어떡하면 투자회수가 좋은 주택을 찾을수 있을까?
지난 달에는 과거 몇 년간의 추세와는 달리 심각하게 변화된 부동산시장에대하여 배경과 이유를 분석하여 알려드렸습니다. 8월도 역시 전월에 이어 다음의 도표를 보시는 것과 좋은 시장현황은 아닌 것 같습니다.
밸리와 산타클라리타의 주택매매 현황은 일년중 가장 매매가 가장 저조한 비수기인 8월달인데도 불구하고 새로운리스팅의 수량은, 성수기인 봄과 비슷합니다.
전월에 New Listing 중 가격을 재조정하여 내놓은 매물은47% 였으나, 금월에는 더 많은 65%, 443채의 매물중 290채의 매물이 가격을 조정하였습니다,
이는 셀러가 주택시장의 가격이 안정되어 보합세를 이루는 것을 잘못 생각하여 놓은 가격을 책정하여 가격을 하향 재조정하여 내놓는현상입니다.
에스크로 종결 현황은, 전달에는 New Listing과 종결된 비율이 72%로 좋은 편은 아니었으나, 금월에는 누적된 인벤토리관계로 46%의 매물만 에스크로가 종결되어 매물이 과다하여 않팔리고 누적되는것으로 보시면 됩니다. 이러한 물론, 어느정도 시기가 지나면 되돌아 오는 과도기적인 현상이나, 셀러분들은
비수기에, 너무 많은 매물이 누적되어 있으니 현실을 직시하여 잘 대처하여야 할 것 입니다. 가을 혹은 봄가지도 가격을 그대로 가지고 가시거나, 아니면, 어느 정도가격을 하향조정하여 시장에 내놓아야 한다고 봅니다.
가끔은, 이웃집 아줌마,아저씨의 책임지질 못할 조언을 듣고, 나는 비싸게 주택을 구매한 것 같다, 나는 내집을 시세보다 싸게 판 것 같다는 얘기를 하십니다. 매매가격은 셀러가 비싸게내 놓고 아무리 노력하고 기다려도, 혹은, 싸게 내놓아도 가격은 바이어와 시장이 결정 짓습니다. 싸게 내놓으면 멀티플오퍼 경쟁이 붙어 적절한가격으로 팔리고, 비싸게 내놓으면 시간과 노력만 낭비하고, 뒤늦게, 비싼가격을 받게다는 굳은결심을 포기하게되면, 이미 시장으로부터는 않팔리는 매물로, 에이전트로부터는 무언가 이상이 있어 적절시간에 않팔리는것으로 인식 되어 바이어에게 소개를 않하게 되고, 급한 마음에 낮은가격의 오퍼라도 뒤늦게 받아 결정하면, 시간과 귀중한 자산의 가치를 제대로 보상받지못하는 결과를 가져오게 됩니다. 이제 부동산 매매는 모든 자료와 정보는 열려있고 모두가 다 아는 정보이므로 누군가 착각하고 비싸게 사준다거나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 행운은 있을 수가 없습니다. 가격이 낮으면 낮은대로 높으면 높은 대로 분명한 이유가 있습니다. 이러한 점을 냉정히 들여다봐야 좋은 집을 살수있고, 적절한가격에 빨리 팔수 있을 겄입니다.
다시, 투자주택 선정에대하여 살펴 보겠습니다, 단순히 지나간 매매가격 수치 분석을 기반으로한, 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에 의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다.
우선, 첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면, 이미, 안정된지역이 있고, 그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을 살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한, 잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별표처럼 길게 뻗어나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이 빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들숙날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길목에 다들몰리는 지역을 따라다니며 투자합니다만, 안목을 가지신 분은 가격이 선행된 지역과 후행되는 지역의 이의 Niche area를 선택하여 투자하니, 실패의 확률도 적고, 신규개발, 올른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다.
둘째로는 지역적 매매흐름을 예측하여야합니다, 주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른지역보다 높은 것이 당연할것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 비활발한지역을 표시하고 찾다보면 다음에 활발해질 지역을 찾아낼수가 있을 것입니다.
세번째로는, 투자대 렌트회수율이 높은곳을 선정하여야합니다, 렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA와 재산세를 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.
넷째로는 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한사이클이상을 걸치는 10년이상의 장기투자가 가장 바람직합니다.
누군가의 말대로 지나간 100년간의 부자나 기업이건 살아남은 분들은 부동산을 발판을 삼은 분들이라고 합니다. 경제가 어려울때 그들이 붙들고 늘어진 것은 부동산이고 회생 혹은 확장시 효자노릇을 하는 것이 늘상 부동산 이었습니다, 개개인적으로도 이런 성공한분들의 특징은 부동산을 구매 할 경우 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의것이라는 생각하에 정보를 직접, 시간, 지역, 특성의 삼차원적인 시각으로 보고, 나의 주관을 합하여 확신과 신념을 가지고 장기적인 투자를 하려는 분들입니다. 이러한, 의사결정에 좋은 정보를 제공하고 협조하여드리는 사람이 부동산 전문가일것이고, 신문기사 읽고 훈수두는 분들의 말에 귀를 기울이고, “카더라” 통신에 관심갖기보다는, 매년 몇십채의 부동산 매매를 도와드리고, 지역을 골목골목아는 전문가의 말에 귀를 기울이고 고려하여 위에서 말씀드린 부동산시장의 흐름을 읽고 파악하여 의사결정을 하는 것이 내가 살집을 사거나, 평생 간직한 귀중한 재산인 주택을 파시는분들도 마찬가지이나, 특히, 투자를 생각하시는분들에게는 바람직한 부동산 매매 의사결정방법일 것 입니다.
지금시기는 예측이 어려운 불확실한 부동산 경기 움직임과 정부의 무대책으로 당분간 침체되어 가격이 적어도 2-3년간은 보합세를 유지할 것 입니다. 이는 바이어분들에게는 “바이어스 마켓” 이라는 좋은 특혜를 줄 것 입니다. 셀러분들에게는, 지금 보합은 나중의 가격상승입니다, 여유가 있고,여유가 있어 몇 년내로 움직일 이유가 없으신분들은 조금기다리시는 것도 좋은 방안일것이고, 움직여야하는 셀러분들은 현실에 맞게 가격을 잘 고려하여 시장에 내놓으시는 것이 좋을 것입니다.
