이런 시기에 집을 싸게 사는 방법이 있나요?
시대가 좋아지다 보니, 요즈음은 나이 고하를 막론하고 웬만큼 컴퓨터를 자유자재로 사용하실 줄 아시고, 인터넷으로 모든 자료를 볼 수 있어, 반 부동산 전문인이 되었다고 생각을 하시고, 에이전트에게 고객 자신 혹은 다른 에이전트가 찾지 못하는 나에게 맞는 특별한 매물을 찾아달라고 의뢰하시며, 이에 더하여 당연히 싸게사야하는것이 아니냐고 물어오시는 분들이 가끔 계십니다. 결론은 부동산 구매에서는 행운과 특별함은 없다고 답변을 드립니다. 정보의 깊이와 시간에 따른 업데이트의 차이는 있어도, 모든 부동산에 관한 정보는 에이전트나 일반인들이나 보는 것은 유사합니다. 다만, 에이전트만 볼 수 있는 특별한 전문 정보는 일반인들은 볼 수가 없고, 에이전트만이 볼 수 있습니다. 이 자료는 오퍼 접수의 기본조건 자료이거나, 오퍼 가격 등에 영향을 미치는 정보입니다. 에이전트들은 이러한 주택매물의 정보 역시 모두 똑같이 볼 수 있습니다. 즉, 가지고 있는 정보는 모두 똑같이 가지고 있는 것입니다. 이러한 똑같은 정보를 보유한 상태에서 바이어에게 좋은 주택을 찾아드린다는 것은 에이전트가 얼마나 많은 경륜과 성의를 가지고 고객에 분들에게 접근하느냐는 차이입니다. 성의가 없거나, 시간제로 본업이 아닌 에이전트는 그냥 보이는 대로 가격과 형태만으로 리스트를 뽑아들고 고객에게 달려나가나, 그래도 부동산 전문인이라면, 적어도 인공위성지도로 매물의 주변을 살펴보고, 해당 동네의 정보 및 타이틀 정보내용과 요약가격정보자료 정도는 리뷰 한 후, MLS에 올라온 사진들을 확대하여 정밀히 보고, 해당 매물을 직접 방문하여 Pre-view를 한 후에 고객에게 추천하여 주어야 고객에게 알맞은 주택을 소개해드릴 수 있고, 고객 역시 100% 만족할 것입니다. 요즈음 같이, 안 팔리던 악성 재고매물조차도 웬만하면 몇 개의 오퍼와 괜찮으면 10개 이상의 오퍼가 들어오고, 대부분이 Listing price의 Over price로 팔리고, 은행매물과 숏 세일 역시 리스팅가격보다 높게 카운터 오퍼를 써야 하는 시기이고,그전처럼 가격이 더 내리겠지, 혹은 더 기다려보겠다는 생각은 더는 없고 오로지 꼭 주택을 사야겠다는 똑같은 생각들이 있는 Seller’s market로 변하였으니, 앞으로 주택구매가 점점 힘들어질 것은 자명한 일입니다. 미국은 통계의 나라입니다. 아주 잘 구축된 부동산 데이터베이스가 제공되므로, 남이 모르는 싼 가격이라는 것은 있을 수도 없고, 부지런히, 많이 돌아다니면 싸게 산다는 발품 효과도 없습니다. 가격의 구조와 정보가 모두 오픈 되어 있어 낮은 가격으로 시장에 내놓은 판매자는 아무도 없습니다. 적절한 가격에 내놓을 뿐입니다. 그러나, 집을 파격적으로 싸게는 못 사더라도 적절한 가격에 내가 원하는 구조와 살고 싶은 지역의 집을 사려면 적어도 다음과 같은 방법을 고려하여 오퍼를 작성하고 의사결정을 하면은 많은 도움이 되실 것입니다. 주택을 구매하는 경우 구매자가 주택을 얼마에 어떻게 원한다는 조건과 에스크로의 기본조건들이 포함된 것이 우리가 통상 오퍼라고 칭하는 Real Estate Purchase agreement입니다. 모든 표준 조건들이 포함되어있고 통상, 가격과 조건, 조건을 행하는 일자를 조정하여 판매자에게 제출하게 됩니다. 시장에 매물도 없고, 가격도 많이 써넣을 수도 없는 상태에서 경쟁력이 없는 가격에 융자승인서와 보증금 수표만 첨부하여낸다면, 다른 모든 경쟁자와 같은 조건이고, 단지, 가격과 구매자금의 종류만 틀린 정도라면 당연히 높은 가격의 구매자와 현금구매자가 채택될 것입니다. 이럴 때 노련한 에이전트는 가격과 자금의 조건 외의 다른 조건을 최대한 조정하여 똑같은 조건의 경쟁 시 혹은 가격이 다소 낮더라도 이길 수 있도록 최대한 조건을 변경하여 오퍼를 제출합니다. 판매자 입장에서도, 모든 조건이 똑같은 경우, 조금이라도 유리한 조건을 제시한다면 당연히 해당 오퍼를 채택할 것입니다. Loan term, Contingency, Proof of fund 등의 계약조건사항 중, 단, 하루라도 단축하고, 안전한 범위에서 판매자가 유리하게 변경하고, 다만 얼마라도 증액을 시키거나, 특히 Initial deposit을 약간 더하고, 중간에 Deposit을 더하는 것 등으로 무리가 가지 않는 한도에서 최대한 에이전트와 상의하여 유리한 조건을 제시하면, 판매자입장에서는 구매자 측의 내 집을 사겠다는 확고한 의지를 인정하므로 카운터오퍼를 받을 수 있는 확률이 훨씬 높아질 것입니다. 특히 Cash offer는 요즈음은 6~70%가 Cash 오퍼인 점을 이해하시고, 에스크로 크로징 일자를 최대 단축, 조정하여 넣고, 중간의 Deposit을 증액한다는 조건을 넣어 오퍼 철회에 대한 의구심을 없애준다면 경쟁 오퍼에 비하여 다소, 얼마간 낮은 가격이라도 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다. 특히, 은행매물은Asset manager가 어떻게 해서든지 조금이라도 비싸게 팔려고 노력을 하므로, 이런 경우 오퍼 가격은 예상회망 가격보다 조금 높게 넣고, 차액을Closing cost credit을 요구하게 되면, 역시, 대등한 상태나 조금 낮은 금액이라도 채택될 확률이 높습니다. 셀러가 Cash offer를 대개 선호를 하나, 좋아하지 않는 경우도 있습니다. 대개, 터무니없는 가격을 넣는 경우가 많고, Loan Contingency로부터 자유롭기 때문에 Offer를 Withdraw 할 위험이 많기 때문입니다. 이런 경험이 있습니다, Cash 오퍼인 고객분과 상의하여 예상가격보다 낮게 오퍼 가격을 넣고, 일반조건을 무리하지 않은 안의 범위에서 최대한 단축 조정하고, Balance 금액을 아예 Money order로 발행한 후 복사본을 첨부하여 오퍼를 보내 좋은 가격에 오퍼가 채택된 적이 있습니다. 관건은,판매자에게 내가 당신 집을 적절한 가격에 분명히 사겠다는 의지를 보여주는 것이 이길 수 있는 오퍼의 기본 얼굴이라고 봅니다. 무조건 Cash이니 싸게 살 수 있고, 또, 혹은 깎아야 제맛이라고 수박값 깍듯이 하지 마시고, 모든 정황과 현실, 지역특성, 판매자의 특성 등을 에이전트와 같이 머리를 맞대어 분석하고, 무리가 가지 않는 안의 범위에서 최대한의 좋은 조건을 제시하여, 내 맘에드는 좋은 집을 적절한 가격에 구매하는 것으로 목표삼는것이내맘에드는 홈 스위트 홈을 사는 것이라고 봅니다.
