부동산 에이전트라는 직업이 사라질수 없는 이유
요즈음 부쩍 부동산 에이전트는 투자 없이 무자본으로 쉽게 할 수 있는 일이라는 생각에 부동산 라이선스를 취득하고 본격적으로 일선에 나서는 분들이 많습니다. 얼마전, 부동산경기가 좋지 않은 시기에 생존하지 못한 에이전트는 전업을 하고, 많은 부동산 회사들이 문을 닫거나 합병이 되었습니다. 대개는 부동산에이전트라는 직업을 , 사랑스러운 가정을 유지하기 위한 수입과 아울러, 전문전인 자부심을 가진 평생직장으로 생각하며 전문인으로서의 활동을 합니다만, 간혹은 마땅한 직업이 없어, 그냥 만만하게 쉬워 보여서 , 편한 것 같아서 라는 이유로 하려는 분들도 있습니다,물론, 개미같이 일하며, 연간 몇 십 만 불씩의 고소득을 올리는 에이전트도 있습니다. 그러나, 에이전트 수수료는 셀러와 바이어 측의 에이전트가 반씩 분할하고, 여기에 회사의 공제, 거래보상보험금, 기본세금을 제외 한 후, 인컴 택스와 광고비, 차량유지비, 인쇄비등을 정산하면 집에 가져 갈 수 있는 금액은, 20-30%정도로 년간10-20만불의 수수료(사실은 식당이나 자영업의 총매상과 같은데 이를 모두 에이전트 수입이라고 혼동하시는분들이 많습니다) 소득을 올리는 에이전트기준으로 보면, 증 하위의 봉급 생활자 정도와 같은 수준입니다.그러다보니, 파트타임을하시는분들은 제대교 교육과 자기개발을 하지 못하여 적절한 수입을 올리지못하여 포기하거나, 이러지도 저러지도 못하고 계신 분들도 많습니다. 거래의 성사는 상위의 10%의 에이전트가 전체의 80-90%를 성사시킨다고 합니다. 즉, 많은 에이전트는 라이선스만 걸어놓고 있거나, 일손을 놓고 있거나, 자기개발과 마케팅 등을 안 하여 고객으로부터 문의나 매매계약을 거의 하지 못한다고 보면 됩니다. 쉬워 보이는 에이전트의 일은 끊임없는 자기개발과 교육이수, 대인관계의 개발등과 특히 많은 서류처리일이 에이전트의 질과 전문가적인 정신을 필요로합니다. 이번달은 에이전트가 왜 영구적인 직업군이 될수있는지에대하여 말씀드리겠습니다
요즈음은 셀프서비스가 트렌드입니다, 대형점포에는 Self Checkout, 또한, 모든정보와 기술의 발달로 많은 부분들이 자기스스로 처리할수있게 되었습니다. 몇 년전에는 젊은이들 위주로 “sell Home by Owner”라는 말이 생길정도로 부동산 매매를 직접하려고 했었습니다만, 요즈음은 거의 사라졌습니다 물론 요즈음 부동산에대한 모든정보가 인터넷으로 오픈되어 웬만한 바이어 셀러는 에이전트와 비슷할정도의 정보를 보유하고 있습니다. 기술의 발달로 없어지는 직업군도 있으나, 그렇치 않은 직업군중의 하나가 에이전트라는직업입니다. 얼핏보면 정보를 많이 가지고 있다고 생각하나, 사실은 많은 정보 때문에 에이전트에대한 필요성이 더 높은것입니다. 에이전트는 그 만큼 더깊은 전문지식과 꺼꾸로 이만하면 되었다고 생각하는 바이어 셀러의 정보를 모두 알고있고, 그에대하여 자문과 설명, 의사결정에대한 보조를 해주게됩니다.
다음은 에이전트가 왜 더 필요한 직업군으로 될것인지에대한 의견입니다
부동산 매매의 형태가 점점더 복잡해집니다
자동차구매, 항공권등의 구매는 인터넷을 통해 더 단순해지고 표준화되어 인터넷을 통한 구매가 더둑 더 발달할것입니다. 그러나 부동산매매는 짧게는1-2달에서 숏세일 같은 경우는 6-7개월이 넘게걸리는 장기적인 매매이고, 여기에 바이어셀럴리스팅에이전트 셀링에이전느 에스크로 타이틀 금융기관 인스팩션 회사 더나아가서는 회계사 정부 승인 감독 변호사등 많은 상황이 전개되고 인터넷 발전으로 추가되는 정보로 인하여 에이전트 모든 정보와 의사결정의 교통요소에서 시간과 방향을 지켜보고 결정하거나 의뢰 및 승인을 받아야합니다. 이러란 복잡성만큼 전문성이 더욱더 필요한 것이 부동산 매매입니다. 만약 에이전트가 없으면 이 복잡한 정보의 내용(간혹 바이어 셀러분들은 이러한 단편적 정보를 에이전트보다 많이 안다고 혼동합니다)을 누구에게 설명을 듣거나 의사결정의 자문을 받겠습니가?
점점더 복잡해지고 양이 많아지는 서류
매물을 찾고 선택하고 오퍼를넣어 계약이 이루어지는 것은 바이어 셀러입장에서는 양적으로 흡사 70%이상 끝난것으로 생각하지만, 사실은 질적인 일은 에스크로가 오픈되면서 시작됩니다. 많은 서류의 사인, 승인, 검토조사등 질적으로는 에스크로이후의 업무가 80%이상입니다. 2000년대 초만해도 부동산거래는 아주 간단하였고, Ditto지에 인쇄된 계약서에 사인을 직접받으러다니고 매매자료는 Fax로 주고받았습니다. 그러나 인터넷으로 인해 개방된정보로인하여 점점더 거래의 조건과 소송대비에따른 문구추구등으로 점점 더 복잡해졌습니다. 한줄한줄 중요한사항이고 잘못된 서명은 법정소송으로 번지기까지합니다.
점점더 어려워지는 Sell by Owner
왜, 요즈음은 슬기로운 젊은층들이 직접 집을 팔거나 사는 것을 포기하고 에이전트에 의뢰하는지를 잘 알아야합니다. 집을 사기위하여 약속하고 매물을 보기만하면 되는줄알았는데, 집의 싱태점검, 정부 허가와 승인, 인스팩션의 의뢰, 가격의 산정과 오퍼를 넣고 작성하는데 전무한 지식, 특히 오퍼를 넣고 경쟁을 이기려면 어떠한 요령이 필요한지등, 매매하려면 바이어가 필요한 모든 사항은 물론, 방문한 셀러에 대한 전문적인 대응, 오히려 꺼꾸로 오픈하우스와 집을 보여주는 약속은 MLS를 통한 등록과 전미국으로 나가는 MLS네트웍이 없이는 어려울것입니다. 이러한 시스템이 없이 집앞에 간판만 걸고 집을 빨리, 전문가인 상대 에이전트와 싸워 제가격을 받을수 있을까요? 꺼끄로 이러한 전문 내트웍은 전문에이전트외에는 접톡을 할 수가 없습니다. Zillow와 Trulia등의 일반인 상대 웹사이트도 리스팅에이전트의 승인을받아야만 MLS를 통하여만 게시하고 업데이트를 할수 있습니다.
적절한가격에 적절한 시기에 팔려면 에이전트를 고용하세요
컬럼에서 여러 번 얘기했지만 싸고 좋은 집은 없습니다. 비싸게 빨리팔수도 없습니다. 이는 가격과 조건이 서로 상반돼기 때문입니다. 빨리 팔려면 셀러는 억울한가격에, 바이어는 좋은가격에, 좋은가격에 팔려면 그만큼 집의 콘디션과 제반 조건이 좋아야합니다, 셀러가 남루한집을 비싸게 내놓으면 바이어가 돈을 더주고 살리가 없는것입니다. 이는 미국에 발달한 통계시스템과 이를 사용하는 MLS가 있기때문입니다. 바이어 입장에서는 어떤집이 어떤위치에 어떤조건(유산 상속, 테넌트거주, 숏세일, NOD상태등과 특별한 집의 상태, 조건, 인허가사항등은 일반인 열람이 불가 합니다)인지를 에이전트가 전문적인 정보시스템을 통하여 찾아주게됩니다. 오퍼를 넣는 사항도 앞에서 얘기했지만 전문적인 작성과 오포를넣어 승인받으려면 해야하는 요령등이 모두 에이전트가 하는일입니다, 그냥 언터넷상으로 입력만 하는것이아니고 모두상황을 직접 둘러보고 의논하고 의사결정을 자문하여 결론을 얻고 마음에 드는집을 사는것입겁니다.
시도 때도 없이 걸려 오는 고객으로부터의 전화를 응대하고, 정말, 식사하다 수저 입에 물고 뛰어나가는 정신과, 꾸준히 자기개발과 인맥개발을 위하여 불철주야 노력하는 에이전트만이 살아남고, 백만장자의 꿈을 꿀수있습니다. 이러한 자기와의 싸움에서 진 에이전트 분 들은 1-2년 뒤에는 쓸쓸히 쉽지 않은 직업 임을 알고 되돌아 섭니다. 아십니까? 중간 소득 에이전트들의 41%는 매일 8-10시간씩, 주 50-60시간 이상씩 일을 합니다. 올바른 프로정신과 적극적인 자세로 일하는 상위 20%의 에이전트들은 잡담 할 시간이 없습니다, 파트타임으로 혹은, 쉬운 일자리로 생각하는 분들로 인하여, 주택 혹은 비니지스등 소중한 재산을 보유한 분들의 이익의 대변을 해드리고, 전문적인 지식으로 무장되어 존경 받아야 할 에이전트라는 영구히 유지될 직업군에 속할것입니다
