어떻게하면 주택매매절차를 성공적으로 마칠까요(3)
지난달에이어 성공적인 매매절차에대한 말씀을 드리기전에 요즈음 처럼 주택가격이 혼란스러운 적이 없었던것 같아 이에대한 말씀을 먼저 드리고자 합니다. 최근 주택 거래시의 가격은 바이어는 바이어대로, 셀러는 셀러대로 서로 근거있는 의견을 피력하며 상당한 차이의 가격을 제시합니다. 이처럼 바이어와 셀러가 확연이 차이나는 주택가격에대한 의견을 가지고있는 것은 지나간 부동산의 역사를 뒤돌아 보더라도 상당히 드문 일 일것입니다. 기억하시지요, 주택시장에 나온 매물의 대부분이 숏세일이거나 은행매물 이었습니다. 아마, 일반매물은 지역마다 약간의 차이는 있지만, 5% 전후의 극소수의 수량, 그것도 시장가격보다는 상당히 놓은가격으로 나와 대부분의 리스팅이 Expire되거나 Withdraw되고, 매매가 성사되는 것은 거의 드물었습니다. 그러던 시장의 구조가 년말과 금년초사이 단기간동안 숏세일과 은행매물이 종적을 감추어 급작한 매물부족현상을 이어왔고, 매물부족은 공급의 부족으로 이어져, 금년 봄시장에는 절대적으로부족한 매물로 인해 전년비교 10-20%가 오른가격으로 얼핏보면 너무 높은가격의 일반매물이 시장에 나오기 시작하여, 현재까지이어져, 전년대비 20-30%가오른가격으로 시장이 형성되었습니다. 갑자기 오르는 가격과 절대적인 매물의 부족으로 고통스러운 시장이 5월정도까지 이어지다가, 다시, 경기의 주춤거림과 바이어들의 급상승한 가격에대한 두려움과 일부 소문, 소문은 부동산 분석가나, 전문가가 자료에 의하여 언급하는 것이 아닌 일부 언론과 동네의 이웃 전문가들의 “그렇다더라”분석으로 주택가격이 거품이니, 가격이 다시 급하락한다는 소문으로도 이어졌습니다, 이후, 어느정도 수요와 공급의 절대 부족상태가 어느 정도 진정이 되었고, 7,8월은 시기가 비수기이고, 바이어들의 망설임과 비수기 시장의 상대적인 거래부진으로 수요와 공급이 적절히 견제가 되었습니다. 이는, 주택매매가 30일에서 40일걸리던것이 다시, 전년과 같이 늦어지는것을 보더라도, 어느정도 공급부족이 해결된것으로 사료되어집니다. 몇번 지나간 칼람에서 말씀드렸지만, 실제, 바이어나 셀러가 입수하는정보는 항상 3-4개월전의 정보라고 생각하시면 됩니다. 즉, 시장현황이 통계치되고 이를 분석한후 일반 신문이나 전문지에 나오는 기간이 상당히 소요되고 실제로 이를 이해하고 셀러나 바이의 매매의견에 반영될때가지는 3-4개월 소요되기 때문이기때문입니다. 요즈음, 이제 더운 여름인 비수기도 지나고, 구매에 다시 관심갖기시작한 바이어분들은 매물이 없어 못산다면서요라고 호소하십니다. 아닙니다, 매물은 전년도 이시기 만큼은 아니어도, 적절히 있습니다. 문제는 거래가 이루어지기가 어렵다는 점에있습니다. 바이어는 작년에 30만불이면 사던 콘도를 지금은 36만이상에 오퍼를 넣어야 치열한 복수오퍼 경쟁에서 이길수 있고, 작년가격을 고려하여보니 억울하여 오퍼를 넣는것이 망설여지시고, 누군가가 가격이 떨어진데 라고 하면, 귀가 솔깃하여 오퍼를 철회하거나 기다려 보겠다고 생각을 바꾸시는 분들도 간혹있습니다. 셀러분들은 한 숫가락을 더얹으셔서, 오른가격에 10-20%가 더 올른 내년 봄 가격에 내놓으시며 꿈에 부풀어 계십니다. 위에서 예를 든 주택의 현재의 적정한 시장가격은 36만불정도이나 바이어들의 기준인 작년가격 30만불과 셀러들의 기준인 내년 봄가격인 40만불은 10만불, 약 30%의 바이어와 셀러의 가격 견해차이가 시장에 내놓은 물건들이 장기간 팔리지않게 해놓은 원인이 되어있고, 뒤걸음친 바이어와 한발앞서나가는 셀러와의 벌어진 간격으로 주택이 재고로 누적되면서 어느정도의 재고부족 상황이 통계수치로나마 해소된다고 보시면됩니다. 그러다보니 리스팅이 Expire된것이 늘어나고, Backup offer가 늘어나기시작합니다. 바이어도 어느정도있고 재고도 어느정도 있으나, 서로의 동 떨어진 가격 생각으로 매매가 이루어지지 않는것으로 보시면됩니다. 어차피 셀러분들은 집을 보유하고계신분들이고, 이사를 할계획이라도 시장 주택가격이 올라도 소유주택의 가격도 같이 상승하므로 여유가 있으시니 재정적으로 문제가 생기기전에는 급하게 서두르지를 않을 것입니다. 그러나, 바이어 입장은 틀립니다. 생각을 바꾸어야합니다. 현재, 작년 가격 기준하여 몇만불이 오른이유로 구매를 망설이며,, 내년봄, 가을에는 몇만불오른 가격으로 산다면, 지나간 오른가격과 앞으로 올른가격을 기준하여 상당히 오른 가격을 더 지불하여야 할것입니다. 결론적으로는 이러한 셀러와 바이어의 가격 이견차이가 조정되는시기가 지나야 부동산시장은 활기를 띄게 될것이고. 막차를 놓치신 바이어분들은 또,역시 “살껄”하면서 후회를 하실것입니다.
전월에이어 셀러는 주택 상태를 어느정도 한계까지 어떻게 디스클로져하여야하는지를 말씀드리고 다음달에는 Contingency remove(조건해지)와 감정은 어떻게 이루어지는 지를 설명드리겠습니다. 주택을 매매하면서 셀러가 주택의 상태에대하여 바이어에게 디스클로저를 올바르게 하지않으면 고의로 바이어를 속인것이되어 사기매매로 간주되어 셀러는 물론 바이어와 셀러측 에이전트 모두가 큰 금전적 시간적 손해를 볼 수 있는 소송에 휘말릴수도 있습니다. 디스클러져는 셀러가 바이어에게 매매하는 주택과 관련된 모든 정보를 제공하는 것을 말합니다. 에스크로가 오픈되면 셀러는 법적으로 7일 이내에 집의 모든 상태를 바이어에게 Real Estate TDS(Transfer disclosure statement)양식을 통하여 서면으로 알려주어야 합니다. 바이어도 별도록 본인의 비용을 부담하여 전문가를 고용하여 인스펙션을 통해 구매하는 집의 모든 상태를 알게되지만, 이와는 별도로 셀러는 주택에 거주하고 관리하면서 알게 된 소소한 내용부터 최근의 수리내용, 자재의 사용내역과 Building & safety의 규정 위반여부와 Permit관계등을 반드시 모두 밝혀야합니다. TDS서류에서 요구되는 사항은 기본이며,이외에도, 자연재해사항, 지진지대, 납 성분 페이트 사용 여부 ,석면과 곰팡이여부, 집안내에서의 범죄와 사망사항, 인근 도로나 학교나 기타 시설로 인한 소음여부 등 모든 아는 사항을 기록하여 바이어에게 보내주어야하고, 바이어는 에스크로오픈 17일 내에 모든 디스클로저 서류를 확인, 검토하고 사인하여 셀러에게 보내주어야합니다. 중요한 디스클로져시 주의사항 몇가지를 아래와 같이 짚고 넘어가보겠습니다.
바이어에게 알려주어야하는 한도 및 책임
모르는것 까지 일일이 들춰내고 밝혀서 알려주기까지는 무리이지만, 아는 사항은 디스클로져를 해주어야 에스크로 종결되고나서 당혹스러운 일을 당할것을 미연에 방지할수있습니다. 문제가 있거나 문제가 있을 만한것이라도 미리 바이어에게 알리면, 그일로 발생되는 사항에대하여 소송이나 손해배상을 청구하는것을 방지할수있기때문입니다. 예를들어 남가주는 여름에는 비가 거의 오지 않습니다, 이때 주택의 지붕이나, 외벽으로부터 물이 스며드는것, 하수도가 막히는것을 모르는척 알리지않을 수도 있으나 에스크로가 종결되고 겨울에 비가새거나 문제가 생겨서, 이웃 주민이 이에대하여 언급하거나, 동네 수리센터나, 핸디맨등에게 수리한 내용이 밝혀지면 셀러는 모든 법적 책임을 지거나, 손해배상 소송으로까지 갈수있습니다.
주택내에서 사망하거나 사고가 발생한경우
매매거래일로부터 3년 이내사이에 매매되는 주택에서 사람이 자살,타살이건 혹은, 병으로 거주자가 사망하였다면, 그 경위와 사망원인을 반드시 바이어에게 통보해야 합니다 치명적인 범죄로인한 상해의 경우에도 디스클로져를 해야합니다.
에이전트가 거래의 진행을 디스클로저를 하여야하는 책임
부동산 에이전트는 주댁거래에 관한 내용을 셀러나 바이어에게 성실히 거래의 진행을 수행하여야함은 물론, 거래의 진행과정을 하나하나 전달해주어야할 책임과 의무가 있습니다. 이를 이행하지 않았을 경우에는 법적인 책임을 져야합니다.
AS-IS와 No Repair 조건의의 디스클로져는 어떻게하나.
이제는 일반매물이 거의다 차지하지만 지나간 몇년은 은행매물과 숏세일매물이 시장에나온 매물의 90%이상을 차지하는 그야말로 엉망진창인 시장이 유지되며, 많이 들어본 말이 AS-IS, No Repair등입니다. 은행 매물인경우, 터마이트는 물론 9A report, Final walk through까지 생략하는 조건은 익숙합니다. 우편함키나 수영장키를 못받는것은 물론, 심지어는, 알아서 문 열고 들어가서 열쇠를 모두바꾸라는 황당한 사항까지 벌어진, 그야말로, 물어보지마 셀러로 많은 바이어들이 고통을 받았습니다.
이제는 일반매물이 시장의 대부분을 차지하므로 AS-IS라는 단어가 많이 줄고는 있지만 Seller’s 마켓으로의 변화로 말미암아 나도 AS-IS라고 조건을 제시하는 셀러들이 간혹 계십니다, 그러나 AS-IS의 조건에대하여 잘못알고있는 점이 몇가지 있습니다. AS-IS라함은 '수리를 하지 않고 있는 그대로 팔겠다' 는 것이지 무조건 아무거나 해주지 않겠다는것으로 오해하면 않됩니다, 우선은 주택의 상태에 대하여, 디스클로저를 하지 않겠다는 것이 아니므로 셀러는 반드시 일반적인 디스클로저 사항을 바이어에게 전달해주어야합니다. AS-IS라 하더라도 바이어는 인스펙션을 할 수 있고 셀러에게 인스펙션 결과에 대한 의문점을 물어볼 수 있고 또한 고쳐달라고 요구할 수 있습니다. 셀러는 적어도 Building & safety에서 권장한 기본사항은 만족을 시켜 내놓아야합니다. 만약 거래가 종결되고 몇년이지나, 화재나, 사고의 원인이 기존 Safety code를 지키지않아 일어난것이면 셀러에게 큰 불이익이 돌아올수도 있기 때문입니다. 또한, AS-IS라해도 어느정도는 수리를 감안하여 주어야하고, 만약,셀러가 바이어의 수리요구에 응하지 않아 에스크로를 취소하면, 별다른 대응 방법도 없고, 다행이 일부나마 위약금을 받는다해도 시간과 금전적 손해을 만족시키지는 못할것입니다. 무조건 AS-IS가아닌 적어도 바이어가 기본적으로 살수있는조건과 Building & Safety 에서 정한 code에 맞추는정도의 수리는 집을 내놓기전에 미리 하여야 할것입니다.
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