주택매매시 잘못 알고있는 계약해지에관한 사항들
전월에 이어 이번달에는 계약의 해지조건과 관련된사항을 살펴보겠습니다. 모든 부동산 계약은 시간과 계약의 이행조건이 들어있는 조건부 계약이라 할수있습니다. 즉, 어떠한 조건이 제시간에 시행이되고 마쳐져야만이 계약의 다음단계로 넘가가는것을 의미합니다. 어렵게 오퍼를 주고받는 절차를 거쳐 마음에 드는 주택을 정하고서도 계약체결 후 계약 조건과 내용을 알지 못하여 분쟁에 이르게되고 나아가 법적 소송 까지가게되는 경우를 보게됩니다. 변호사 만큼, 에이전트 만큼은 아니더라도 시간과 계약의 조건이 부합된 몇가지는 반드시 알고 있어야 내 마음에드는 주택을 갖게되는 절차를 무사히 마칠수있을것입니다. 계약서 내용이 셀러만 보호를 받는다거나, 바이어만 보호를 받을 수 있는 내용은 아닙니다. 부동산 전문변호사협회에서 면밀히 검토하여 만들어진 계약서이며 셀러, 바이어, 부동산 에이전트 모두가 계약을 원활히 잘 마칠수있도록 중재된 내용이므로, 모든 진행이 순조롭고 안전한 소유권 이전으로 진행 될 수 있도록 작성된 문서입니다. 특히, 계약서 내용중 시간, 날짜 개념에 인식부족으로 인하여 곤역을 치루게 되는 경우가 가장 많다고 볼 수 있습니다. 그중 가장 기본적인 사항이 세가지, Loan contingency, Appraisal Contingency, inspection contingency 내용이 포함된 계약서내용을 잘 읽고, 해제 조건 만기 날짜와 시간은 언제인지, 만약 해제조건을 지켜지지 않았을 경우 어떤 불이익이 있는지 정도는 꼭 알아두어야 할 것입니다. 이러한 계약의 조건은 이중에 한가지라도 만족하지 않으면 바이어는 계약을 해지할 수 있는 권리를 한시적으로 부여받는 중요한 내용이기때문입니다.
Loan Contingency
Loan contingency는 주택융자를 확실히 받을 수 있다고 은행으로부터 확정 받으면 해지하는 계약조건이면 보통 에스크로 오픈일로부터 17일 이내에 해지하여야합니다. 융자규정이 까다로운 요즘, 어느 은행도 융자승인서를 주택계약 이전에 제공하지 않습니다. 융자사전승인(Pre-Approval)이 주택계약전에 제공되고, 계약이 합의가 되면 비로서 융자심사를 시작합니다. 융자심사 결과 융자의 부적합으로 이어지면, 이 계약조건에 의거하여 계약을 해지하게 됩니다.
Appraisal contingency
Appraisal contingency는 주택감정에 대한 조건입니다. 보통 17일이내에 해지 하여야 하며, 주택의 가격이 과다하게 계약된것을 막아주는 조건입니다. 감정 가격이 너무 차이가 나면, 계약을 해지할수있는 조건입니다. 그러나 거의 이러한 조건의 사용은 극히 드문 경우로, 터무니없는 가격으로 계약이 되지 않았으면 이루어지지 않습니다. 부동산 가격이상승하는 시기이거나, 주택감정에 고려되지않는 사항, 즉, 우리가 많이 따지는 방향이나 풍수조건을 갖춘 주택, 아주좋은 학군, 혹은 신규주택의 분양경쟁, 주변시세를 감정할수없는 농장, 외곽에 홀로서있는 고급주택등은 감정사가 높은 가격을 주지는 않을것입니다. 요즈음같은 셀러마켙은 가격경쟁이 치열해서 거의 모든 거래가 감정이 낮아서 융자의 어려움을 겪습니다. 이러한 경우에는 계약을 해지하거나, 차액을 바이어가 부담하여야하는 경우가 생기며, 드문경우이지만, 셀러도 일부를 부담하여 가격을 낮추기도합니다.
Home inspection contingency
보통 7-10일이내에 바이어는 Home inspection을 하게되고, 이상이 없으면 조건을 해제하게됩니다. 그러나 집에 확연한 하자가 있는경우, 즉, 건축물기초공사, 골격, 지반침하등의 경우에는 당연히 계약을 해지할수있는 조건입니다. 보통은 전문 Inspector를 고용하여 처리하게되며, 이때에 Repair request를 할수있습니다. 집에 하자가 있는것을 고쳐달라고 요구하게되는 것입니다. 가끔, 수도꼭지나 문손잡이등이 낡았으니 교체해달라는 바이어도 있습니다. 기준은 없으나, 소모성부품, 자연 마모 및 소모된 사항등은 보통 제외하여야 할것입니다. 낡고 닳은 것은 제외하고 기능상 작동을 않하거나, Building & safety의 Code에 않맞는것을 고쳐달라하여 주택의 안전성과 기능의 정상작동 여부 위주로 검토하여 Repair request를 하여야 할것입니다. Home inspection 결과 이상이 없으면 역시 셀러에게 조건해제를 해주어야합니다.
혼동하는 에스크로 오픈 일자
오퍼를 넣을 때 사인하는 계약서의 제목은 “CALIFORNIA RESIDENTIAL PURCHASE AGREEMENT AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS” 입니다. 즉, 구매계약서가 에스크로 계약서의 내용이 포함되므로 주택구매 계약서에 사인하는 일자가 에스크로 오픈일자입니다. 카운터 오퍼를 주고 받아 기간이 늘어지거나, 에스크로가 늦장을 부리거나, 계약보증금이 늦게 전달되는경우 Contingency 해제 일자가 너무 촉박할수도 있습니다. 만약에, 이러저런 사유로 계약서 사인일로부터 7일뒤 에스크로 Instruction을 받았다면 바이어 측은 그날로부터 17일을 계산할지 몰라도 실제로는 10일밖에 않남은 것입니다. 에스크로 Instruction을 받으면 반드시 조건해제 일자를 살펴보고 잘못되었으면 정정을 요구하거나, Addendum으로 일자의 연기를 요청하여야 골치아픈 분쟁을 막을 것입니다.
최악의 계약해지 조건 해결
바이어가 정상적인 조건해지에 의하여 계약의 해지를 요청하였는데 디파짓을 반환하지않거나, 셀러가 이유 없이 에스크로 진행하지 않거나 종료를 하지 않을 경우 바이어는 계약해지를 주장할 충분한 근거가 있습니다. 이런 경우 셀러는 그간의 처리에 들어간 실 경비를 제외하고 디파짓을 반환해야 합니다. 반면에 셀러의 입장에서는 지나간 기간의 모기지 이자, 재산세, HOA, 관리비등을 따지면 손실금액이 디파짓 금액을 상회하는 경우도 있을 것입니다. 이러한 점 바이어도 어느정도는 이해하여 상호 적절한 수준에서 합의를 보야야할것입니다. 그러나 셀러가 잘못하였을경우 순순히 에스크로 디파짓을 반환하지 않을 경우에는 부동산 협회에서 중재하는 절차를 거쳐 반환을 받는 방법이 제일 좋습니다만. 만약, 이러한 중재조차도 이루어지지 않을경우에는 디파짓 반환 소송으로 이어질것입니다. 이때 바이어가 취하는 행동이 리스펜던스입니다. 리스펜던스는 부동산과 관련된 소송이 발생했을 때 카운티 등기소에 부동산의 소유권과 관련된 소송이 있음을 고지하는 법적 절차입니다. 리스펜던스가 부동산이 소재한 카운티에 등기되면 이후에 설정되는 어떠한 담보권이나 재판판결 등은 리스펜던스의 후순위가 되게 됩니다. 즉. 부동산 명의에 하자가 생기게 되는 것입니다. 리스펜던스가 등기된 상태에는 재융자나 정상적인 매매 거래가 가능하지 않습니다. 반면에, 바이어가 함부로 이러한 권리를 남용하게되면, 역으로 손해배상과 많은 금전손실을 받게되므로 신중히 검토하여야할것입니다.
모국어인 한국말로 된 법률용어나 계약서를 제대로 이해하는 분들도 극히 드믑니다, 하물며, 영어로 빽빽히 채워진 사항을 모두 다 이해한다는 것은 어렵습니다. 좋은 에이전트를 만나 중요한 조건과 시간일정의 요약을 설명듣고 중요한 사항만 염두에두고 시간에 맞추어 진행 한다면 성공적인 주택구매를 마칠수있을 것입니다.
