주택매매 최대 적기 인가? 주택사도 될까요? 팔면 어떨까요?
부동산 시장에대한 원고를 오랜 기간 쓰다보니, 참 묘한 감정을 느낄때가 많습니다. 부동산 전문가나, 경제전문가들 역시 할수 없는지 어떤 특별한 기미만 보이면 너도나도 부동산경제가 몰락하거나, 금세 경기가 회복 되는 것처럼 발표하고, 평가하다간, 몇달정도 지나면 언제 그랬냐는듯이 잠잠해지는것이 반복되는것입니다. 역시, 최근의 형세도 마찬가지인것 같습니다, 유럽의 경제문제로 여러가지 제시와 평가를 하다가 이제는 조용합니다, 아무도 말을 하지 않습니다. 단지, 입을 모으는 것은 실물경기와, 부동산경기는 이제 풀릴것이라고 조심스럽게 관망한다는 것입니다.
실물 경기가 좋아지나요? 점점더 나빠지는 것 같은데요.
FRB가 기준금리조정로는 더 이상 유동성 조정을 할수 없게 되자, 3차 양적 완화(Quantitative Easing)로 통화량을 늘리겠다고 밝혔습니다. 목표는 실업율 개선입니다. 사실, 고용지표와 실업율은 눈에 뛰게 좋아지고 있었습니다. 단지, 피부에 와닿는 실물경기가 않좋으니, 못느낄뿐입니다, 당장 우리주변의 자영업자분들은 3월 전후 좋아지는 듯하다가 6월이후는 그전보다도 더 나빠지고있다고 말씀하십니다. 그러나, 실물경기는 짧게는 6개 월에서 1-2년까지 선행 경제개선보다 늦어진다고합니다. FRB의 2015년가지의 무제한 양적완화의 언급도 그러한 점 때문에 과감히 시행한다고 사료됩니다. 이러한 양적완화는 현재 좋아지고있는 주택가격지수와 제조업체가동률에 대하여 확신을 주기 위함으로 보입니다, 반면에 현재도 개선되어가는 양상을 보이는데 양적완화로 인 하여 물가가 오르고 이로 인 하여 중산층의 경제상황이 더 힘들어 질것 이라며, 양적완화를 반대하는 일부 전문가들의 주장도 옳다고 생각합니다,
실제로, 주택가격은 2012년초 기준 케이스 쉴러지수 기준으로 3.6% 올랐고 NAHB 기준으로 6% 올랐습니다, 주택가격이 오른다는 것은 일단 차압의 위기로부터 벗어나는 가구의 수가 증가하는 것을 의미하며, 만약 차압으로부터 벗어나 주택소유가 안정성을 띄게되면, 일반 소비는 빠르게 증가되고, 실물 경기가 좋아질것입니다. 또한 지금 미국의 제조업체가동률은 평균치 인 80%에 육박한다고 합니다. 일반적인 비즈니스 사이클에서는 가동율 75%부터 고용이 증가되기 시작한다고합니다. 제조과정의 숙련도를 높이기 위해서는 최소한 75% 정도의 가동률이 진행될 때 추가적인 설비투자를 해야만 적절한 생산율을 기대할 수 있다는 이유이기 때문입니다, 즉 제조업체가동률이 80%를 기록하고있는 미국의 경제는 활발한 고용과 이에따른 소비를 눈앞에 두고 있다는 것을 의미합니다.
집사도 될까요? 월페이먼 1,347불과 2,036불의 차이를 아시나요?
집중적으로 부동산시장 회복에 기여할 5가지 항목을 살펴보겠습니다,
첫째는 사상 최저의 금리입니다, 30만불기준 30년 고정의 융자 경우, 10년전인 2002년은 7.32% 이자율에 월 페이먼트를 2,036불을 납부했습니다. 지나간 30년간을 살펴보면 월 기준금리가 10%가 넘는 년도가 상당히많습니다, 특히 1981년은 16.63%로 최고치입니다. 현재 금리의 5배입니다. 현실입니다.
그러나, 현재 3.5%정도의 기준금리로는 원금과 이자를 합한 월페이먼트는 1,347불정도에 불과합니다. 많은 분들이 금리 차이에 의한 700블의 월 페이먼트의 상상을 초월한 차이를 대수롭지않게 생각합니다만, 건국이래 미국의 평균 금리가 8-9% 이며, 이것이 앞으로의 몇 년이후에 다가 올 현실이라는 것을 잘 고려하셔야 할것입니다. 불과 몇 년전만해도 6%미만이면 아주좋은 금리라고 재 융자를 받았다는 사실을 상기하시기 바랍니다
둘째는 고용창출이 목표인 3차양적완화로인한 물가상승입니다, 고용이 창출되기는하겠지만, 당연히 물가는 오를것이고, 수입이 증가하면 제일먼저 관심을 갖는 것이 주택구입이고 또한, 기존 주택보유자는 그동안 늘어난 가구인윈수를 감안하여 주택을 늘려 이사를 가게되고, 주택경기가 나빠진이후 중지된 업그레이드와 리모델링이 시작됩니다. 증가되는 투자, 기존주택소유자와 신규주택수요자들의 급증으로, 주택가격, 역시 당연히 상승할것입니다.
셋째는 주택재고량이 절대부족할것입니다, 지나간 5-6년간 신규건축이 거의 없었습니다. 작년만 해도 8개월정도이던 주택재고량이 이제는 6개월로 줄어들었고, 매월 거래 패턴을 보면 시장에 나오는 신규매물보다 팔리는 주택이 더 많습니다. 이는 지속적인 주택의 재고량을 감소시킨다는 결과로, 현재는 2-3개월 정도의 재고밖에 없는것으로 생각되며, 여기에. 장기간 재고수치를 잠식하는 숏세일로 인 하여, 실제재고는 이의 반도 않된다고 판단됩니다.
넷째, 주택구입 가능 지수의 증가
겔리포니아주부동산협회에 따르면, 주택구입 가능지수가 LA카운티는 48%로 작년 동기보다 43%가 늘었고, 오렌지카운티는 33%가 높아졌습니다. 이는 주택을 구입할 수 있는 수입을 만족하는 가구수 중가에대한 통계입니다. 이를 다른각도로 보면, 주택경기 악화가 시작되던 5-6년전의 연령층이 주택의 구매를 자제하여왔으나, 이제는 주택을 살수있는 연령과 수입이 충족되었고, 더 이상 부모의 집이나 아파트보다는 주택구매에 적극적으로 나설것입니다. 실제 30세전후의 많은 고소득 젊은 층이 통장에 적게는 10만불이상을 저축하여놓고, 주택 구매의 시기 만을 점을 치며 주택구매를 미뤄왔습니다, 요즈음 젊은 주택구매수요자가 절대적으로 증가되었다는 것이 이를 뒷받침합니다
다섯째, 주택렌탈비용이 최근 10년 중 가장높습니다. 웬만한 주택은 20-25%정도 다운페이먼트를 하고 구매하게되면 모기지페이먼트, HOA 및 재산세, 부대비용을 감안하더라도 월 몇백불이 수입으로 들어옵니다. 이는 매년 오르게 될 렌트비 수입증가와, 주택가치 증가의 이중 자산가치증가 창출을 이루게되므로, 슬기로운 많은 젊은층들이 FHA, Homepath등을 이용하여 3-5%의 적은 다운페이먼트로 첫주택구매를 하고, 제2, 제3의 투자용 주택은 놓은 인컴과 저축하여놓은 자금을 다운페이하여 추가로 주택을 구매하는 현명하고 발빠른 투자 움직임을 보이고 있습니다.
집을 팔때가되었나요?
은행들의 보유 차압매물인 Shadow inventory에 대해서 몇년전부터 항상나오는 말이 있습니다, 은행에서 차압매물을 시장에 내놓게되면 부동산 시장이 붕괴된다고. 아닙니다, 이제는 은행이 더 이상 바보가 아닌이상 바보같이 묻지마 융자를 해주던 시기보다 40-50% 떨어진 가격기준으로 주택을 매각처분하게되면 자산상각으로 이어져, 투자자로부터의 질책은 물론 은행의 부실화로 이어질것을 뻔히알기 때문에 절대로, 그러지 않을 것이며, 오히려 지나간 몇 년동안 차압주택재고가 늘어난 양상을 보입니다, 이는 정부로부터의 보조로 어려운 시기를 벗어났고, 앞으로는 뻔히 주택가격이 상승할것을 확신하므로, 지금 손해보면서 보유쥬택을 시장에 내 놓을 이유가 없기때문일것입니다. 앞서 말씀드린대로 향후의 주택의 공급은 절대로 부족하고 수요는 급 상승할것입니다. 당연한, 경제원칙의 기본인 수요공급의 원칙에 의하여 가격은 상승할것입니다.
주택을 사시려는 고객분들에게, 항상 귀뜸해주던 얘기가 있습니다. 시장에 일반매물이 나오기 시작하면, 이미 좋은 주택구매 시기는 늦은것이라고, 수요는 늘고, 공급은 축소되다보니 당연히 주택의 가격은 상승하고, 주택소유자분들이 팔아도 될만한 가격이 형성되면 이미 주택가격은 오를대로 올라 시기를 놓친것이라는 의미입니다.
요즈음, 일반매물이 급격히 증가하고있습니다, 필드에서 뛰는 에이전트 입장에서보면 봄보다 적어도 10-15%정도 가격이 올랐다는 얘기로 집약됩니다. 포토렌치에 6월만해도 30만 초반이던 전후하던 타운하우스가 37만불 이상에 나오는 것도 그렇고, 스티븐슨렌치에 21만불 전후하던 콘도가 이제는 26만불정도의 가격에 나오는 것을 보면 현실적으로 이해할수 있습니다.
사실, 고객분들에게 저는 급하거나, 자금사정상 집을 다운사이징하거나, 혹은 넓혀가는 것이 목적이 아니면 조금기다렸다가 집을 팔으시라고합니다. 이제는 시간이 얼마나 걸리는가가 관건이고, 집값이 오른다는 것은 몇 개월전 부터 몰래 저희의 둔감해진 감각의 피부에 이미 와 닿았고 이제는 아무도 부인을 하지않습니다. 사시는분은 이미 늦었거나 막차를 타실것이고, 파시는분은 사정이 허락 한다거나, 급하지 않으시다면, 조금 관망을 하여도 문제가 없다고 생각됩니다.
케니 조
부동산전문 칼럼니스트
밸리한인부동산협회 회장
실물 경기가 좋아지나요? 점점더 나빠지는 것 같은데요.
FRB가 기준금리조정로는 더 이상 유동성 조정을 할수 없게 되자, 3차 양적 완화(Quantitative Easing)로 통화량을 늘리겠다고 밝혔습니다. 목표는 실업율 개선입니다. 사실, 고용지표와 실업율은 눈에 뛰게 좋아지고 있었습니다. 단지, 피부에 와닿는 실물경기가 않좋으니, 못느낄뿐입니다, 당장 우리주변의 자영업자분들은 3월 전후 좋아지는 듯하다가 6월이후는 그전보다도 더 나빠지고있다고 말씀하십니다. 그러나, 실물경기는 짧게는 6개 월에서 1-2년까지 선행 경제개선보다 늦어진다고합니다. FRB의 2015년가지의 무제한 양적완화의 언급도 그러한 점 때문에 과감히 시행한다고 사료됩니다. 이러한 양적완화는 현재 좋아지고있는 주택가격지수와 제조업체가동률에 대하여 확신을 주기 위함으로 보입니다, 반면에 현재도 개선되어가는 양상을 보이는데 양적완화로 인 하여 물가가 오르고 이로 인 하여 중산층의 경제상황이 더 힘들어 질것 이라며, 양적완화를 반대하는 일부 전문가들의 주장도 옳다고 생각합니다,
실제로, 주택가격은 2012년초 기준 케이스 쉴러지수 기준으로 3.6% 올랐고 NAHB 기준으로 6% 올랐습니다, 주택가격이 오른다는 것은 일단 차압의 위기로부터 벗어나는 가구의 수가 증가하는 것을 의미하며, 만약 차압으로부터 벗어나 주택소유가 안정성을 띄게되면, 일반 소비는 빠르게 증가되고, 실물 경기가 좋아질것입니다. 또한 지금 미국의 제조업체가동률은 평균치 인 80%에 육박한다고 합니다. 일반적인 비즈니스 사이클에서는 가동율 75%부터 고용이 증가되기 시작한다고합니다. 제조과정의 숙련도를 높이기 위해서는 최소한 75% 정도의 가동률이 진행될 때 추가적인 설비투자를 해야만 적절한 생산율을 기대할 수 있다는 이유이기 때문입니다, 즉 제조업체가동률이 80%를 기록하고있는 미국의 경제는 활발한 고용과 이에따른 소비를 눈앞에 두고 있다는 것을 의미합니다.
집사도 될까요? 월페이먼 1,347불과 2,036불의 차이를 아시나요?
집중적으로 부동산시장 회복에 기여할 5가지 항목을 살펴보겠습니다,
첫째는 사상 최저의 금리입니다, 30만불기준 30년 고정의 융자 경우, 10년전인 2002년은 7.32% 이자율에 월 페이먼트를 2,036불을 납부했습니다. 지나간 30년간을 살펴보면 월 기준금리가 10%가 넘는 년도가 상당히많습니다, 특히 1981년은 16.63%로 최고치입니다. 현재 금리의 5배입니다. 현실입니다.
그러나, 현재 3.5%정도의 기준금리로는 원금과 이자를 합한 월페이먼트는 1,347불정도에 불과합니다. 많은 분들이 금리 차이에 의한 700블의 월 페이먼트의 상상을 초월한 차이를 대수롭지않게 생각합니다만, 건국이래 미국의 평균 금리가 8-9% 이며, 이것이 앞으로의 몇 년이후에 다가 올 현실이라는 것을 잘 고려하셔야 할것입니다. 불과 몇 년전만해도 6%미만이면 아주좋은 금리라고 재 융자를 받았다는 사실을 상기하시기 바랍니다
둘째는 고용창출이 목표인 3차양적완화로인한 물가상승입니다, 고용이 창출되기는하겠지만, 당연히 물가는 오를것이고, 수입이 증가하면 제일먼저 관심을 갖는 것이 주택구입이고 또한, 기존 주택보유자는 그동안 늘어난 가구인윈수를 감안하여 주택을 늘려 이사를 가게되고, 주택경기가 나빠진이후 중지된 업그레이드와 리모델링이 시작됩니다. 증가되는 투자, 기존주택소유자와 신규주택수요자들의 급증으로, 주택가격, 역시 당연히 상승할것입니다.
셋째는 주택재고량이 절대부족할것입니다, 지나간 5-6년간 신규건축이 거의 없었습니다. 작년만 해도 8개월정도이던 주택재고량이 이제는 6개월로 줄어들었고, 매월 거래 패턴을 보면 시장에 나오는 신규매물보다 팔리는 주택이 더 많습니다. 이는 지속적인 주택의 재고량을 감소시킨다는 결과로, 현재는 2-3개월 정도의 재고밖에 없는것으로 생각되며, 여기에. 장기간 재고수치를 잠식하는 숏세일로 인 하여, 실제재고는 이의 반도 않된다고 판단됩니다.
넷째, 주택구입 가능 지수의 증가
겔리포니아주부동산협회에 따르면, 주택구입 가능지수가 LA카운티는 48%로 작년 동기보다 43%가 늘었고, 오렌지카운티는 33%가 높아졌습니다. 이는 주택을 구입할 수 있는 수입을 만족하는 가구수 중가에대한 통계입니다. 이를 다른각도로 보면, 주택경기 악화가 시작되던 5-6년전의 연령층이 주택의 구매를 자제하여왔으나, 이제는 주택을 살수있는 연령과 수입이 충족되었고, 더 이상 부모의 집이나 아파트보다는 주택구매에 적극적으로 나설것입니다. 실제 30세전후의 많은 고소득 젊은 층이 통장에 적게는 10만불이상을 저축하여놓고, 주택 구매의 시기 만을 점을 치며 주택구매를 미뤄왔습니다, 요즈음 젊은 주택구매수요자가 절대적으로 증가되었다는 것이 이를 뒷받침합니다
다섯째, 주택렌탈비용이 최근 10년 중 가장높습니다. 웬만한 주택은 20-25%정도 다운페이먼트를 하고 구매하게되면 모기지페이먼트, HOA 및 재산세, 부대비용을 감안하더라도 월 몇백불이 수입으로 들어옵니다. 이는 매년 오르게 될 렌트비 수입증가와, 주택가치 증가의 이중 자산가치증가 창출을 이루게되므로, 슬기로운 많은 젊은층들이 FHA, Homepath등을 이용하여 3-5%의 적은 다운페이먼트로 첫주택구매를 하고, 제2, 제3의 투자용 주택은 놓은 인컴과 저축하여놓은 자금을 다운페이하여 추가로 주택을 구매하는 현명하고 발빠른 투자 움직임을 보이고 있습니다.
집을 팔때가되었나요?
은행들의 보유 차압매물인 Shadow inventory에 대해서 몇년전부터 항상나오는 말이 있습니다, 은행에서 차압매물을 시장에 내놓게되면 부동산 시장이 붕괴된다고. 아닙니다, 이제는 은행이 더 이상 바보가 아닌이상 바보같이 묻지마 융자를 해주던 시기보다 40-50% 떨어진 가격기준으로 주택을 매각처분하게되면 자산상각으로 이어져, 투자자로부터의 질책은 물론 은행의 부실화로 이어질것을 뻔히알기 때문에 절대로, 그러지 않을 것이며, 오히려 지나간 몇 년동안 차압주택재고가 늘어난 양상을 보입니다, 이는 정부로부터의 보조로 어려운 시기를 벗어났고, 앞으로는 뻔히 주택가격이 상승할것을 확신하므로, 지금 손해보면서 보유쥬택을 시장에 내 놓을 이유가 없기때문일것입니다. 앞서 말씀드린대로 향후의 주택의 공급은 절대로 부족하고 수요는 급 상승할것입니다. 당연한, 경제원칙의 기본인 수요공급의 원칙에 의하여 가격은 상승할것입니다.
주택을 사시려는 고객분들에게, 항상 귀뜸해주던 얘기가 있습니다. 시장에 일반매물이 나오기 시작하면, 이미 좋은 주택구매 시기는 늦은것이라고, 수요는 늘고, 공급은 축소되다보니 당연히 주택의 가격은 상승하고, 주택소유자분들이 팔아도 될만한 가격이 형성되면 이미 주택가격은 오를대로 올라 시기를 놓친것이라는 의미입니다.
요즈음, 일반매물이 급격히 증가하고있습니다, 필드에서 뛰는 에이전트 입장에서보면 봄보다 적어도 10-15%정도 가격이 올랐다는 얘기로 집약됩니다. 포토렌치에 6월만해도 30만 초반이던 전후하던 타운하우스가 37만불 이상에 나오는 것도 그렇고, 스티븐슨렌치에 21만불 전후하던 콘도가 이제는 26만불정도의 가격에 나오는 것을 보면 현실적으로 이해할수 있습니다.
사실, 고객분들에게 저는 급하거나, 자금사정상 집을 다운사이징하거나, 혹은 넓혀가는 것이 목적이 아니면 조금기다렸다가 집을 팔으시라고합니다. 이제는 시간이 얼마나 걸리는가가 관건이고, 집값이 오른다는 것은 몇 개월전 부터 몰래 저희의 둔감해진 감각의 피부에 이미 와 닿았고 이제는 아무도 부인을 하지않습니다. 사시는분은 이미 늦었거나 막차를 타실것이고, 파시는분은 사정이 허락 한다거나, 급하지 않으시다면, 조금 관망을 하여도 문제가 없다고 생각됩니다.
케니 조
부동산전문 칼럼니스트
밸리한인부동산협회 회장
