어떡하면 이 난국에 좋은 집을 살수있을까요? 케니조 <베스트부동산 부사장>
작년내내 재고부족의 움직임이 감지되더니, 올초부터는 오랜세월을 부동산시장에서 종사하시던분들조차도 처움 겪는 일이라 할정도로, 주택매물 재고가 없습니다. 그동안 미루어져오고 눌려져오던 시장에 영향을 줄수있는 부분들이 한꺼번에 시장에 반영이되면서 그런 것 같습니다.
작년초에 주택시장의 평균재고가 8개월정도라는 통계를 기억하고있습니다.
8개월분 이라는 수치가 어떻게보면 많은 재고라 볼수도 있으나, 잘 들여다보면, 그렇게 많은 재고가 아닙니다, 부동산시장이 부진해서그렇지 정상적인 시장으로 변경시에는 단기간내에 수요오 빠져나갈 그리많치않은 재고입니다.
지난 몇 년간 주택 매입을 연기하여 오던 잠재수요와 세대당 가족수 증가에 의한 더큰 주택의 필요한 수요, 지난 5~6년간 주택의 구매를 자제하여오던 젊은 세대들의 신규 수요와 반대로 지나간 몇년간 전무하였던 건설업체와 정부의 신규건축으로 자연 증가 필요 주택수요치가 제로라는점, 이런 상식적인 수요와공급의 원칙을 대입하여봐도, 금방,닥칠 재고부족의 대란을 알아차릴 수 있습니다.즉, 부동산 경기기 조금이라도 일어나면 턱없는 재고로 많은 어려움을 겪게되리라는 것입니다.
반면에 소리없이 움직이던 발빠른 바이어와 투자자, 그리고 영리한 젊은층들, 이분들은 이미 수요를 어느정도 충족하고 한발 물러난 상태이고, 요즈음 발을 동동구르는 바이어들은 대개 실수요자인 중장년층의 실 수요자와, 느긋하게 있다가 몇 달사이로 급변한 주택시장을 알아채지못한 수요자들이 대부분입니다. 즉, 투자자보다는 실수요자들이 대기수요자인 셈이고, 이러분들은 이미늦었으나 집을 꼭사야한다는 강박관념으로 가격의 상승을 더 부추킨다고 볼수있습니다.
반면에, 아직도 Shadow Inventory를 언급하시는분이 있습니다. 이는은행에서 차압한 주택이거나, 경매통보를 받은 집과 Under water로 앞으로 차압으로 이어질 주택들의 퉁계수치를 의미합니다, 작년도 중반에 약 290만채로 집계된것으로 알고 있습니다. 어마어마한 숫자로 보입니다, 290만채, 그러나, 이숫자를 미국전체의 주택숫자인 1억3천만채로 나누어보면 약 2%정도를 차지합니다, 즉 100채중의 2%정도인 2채가 Shadow Inventory이고, 이수치에 접해있는 주택이 loan Modification이나 밀린돈을 갚아 일반 시장으로 돌아설수있는 수치도 잠재되어있습니다
이러한 작은 수치의 점유율 시장전체 흔들어 놓을 수는 없습니다, 현실적으로 주택가격이 이렇게 오르고있는데, 어느누가 차압이 되도록 방치할것이며, 어느은행이 시장에 열심히 내놓겠습니까?, 이렇게 상식적으로 보아도 대란이 될수도 있을 정도의 주택재고 부족사태가 발생할것이 눈앞에 보듯이 명확합니다.
지나간 몇년동안은 이리저리 집을보러다니며, 이리 저리 골라보고, 가격도 깍아보고하며 짧게는 1,2달에서 1년넘게 집을 보러다니던 좋은 바이어마켓 시절에, 바이어분들에게 하던 얘기가 있습니다, 스탠다드매물이 보이기시작하면 늦은것이나, 그래도 최대한 신속하게 매매를 성사시키시라고, 일반매물 주택소유자들이 내놔도 좋을만큼 가격이 올랐으니 이는 어느정도 가격이 오른 것을 의미한다고, 그러나, 이미 그러한 경고의 시기는 지나갔고, 요즈음 같은 확연한 주택가격의 상승이 보이는 경우는 주택소유주들이 놔두면 가격이 올라가는 것 눈앞에 뻔히보는데 어느누가 집을 선뜻내놓겠습니까?.
경기가 않좋고, 매물이 많을경우 에이전트의 어드바이스가 필요하나, 이제는 바이어분들과 셀러분들이 에이전트가 건의하기전에 이미 알아서 더 신속하게 움직이십니다, 빨리 빨리 가격 맞추어서 오퍼를 넣자, 셀러들은 가격오르는데 왜 집을 내놓느냐?라고 이제 자동으로 시장상황에 맞추어 적응하신분들이 많습니다.
내게맞는 좋은 집, 좋은가격에 사지는 못하더라고 적절한 가격에 살고 싶은 지역의 집을 사려면 다음과 같은 방법을 고려하여 경쟁성 있는 오퍼를 작성하면 많은 도움이 되실 것입니다.
우리가 통상 오퍼라고 칭하는 Real Estate Purchase agreement에는 표준 계약 조건들이 이미 포함되어있고 통상, 가격과 조건, 일자를 조정하여 판매자에게 제출하게 됩니다. 지금처럼 시장에 매물도 없고, 시장 가격도 알수없는 시기에는, 고만고만 경쟁력 없는 가격에 융자승인서와 계약 보증수표만 첨부 오퍼를 접수한다면, 당연히 높은 가격의 구매자와 현금구매자가 채택될 것입니다.
이럴 때 노련한 에이전트는 가격과 자금의 조건 외의 다른 조건을 최대한 조정하여 똑같은 조건의 경쟁 시 혹은 가격이 다소 낮더라도 이길 수 있도록 최대한 조건을 변경하여 오퍼를 제출합니다.
Loan term, Contingency, Proof of fund 등의 계약일자 조건사항을, 단, 하루라도 단축하여 기입하고, 특히 Initial deposit을 약간 더하고, 중간에 Deposit을 더하고, Loan 의 경우에는 DU approval Lettter, Credit점수가 좋은 경우에는 Credit repoort와 자산이 많은 경우에는 통장사본 복사등을 하여 넣는 등, 무리가 가지 않는 한도에서 최대한 에이전트와 상의하여 유리한 조건을 제시하면, 판매자입장에서는 구매자 측의 내 집을 사겠다는 확고한 의지를 인정하므로 카운터오퍼를 받을 수 있는 확률이 훨씬 높아질 것입니다.
요즈음같이 집값이 급격히 오르는 때에는 감정가격이 제대로 나오지않아 문제되는 경우가 많습니다, 이런경우 자신있는 범위와 추가로 어느정도 금액은 감수하겠다는 의지로 Appraisal Contigency가 없는조건으로, Loan에대한 확신이 있는경우는 No Loan Contingency로 계약조건을 넣으면 웬만한 가격차이에도 불구하고 셀러의 관심을 끌수있습니다.
특히 Cash offer는 요즈음은 6~70%가 Cash 오퍼인 점을 이해하시고, 에스크로 크로징 일자를 최대 단축, 조정하여 넣고, 중간의 Deposit을 증액한다는 조건을 넣어 오퍼 철회에 대한 의구심을 없애준다면 경쟁 오퍼에 비하여 다소, 얼마간 낮은 가격이라도 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.
특히, 은행매물은 Asset manager가 어떻게 해서든지 조금이라도 비싸게 팔려고 노력을 하므로, 이런 경우 오퍼 가격은 예상회망 가격보다 조금 높게 넣고, 차액을 Closing cost credit을 요구하게 되면, 역시, 대등한 상태나 조금 낮은 금액이라도 채택될 확률이 높습니다.
셀러가 Cash offer를 대개 선호를 하나, 좋아하지 않는 경우도 있습니다. 대개, 터무니없는 가격을 제사하는 경우가 많고, Loan Contingency로부터 자유롭기 때문에 Offer를 철회 할 위험이 많기 때문입니다. 이런 경험이 있습니다, Cash 오퍼인 고객분과 상의하여 예상가격보다 낮게 오퍼 가격을 넣고, 일반조건을 무리하지 않은 안의 범위에서 최대한 단축 조정하고, Balance 금액을 아예 Money order로 발행한 후 복사본을 첨부하여 오퍼를 보내 좋은 가격에 오퍼가 채택된 적이 있습니다.
관건은, 판매자에게 내가 당신 집을 적절한 가격에 분명히 사겠다는 의지를 보여주는 것이 이길 수 있는 오퍼의 기본 얼굴이라고 봅니다. 무조건 Cash이니 싸게 살 수 있고, 또, 혹은 깎아야 제맛이라고 수박값 깍듯이 하지 마시고, 모든 정황과 현실, 지역특성, 판매자의 특성 등을 에이전트와 같이 머리를 맞대어 분석하고, 무리가 가지 않는 안의 범위에서 최대한의 좋은 조건을 제시하여, 내 맘에드는 좋은 집을 적절한 가격에 구매하는 것이 홈 스위트 홈을 좋은 가격에 사는 지름길 이라고 봅니다.
8개월분 이라는 수치가 어떻게보면 많은 재고라 볼수도 있으나, 잘 들여다보면, 그렇게 많은 재고가 아닙니다, 부동산시장이 부진해서그렇지 정상적인 시장으로 변경시에는 단기간내에 수요오 빠져나갈 그리많치않은 재고입니다.
지난 몇 년간 주택 매입을 연기하여 오던 잠재수요와 세대당 가족수 증가에 의한 더큰 주택의 필요한 수요, 지난 5~6년간 주택의 구매를 자제하여오던 젊은 세대들의 신규 수요와 반대로 지나간 몇년간 전무하였던 건설업체와 정부의 신규건축으로 자연 증가 필요 주택수요치가 제로라는점, 이런 상식적인 수요와공급의 원칙을 대입하여봐도, 금방,닥칠 재고부족의 대란을 알아차릴 수 있습니다.즉, 부동산 경기기 조금이라도 일어나면 턱없는 재고로 많은 어려움을 겪게되리라는 것입니다.
반면에 소리없이 움직이던 발빠른 바이어와 투자자, 그리고 영리한 젊은층들, 이분들은 이미 수요를 어느정도 충족하고 한발 물러난 상태이고, 요즈음 발을 동동구르는 바이어들은 대개 실수요자인 중장년층의 실 수요자와, 느긋하게 있다가 몇 달사이로 급변한 주택시장을 알아채지못한 수요자들이 대부분입니다. 즉, 투자자보다는 실수요자들이 대기수요자인 셈이고, 이러분들은 이미늦었으나 집을 꼭사야한다는 강박관념으로 가격의 상승을 더 부추킨다고 볼수있습니다.
반면에, 아직도 Shadow Inventory를 언급하시는분이 있습니다. 이는은행에서 차압한 주택이거나, 경매통보를 받은 집과 Under water로 앞으로 차압으로 이어질 주택들의 퉁계수치를 의미합니다, 작년도 중반에 약 290만채로 집계된것으로 알고 있습니다. 어마어마한 숫자로 보입니다, 290만채, 그러나, 이숫자를 미국전체의 주택숫자인 1억3천만채로 나누어보면 약 2%정도를 차지합니다, 즉 100채중의 2%정도인 2채가 Shadow Inventory이고, 이수치에 접해있는 주택이 loan Modification이나 밀린돈을 갚아 일반 시장으로 돌아설수있는 수치도 잠재되어있습니다
이러한 작은 수치의 점유율 시장전체 흔들어 놓을 수는 없습니다, 현실적으로 주택가격이 이렇게 오르고있는데, 어느누가 차압이 되도록 방치할것이며, 어느은행이 시장에 열심히 내놓겠습니까?, 이렇게 상식적으로 보아도 대란이 될수도 있을 정도의 주택재고 부족사태가 발생할것이 눈앞에 보듯이 명확합니다.
지나간 몇년동안은 이리저리 집을보러다니며, 이리 저리 골라보고, 가격도 깍아보고하며 짧게는 1,2달에서 1년넘게 집을 보러다니던 좋은 바이어마켓 시절에, 바이어분들에게 하던 얘기가 있습니다, 스탠다드매물이 보이기시작하면 늦은것이나, 그래도 최대한 신속하게 매매를 성사시키시라고, 일반매물 주택소유자들이 내놔도 좋을만큼 가격이 올랐으니 이는 어느정도 가격이 오른 것을 의미한다고, 그러나, 이미 그러한 경고의 시기는 지나갔고, 요즈음 같은 확연한 주택가격의 상승이 보이는 경우는 주택소유주들이 놔두면 가격이 올라가는 것 눈앞에 뻔히보는데 어느누가 집을 선뜻내놓겠습니까?.
경기가 않좋고, 매물이 많을경우 에이전트의 어드바이스가 필요하나, 이제는 바이어분들과 셀러분들이 에이전트가 건의하기전에 이미 알아서 더 신속하게 움직이십니다, 빨리 빨리 가격 맞추어서 오퍼를 넣자, 셀러들은 가격오르는데 왜 집을 내놓느냐?라고 이제 자동으로 시장상황에 맞추어 적응하신분들이 많습니다.
내게맞는 좋은 집, 좋은가격에 사지는 못하더라고 적절한 가격에 살고 싶은 지역의 집을 사려면 다음과 같은 방법을 고려하여 경쟁성 있는 오퍼를 작성하면 많은 도움이 되실 것입니다.
우리가 통상 오퍼라고 칭하는 Real Estate Purchase agreement에는 표준 계약 조건들이 이미 포함되어있고 통상, 가격과 조건, 일자를 조정하여 판매자에게 제출하게 됩니다. 지금처럼 시장에 매물도 없고, 시장 가격도 알수없는 시기에는, 고만고만 경쟁력 없는 가격에 융자승인서와 계약 보증수표만 첨부 오퍼를 접수한다면, 당연히 높은 가격의 구매자와 현금구매자가 채택될 것입니다.
이럴 때 노련한 에이전트는 가격과 자금의 조건 외의 다른 조건을 최대한 조정하여 똑같은 조건의 경쟁 시 혹은 가격이 다소 낮더라도 이길 수 있도록 최대한 조건을 변경하여 오퍼를 제출합니다.
Loan term, Contingency, Proof of fund 등의 계약일자 조건사항을, 단, 하루라도 단축하여 기입하고, 특히 Initial deposit을 약간 더하고, 중간에 Deposit을 더하고, Loan 의 경우에는 DU approval Lettter, Credit점수가 좋은 경우에는 Credit repoort와 자산이 많은 경우에는 통장사본 복사등을 하여 넣는 등, 무리가 가지 않는 한도에서 최대한 에이전트와 상의하여 유리한 조건을 제시하면, 판매자입장에서는 구매자 측의 내 집을 사겠다는 확고한 의지를 인정하므로 카운터오퍼를 받을 수 있는 확률이 훨씬 높아질 것입니다.
요즈음같이 집값이 급격히 오르는 때에는 감정가격이 제대로 나오지않아 문제되는 경우가 많습니다, 이런경우 자신있는 범위와 추가로 어느정도 금액은 감수하겠다는 의지로 Appraisal Contigency가 없는조건으로, Loan에대한 확신이 있는경우는 No Loan Contingency로 계약조건을 넣으면 웬만한 가격차이에도 불구하고 셀러의 관심을 끌수있습니다.
특히 Cash offer는 요즈음은 6~70%가 Cash 오퍼인 점을 이해하시고, 에스크로 크로징 일자를 최대 단축, 조정하여 넣고, 중간의 Deposit을 증액한다는 조건을 넣어 오퍼 철회에 대한 의구심을 없애준다면 경쟁 오퍼에 비하여 다소, 얼마간 낮은 가격이라도 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다.
특히, 은행매물은 Asset manager가 어떻게 해서든지 조금이라도 비싸게 팔려고 노력을 하므로, 이런 경우 오퍼 가격은 예상회망 가격보다 조금 높게 넣고, 차액을 Closing cost credit을 요구하게 되면, 역시, 대등한 상태나 조금 낮은 금액이라도 채택될 확률이 높습니다.
셀러가 Cash offer를 대개 선호를 하나, 좋아하지 않는 경우도 있습니다. 대개, 터무니없는 가격을 제사하는 경우가 많고, Loan Contingency로부터 자유롭기 때문에 Offer를 철회 할 위험이 많기 때문입니다. 이런 경험이 있습니다, Cash 오퍼인 고객분과 상의하여 예상가격보다 낮게 오퍼 가격을 넣고, 일반조건을 무리하지 않은 안의 범위에서 최대한 단축 조정하고, Balance 금액을 아예 Money order로 발행한 후 복사본을 첨부하여 오퍼를 보내 좋은 가격에 오퍼가 채택된 적이 있습니다.
관건은, 판매자에게 내가 당신 집을 적절한 가격에 분명히 사겠다는 의지를 보여주는 것이 이길 수 있는 오퍼의 기본 얼굴이라고 봅니다. 무조건 Cash이니 싸게 살 수 있고, 또, 혹은 깎아야 제맛이라고 수박값 깍듯이 하지 마시고, 모든 정황과 현실, 지역특성, 판매자의 특성 등을 에이전트와 같이 머리를 맞대어 분석하고, 무리가 가지 않는 안의 범위에서 최대한의 좋은 조건을 제시하여, 내 맘에드는 좋은 집을 적절한 가격에 구매하는 것이 홈 스위트 홈을 좋은 가격에 사는 지름길 이라고 봅니다.
