어떡하면 성공적으로 주택매매를 성공적으로 마칠까요?(2)
전번 회에서는 주택을 매매하는 절차 중 하여야 할 Inspection의 종류와 주의사항등을 설명하여 드렸습니다. 이번 회에서는 에스크로 중 일정을 지키어 해야 할 중요한 각종 사항을 알기 쉽게 설명드리고, 다음 회에는 전 회에 이어서 Disclosure와 조건해지(Contingency remove)와 감정에대하여 상세히 설명드리겠습니다. 요즈음같은 셀러스 마켓에 절대적 매물부족인 시기에는멀티플 오퍼는 당연하고, 거의가 리스팅가격 보다 비싸게 행운(?)의 바이어에게 주택구매의 기회가 돌아옵니다. 이러한 갖은 고난과 가슴졸임에 이어, 바이어가 제출한 오퍼를 셀러가 승인하게 되면, 자동으로 에스크로가 열리게 되며, 다음과 같은 일정으로 에스크로가 진행됩니다. 셀러와 바이어분들은 반드시, 아래의 일정에 맞추어 에스크로 진행을 협조하고 필요한 서류를 잘 읽어보고 확인한후, 사인을하여 에스크로에 송부하여야합니다.
에스크로 오픈후 3일이내에 해야할 일
(1) Escrow Instruction 사인 : 기본 매매계약서와 카운터 Offer의 내용과 Escrow의 진행등에대한
내용등이 포함된 Escrow instruction을 사인하게됩니다.
(2)오퍼승인을 받으면 바이어 측의 에이전트는 트러스트구좌의 EMD Check(계약보증금)를 즉시 에스크로 보내게됩니다.
(3)바이어는 다운페이 지불능력에대한 근거서류를 셀러에게 제출하여야합니다-대개 오퍼제출시 첨부하여 제출하므로, 셀러의 요구가 없는한 특별히 다시 낼필요가 없습니다.
에스크로 오픈후 7일이내에 해야할 일
(1)바이어는 Loan Application을 접수했다는 서류를 셀러에게 보내야합니다.
(2)셀러는 Condominium/Planned Development Disclosure를 보내야합니다.
바이어는 이를 잘 읽어보고, 문제점 여부를 검토하고, 문제점이나 의문사항은 셀러에게 문의하여 에스크로가 클로징 된 후 문제가 없도록하여야합니다
에스크로오픈후 17일내에 해야할 일
셀러는 모든 Disclosure & Hazard, 특히, 주택소유주의 확인과 은행융자 내용확인 및 Lien의 존재여부를 확인할수있는 Property Preliminary Report를 바이어에게 제공하여야합니다
바이어는 셀러가 보내준 모든 Disclosure, 각종 Report를 검토하고, Home inspection을 실시하여, 다음과같은 사항에 대하여 조건해제문서(Contingency Remove)를 보내야합니다
(1) 론과 감정에대한 조건 해제(Loan & Appraisal Contingence Remove) : 감정시 셀러측의 에이전트는 감정사 에게 CMA(Compare Market Analysis) 자료를 제출하고, 지역 특성상의 시장여건을 감정사 에게 잘 설명하여 좋은 감정가격이 나오도록 최선을 다하여야합니다. 또한, Condo인경우에는 HOA information을 주어야하며, 특히, Smoke detector와 Carbon monoxide alarm이 없으면 감정사는 감정을 시행치않고 시정요구를 하고, 시정이 된후에 나와서 감정을 하게됩니다. 이렇게되면 감정비가 추가로 들어가게 되므로 셀러는 반드시 위의 두 Alarm을 사전에 설치하여야 합니다.
(2) House inspection-셀러는 반드시 전기, 개스, 물을 Turn-on 하여 바이어의 Inspection에 차질이 없도록하여야 합니다.
(3) 터마이트 Inspection : 셀러는 에스크로를 오픈하면 가급적 빨리 터마이트회사에 터마이트 검사를 요청하여 실시하여야 합니다. 터마이트 Inspection과 터마이트 혹은 Damage가 있을시의 처치는 셀러가 비용을 지불하여야 합니다
기타 에스크로기간중 마쳐야할일
(1) Vesting통보 : 바이어는 타이틀 명의를 어떻게 할 것인지를 에스크로에게 통보하여야 합니다
(2) Closing Estimate(HUD-1) 검토 : 에스크로가 보내주는 Closing Cost Estimate를 검토하고, 궁금하거나 조정이 필요한경우에스크로에 설명 혹은, 조정을 의뢰합니다
(3) 터마이트 Inspection에대한 Complete Report : 터마이트, Pest, 혹은 누스에 의한 파손이 발생시 셀러는 수리 및 처치를 해주어야합니다
(4) Home Warranty : 요즈음은 거의 모든 셀러가 Home warranty를 제공합니다. 가급적 지붕, 에어컨디션까지 요청을 하는것이 좋고, Pool이 있는경우는 포함 시키는것이 바이어나 셀러입장에서도 좋습니다.
(5) 9A report : LA 시티에서 발행하는 서류로서 거주 주택의 Zoning 확인, 프로퍼티에대한
전반적인 확인과 미징수 세금등에대한 확인서를 시티에서 발행합니다. LA 시티만 해당되며 비용은 셀러가 부담하여야합니다.
(6) Request For Repair : Home inspection후 소모성부품, 정상적인 마모에의한 사항을 제외한 고장난 것에대하여 수리를 셀러에게 요청을 할수가 있으며, 셀러는 요청사항이 에스크로가 클로징되기 전까지 수리를 완결하여야 합니다. 요즈음은 오퍼 수락 조건이 ASIS가 많아 이의 요청이 어려운경우가 많습니다.
(7) Certificate of compliance : 절수형 샤워헤드, 절수용 변기등의 설치에대한 확인서로 시공업체나 에이전트가 확인하여 시티에 보내게 됩니다
(8)화재보험: 바이어는 화재보험을 반드시 가입하여야하며, 에스크로에게 자신의 거래 보험사이름과 연락처등을 통보하여 에스크로 클로징전에 화재 보험에 가입하여야합니다. 콘도의 경우 화재보험과는 별도로
HO6(개인 Property보험)을 별도로가입하여야합니다
(9) 등기이전서류의 사인 : 셀러는 부동산소유권을 바이어에게 넘겨주는서류(Grant deed)를 사인하고 공증받아야 합니다
(9) 확정 HUD-1승인과 론 Documentation 사인 : 바이어는 에스크로가 보내주는 HUD-1서류를 검토하여 클로징 비용의 내역과 론을 얻는데 필요한 비용등이 적합한지 여부를 검토후 승인하여 주어야합니다
(10) 바이어 지불잔액 송금 : 바이어는 선불한 디파짓 금액과 융자금액을 제외한 HUD-1에 명시된 다운페이먼트잔액을 에스크로에 송금하거나 입금하여야합니다
(11) Loan funding : 지급잔액의 입금이 확인되고 바이어가 사인한 론서류가 이상이 없으면, 융자회사는 융자금액을 Funding하게 됩니다.
에스크로의 종결절차
보통 에스크로 종결 5-7일전 정도에 바이어는 최종주택점검(Walkthrough final verification of condition)을 하게됩니다. 최종 주택검사는 바이어가 Home Inspection시 요청한 Request repair 내용대로 수리가 되었는지와, Inspection 당시의 Condition과 같은 지를 확인하게됩니다. 바이어는 론 다큐멘테이션을 리뷰한 후에 주택 구매자금 잔액을 에스크로에 입금합니다. 융자회사는 잔여 자금을 송금하게되고, 카운티 사무소에 명의변경 등기를 접수하게됩니다. 보통 등기 접수한 다음날 등기의 확인이 가능하고, 등기이전이 확인되면 셀러는 마지막으로 주택의 청결여부를 확인하고 바이어에게 집 열쇠를 전달하게 됩니다.이로써 모든 집의 매매절차가 종결됩니다 일반적으로 에스크로 서류는 바이어 혹은 셀러의 집으로 직접 우편 혹은 이메일로 보내게 되어 바이어나 셀러가 직접 검토하고 사인하여 에스크로에 보내게 됩니다만, 그러나, 우리의 커뮤니티 경우는 언어 문제와 편의상 대개 에이전트가 이를 받아 검토하고 설명하면서 바이어 혹은 셀러의 사인을 받아 에스크로로 보내게 됩니다. 사실은 에스크로와 론등의 절차와 리뷰등은 바이어 셀러가 직접해야할 사항이나 에스크로의 원활한 진행 및 전문서류의 이해를 돕기위하여 에이전트가 바이어 셀러분들에게 과외의 서비스를 하는것으로 보시면됩니다
케니 조
웨스턴부동산그룹 대표
밸리부동산협회 자문위원
부동산전문 칼람리스트
(전) 베스트부동산 부사장
(전) 남가주한인부동산협회 회장
(전) 밸리한인부동산협회 회장
(전)남가주한인부동산협회 고문
(전) 남가주한인부동산협회 이사장
(전) SAS USA CEO
(전) Intermagic USA VP
* 본 글의 저작권은 케니조에게 있습니다
