주택가격이 20%정도 오른다고 기준하고, 10만불 다운으로 50만불짜리 자리 주택을 구매한다면, 지금은 관리비용 제외하고 월 모기지 1,600불(원금상환액 제외), 재산세 500불이지출되어 월 2,100불정도가 지출되고, 5년간, 2만4천불의 원금상환이 이루어집니다. 그러나, 5년뒤 구입하게 되는 구매자는 월모기지 2,100불, 재산세상승분월 625불로월 2725불이 필요합니다. 월 차액도 차액이지만, 여기에 더하여, 오른 주택가격만큼의 추가자금이 10만불이 더 필요할 것입니다.
10년 동안 구매주택을 보유한다고 기준하면, 5년늦게 구매하신 분은, 주택가격 10만불 추가지불, 원금 상환금 2만4천불, 오른 이자와 재산세 추가부담 7만5천불등 5년 미루어 주택을 구매한분은 손해보는 비용이 무려 199천불이 됩니다.
미국의 시스템은 중산층 이하는 100%벌면 100% 다 쓰도록 구축되어 있고, 더욱이 요즈음, 부익부 빈익빈 시스템에 의한 빈부 격차는 더 벌어지며, 상위층의 고소득자는 가만이 있어도, 자동으로 재산이 증식되는 것이 미국의 시스템입니다. 즉, 재산을 증식하려면 돈으로 투자하고 돈으로 되돌려 받아야 하는데 안타깝게도 대부분의 중산층인 봉급생활자나 자영업자분들은 상위층의 자산, 지식, Network등의 기득권은 따라잡기는 불가능하고, 전문지식이나, 기반 여건 역시, 얻기가 힘들어 주식이나, 저축에 눈을 돌리는 것이 대부분입니다. 그러나, 주변을 한번 돌아 보십시요. 여유였게 회심의 미소를 짓고 있는 노후가 보장되고 수입이 안정되어 있는 분들의 공통점을, 바로, 부동산을 보유하고 계신 분 들입니다. 왜 일까요? 부동산은 기득권이나 기반의 필요보다는 투자에 대한 올바른 생각과, 시야를 가지고 있으면 되며 특히, 제일 유리한점은, 아래와 같이 부동산의 자산증식은 복리방식이라는 점입니다. 매체가 거론하는 “올해는 주택가격이 다른 해보다 낮은 5-7% 상승했습니다”라는 말에 “에게” 하지 마시고, 아래의 도표를 보면 깜작 놀라실 것입니다. 아시지요? 전 세계의 아무 은행도 복리이자를 저축자에게 주지는 않습니다.
결론은, 주택경기가 보합세를 이루며 활발하지 않아도, 내부적으로 경기와 같이 흐르는 상황은 변하지 않습니다. 절대적인 주택 부족, 특히, 중소형주택과 시니어주택의 부족대란, 주택구매는 늦출수록 생각보다 많은 손해를 보게 된다는 이 두가지 심각한점은 잘 기억하시고 대처하셨으면 합니다.
