도대체 주택시장은 어디로 가나?

도대체 주택시장은 어디로 가나?

최근 부동산 시장 중 커머셜은 유통구조와 기술의 발달, 재택근무, 공동 이용 등 비용의 최대화를 위하여 발생하는 공실, 이자율 급상승으로 재융자의 어려움을 들어 향후 최악일 것이라고 잊어버릴 만하면 반복 언급되고는 합니다.  그러나,  주택시장은 금리 상승이라는단 한줄의 언급 외에는 전문가와 분석가 모두 시장평가를 보기 힘듭니다. 하기는 주단위로침체, 반등, 최악의 인플레, 연착륙 등 국가의 주 경제 정책과 예측이 이렇게 우왕좌왕하는이유이기도 하지만, 유동성이 작고, 거주라는 특성을 지닌 주택시장은 특별한 상화이 발생하기전에는 작은 오르고 내림은 있어도 웬 간해서는 폭락과 급등은 일어나지 않습니다.

미국 각 주별 중간주택가격 동향 
WPR(World Population Review )  에서 이번 2분기에 조사 한  방3개, 단독주택의 통계자료에서는, 최고 가의 중간주택가격은 뉴욕주가 819천불입니다, 그뒤를 이어 켈리포니아주가785천불, 하와이가 720만불이고, 요새 한인분들에게 인기가 많은 조지아주는켈리포니아가격의 반도 안되는 375천불입니다. 가장 가격이 낮은곳은 오하이오주, 아이오와주가 24만불정도입니다. 전년 대비 가장 많이 오른곳은 중간주택가격이 9.2%상승한 46만불인 아이다호주입니다. 반면에 와이오밍주가 12.5%나 폭락한 276천불입니다. 켈리포니아는 그동안 반등하던 가격이 조정에들어가 80만불 넘게 형성되던가격이 5.8%정도가 조정되어785천불 입니다.

2023년 밸리와 산타클라리타의 주택시장동향

올해 7월의 주택가격을 전년 동기와 비교해보았습니다.

산타클라리타의  1980년 이후 건축된 2000SF평균단독 주택가격은 906천

불로 전년869천 불과 대비 4.2 % 상승하였읍니다. 밸리는 1,182  천불로 전년1,081천불대비 9.3 % 상승하였읍니다. 밸리는 1950년대에 지은 주택이 많아 1950-1960년대 사이의1800SF정도의 단독주택을 별도로 조사하여 보았읍니다.  주택가격은 1,011천불로 산타클라리타의 주택보다 17% 정도 가격이 낮읍니다. 가격 변동은 975천불로 전년 동기 대비3.4%가 상승하였읍니다

위의 자료에서 보다시피 밸리의 새집들은 선행하여 1년간 9.3%나 급등하였읍니다. 산타클라리타와 밸리 1950년대의 주택이 다음 차례로 후행하여 가격이 상승할것입니다.

은퇴나 젊은분의 장기투자를위한 주택구매는 이미 가격이 선행된 밸리의  1980년대이후의 주택, 혹은, 낡고 유지보수비가 많이드는 1950년대의 주택보다는 비교적 신규주택이라유지수리비가 적게 들고, 가격상승 차례이며, 테넌트의 수입이 높아 Default가 적고, 상대적으로 Rent rate(주택가격대 렌트비)이 좋은, 산타클라리타가 좋을 것입니다. 참고사항은상대적으로 산타클라리타는 미국전체에서 살기좋은도시9위(SmartAsse)로 선정될 만큼거주환경이 그만큼 뛰어나나 재산세, Mello roose등 추가등으로 내야하는 세금이 밸리 지역보다는 많읍니다.

요즈음 음 음 주택은 빨리 팔리나요?

밸리는 7월현재 DOM(Day On Market)이 29일입니다, 평균보다1주 정도 더걸립니다. 산타클라리타의 경우 밸리보다 매물이 적으며, 7월 평균 매매기간은 1주 정도입니다.  이는 매물부족하고, 오퍼에 경쟁이 있어, 가격상승이 가을부터 일어날것으로 예상되는 움직임입니다.

갈팡질팡하는 셀러

조금더 자세히 살펴보기위하여 최근 일주일간의 시장동향을 조사하여보았읍니다. 보통 1주일간 두지역에 새로나오는매물은 부동산시장이 활발할경우는 500-600채, 평균이 400채정도입니다. 현재 8월3째주의 신규매물수는 249채입니다. 250채 전후의 새로운매물수량은 작년에이어 계속유지되고 있읍니다. 여기서 특이점이, 매물을 시장에 내놓은후 가격을높이건 낮추건 조정한 매물이 한주간 144건입니다. 즉, 이는 시장에 내놓은 매물의 50%정도가 가격을 재조정하여 내놓는다는 얘기이며. 이의 원인은 셀러의 무리한 판매가격요구로 낮추어조정하거나, 혹은 내놓고보니  경쟁적 오퍼로 가격을 다시 상향 조정하는 것으로생각됩니다. 특이한점은, Listing을 cancel한 건수가 한주간 67건으로 이는 현재 시장에나온 매물이 수요와 공급이 거의 맞아 떨어져 가격이 계속 완만한 상승 혹은 보합으로 유지되나, 너무 수리를않하거나, 높은가격을 계속 유지,  혹은, 선호치않는지역은 장기적으로매매가 안 이루어져서 셀러가 매물을거두어 들여서 그렇읍니다.

 

위와같이 최근의 주택가격과 주변환경을 살펴보았읍니다. 주지하셔야할 두가지 사항은지금의 금리가 최악의 금리가 아니고 조정이 되도, 정부의 목표유지금리인 6% 전후로 예상하며,  바이어들은 대개 거의 고정금리이므로 미래의 금리 인상을 염두에두지않고, 내리면 재 융자를 받겠다는 생각으로 주택구매 의사 결정에 큰 영향을 주지는 않읍니다. 아울러, 주택가격은 항상 바라는  폭락이 아닌 완만한 곡선을 그리며 상승세를 이루고 있읍니다. 이러한 두가지 사항은 제가 보아온 그동안의 주택시장에서 변동없이 이어온 사항들입니다. 즉, 주택을 구매하건 매매하건 필요하면 움직이는 때가 제일 적합한 때이라고 말씀드리고 싶습니다.+

 

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왜? 30년모기지는 미국에만 있나요?

왜? 30년모기지는 미국에만 있나요?

금융대란후 부터 4-5년전까지 고객분들에게 꾸준하게 말씀드린 점 기억하실것입니다. 집값상승이 문제가 아니라 더무서운것은 금리이다, 당시 금융대란후 하락된집가격과 2.5% 전후의 금리는 우리는물론 다음 세대들도 평생 경험하지못할 정말좋은 조건이라고, 방3개 콘도는 40만전후 였고, 금리는 3%정도였읍니다. 20% 다운후 30년 고정 융자를 받으면 월 1,520불만 불입하면 됩니다.
그러나 지금은 40만전후이던 주택가격이 65만불정도로 44%나 상승하였읍니다. 더욱이, 융자는 9월10일기준 7.12% 기준을 하면 월2,424불을 내야합니다. 5년남짓 기간동안 44%의 주택가격 상승분인 20만불은 다운페이먼트를 더한다고 해도 매월불입금은 904불이 차이나 매월 무려 60%나 더내야합니다. 30년간 총액 32만5,440불을 더내야합니다. 다른방식으로 비교하면,  현재 같은 금액의 모기지월불입금으로 살수있는집의 가격은 5년전 45만불에 비교해 겨우 $283천불 가격의 주택이 가능합니다.  5년전 주택을 사신분과 비교하면 지금 같은 사이즈의 콘도를 구매하시는 분은 483천불을 더 부담하고 더욱이 앞으로도 매월 904불씩 더내야합니다. 
제 개인적인 생각이지만 고객분들은 주택 1,2채 사시고 지나치시지만, 장기간 지속적으로 흐름을 읽을수있는 에이전트의 입장에서 보면 항상 고객분들이 자학하시는말씀인 “내 이럴줄 알았다” 를 들으면서도 단기간의 흐름만을 제한되이 볼수밖에 없으신 고객분들이다보니 안타까울 뿐입니다. 100년넘게 축적되어온 통계의 나라인 미국의 자료를 보면  부동산가격은  유동성이 거의 없고 5년단위로 잘라서 그래프를 그려보면 내려가는 적이 없음니다. 흐름은 짧게는 계절단위, 혹은  1-2년단위로  약간의 오르고 내림이 있으나, 전체적인 곡선을 보면 완만한 우상향입니다. 최악이라는 금융사태의 부동산 하락을 보면 2-3년 그래프는 급락이지만 장기그래프로 대입하면 이역시, 완만한곡선입니다. 이번달은 모기지에대해서 중요한 몇가지 부분 설명드리겠읍니다.
30년 모기지는 미국에만 있다?.
네 맞읍니다, 미국만 30년모기지가 존재합니다. 덴마크도 유사한 융자 시스템이 있고, 다른 몇개국이 있지만 편법이거나 융자의 연장입니다. 미국처럼 . Fannie Mae, Freddie Mac와 같은  금리와 채무 불이행 위험을  덜어주는 기관이 없기때문에 은행이 30년 모기지 융자상품을 만들지않기때문입니다. 미국에 30년 모기지가 없다고 생각해보셨나요, 많은 바이어들이 Buying power 부족으로 어려움을 겪을 것 입니다
소셜시큐리티인컴으로 30년 모기지융자 받을수있나?
은퇴 또는 장기 장애를 위한 사회보장 소득(SSI)은 일반적으로 모기지 대출 자격을 얻는 데 사용될 수 있습니다. 이는 현재 사회보장 혜택을 받고 있는 한 주택을 구입하거나 사회보장 혜택을 기반으로 재융자를 받을 수 있다는 의미입니다.
도대체 30년간 모기지를 상환하면 총액은 얼마인가?
40만불기준 총30년간 지불금액은 이자와 원금합하여 933천불입니다.  533천불이 이자입니다.
30년간 물가상승이나 10년단위 두배로 뛰어온 주택가격에 비하면 원금보다 조금더  더 내면되는  우리에게는 아주 매력적인 투자나 내집장만을 위한 지렛대라고 생각합니다.
30년모기지를 중간에 해약하면?
정확히는 모르나 20여년전만해도 중간에 모기지를 해약하면 벌금을 내야했읍니다만, 오즈음은 거의 Pre-paid penalty가 없어 졌읍니다. 그래도 모기지 계약시 반드시 벌금조항을 확인하셔야합니다.아시죠, 서류  맨아래 깨알같은글씨.
렌트 주택 구매시 꼭 염두에 두셔야하실 모기지의 원금과 이자 구성
혼동하면 안되는것이 모기지는 이자만 내는것이 아닙니다. 원리금상환시스템으로 첫해의 모기지는  원금 20%이자 80%정도로 구성되며, 10년정도지나면 원금상환대 지급이자는 40대 60정도로, 20년지나면 반반으로 구성됩니다.  현재의 평균 금리인 7%를 반영하여 30만불 융자 받을시 예를들어 보겠읍니다.   첫달의 월 모기지불입금은  이자 1,750불 원금  245불 총 1,995불입니다. 12%정도는 원금상환액수입니다. 10년정도지나면 1500불과 500불로 원금상환액수가 25%정도가됩니다. 정액분할하면 월 833불정도를 원금상환하는것이고 이금액은  계속 Equity로쌓이게됩니다. 렌트수입 주택구입시 이부분을 감안하시면 훨씬 투자회수에대한 확신이 서게됩니다. 적어도 재산세와 HOA는 원리금상환액수에 의하여 상쇄된다고 생각하거나, 매월 $833불의 적금을 불입하고 있다고 생각하면 좀더 적극적인 투자에 확신을 가지시게 될것입니다.

이렇게 미국은 주택구매자에게는 최고의 시스템을 갖추고 있는나라입니다. 부동산 시장이 4-50%가 줄어든 이시기에도 지금 집을 사도되고 팔아도 되냐고 여쭈어보시는 고객분들이 계십니다. 이제는 막차라는 개념이 없어 졌지만 다시말씀드리지만 우상향하는 시장에 올라 타는것은 내가 투자할 자금이 있고, 이사를 가야할 이유가 있고, 마켓 수평적인 상황을 정확히 이해하신다면, 즉시 움직이십시요. 움직이는 때가 적당한때이고 빠른것이 아닌 늦지 않은 시기입니다. 

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넘쳐난 2021년 주택시장과 염려되는 2022년 인플레이션_

넘쳐난 2021년 주택시장과 염려되는 2022년 인플레이션_ 

 

   얼마 전부터 운전 중 사거리나 좌우회전 시 안전이 확보된 뒤 출발하는 습관이 생겼습니다. 오늘 아침도 방향지시등을 사용 않는 차량 때문에 스트레스받다, 몇 대나 방향지시등을 사용하나 세어 보았습니다. 10대 중 7대는 방향지시등 사용법을 모르는 것 같습니다.  배려의 마음보다는 나만 만족하면 되고, 나만 가면 되고, 내 얘기만 하면 된다는 일방통행적 사고방식으로 변해가며 어떤 방법이 옳은 지, 기다려야 하는지, 양보해야 하는지 등 점차 대인관계가 메말라지는 것 같습니다.  더우기 COVID-19으로 엉키고 막혀버린 사람을 대면하는 방법이 뭔가 어색한  이러한 상황은 더욱더 심각해 질 것 같습니다.  염려스러운 점은 경제, 사회, 정치 분야에서도 자기들로만 이루어진 폐쇄된 세계의 자극적 정보만 집착하는 것도 문제입니다. 문제는 소수의 정보제공자(유튜버, SNS의 주도자)의 자극적이며 예의 없고 비상식적인 의견이  상식과 표준으로 자리 잡는 경우를 종종 봅니다. 그러나 COVID-19를 극복하려는 의지, 당겨서 적용된 Un-contact system, 그리고 대화를 하려고 하는 우리의 의지, 이 세 가지가 적절히 조정되며 새로운 교제와 대화 방법으로 정리되어 나갈 것으로 생각되나, 마음이 받침이 된 HUG to HUG 방식의 의사소통은 아마 사라질 듯합니다.  

   2021년 내 집 값 얼마나 올랐나요?

   산타클라리타의  CAL ART 근처의 방 3개 타운하우스의 가격은 2020년 11월 454천 불에 거래되었으나, 올해 11월에는 566천 불로 1년간 25%가 상승하였고,  스티븐슨 렌치의 방 3개 2,000SF 규모의 단독주택은 2020년 11월 728천 불, 2021년 11월에는 922천 불로 일 년간 27%가 상승하였습니다. 밸리의 경우 포터 렌치의 조금 오래된 방 3개 타운하우스를 살펴보았습니다. 2020년 11월 51만 불이던 가격이  2021년 11월  65만 불로 27%가 상승하였습니다. 그라나다 힐스 고교 근처의 2,000SF 크기의 단독주택이 2020년 11월에는 80만 불 정도의 가격을 형성하였으나, 2021년 11월에는 985천 불로 23%가 상승한가격에 거래되어 산타클라리타와 밸리의 주택가격은 작년 11월 대비 평균  25%의 가파른 상승을 하였습니다. 

   오르게  될  금리,  늦지 않았나요? 

   제가 2001년도 주택구매 시 받은 30만 불, 30년 고정 금리가 10.8%였습니다, 월 불입금은 2,811불이었습니다.  올해 11월20일 기준 금리는 2.6%로서 월 페이먼트는 1,034불로 반도 안되는 금액입니다. 더 이상 무슨 설명이 필요하겠습니까?   정부에서 생각하는 적정금리는 6.5% 정도라고 합니다. 일단은 테이퍼링이 본격화되면 금리가 오를 것이고, 일단 오르기 시작하면 2-3% 정도는 가파른 곡선을 그리며 상승할 것입니다. 

   인플레이션이 오면 주택보유자가 누리는 혜택은? 

   정부는 더 이상 인플레이션이 일시적이라는 언급은 하지 않습니다. 10월 소비자 물가지수(CPI)가 전년 대비 6.2% 올랐고, 1990년 이후 30년 만에 최고 상승률입니다. 9월 대비 한 달 만에 0.9%가 올랐습니다. 인플레이션 시 주택보유자가 누리는 혜택은 간단히 설명됩니다.  작년에 50만 불짜리 타운하우스 2채를 현금으로 스티븐슨 렌치에 구매하여 렌트를 놓았다면, 주택가격으로 25만 불 상승하였을 것이고,  두채에서  월  5,200불 정도 연간 렌트 수입  62,400불 중  재산세와 HOA , 공실률 등을 계산하여  총284,000불의 투자수입을 올렸고  작년 11월부터  100만불  현금으로 보유하신 분은  금년 11월에는 영문도 모르게 938천 불로 가치가 떨어졌습니다. 여유가 있어 투자를 못 하고 거주 주택 한 채만 가지고 있어도 10년 뒤의 주택보유자와 미보유자와의 자산 가치 차이는 넘보지 못할 정도로 차이가 날것입니다.        

   주택난 언제나 풀리나요?

   주택난이 풀리는 것은 불가능합니다. 2008년 금융 사태 이후 신축주택은 대형 주택만이 소규모로 증가하고 중산층 이하를 위한 중소형 주택의 신규 건축은 거의 전무합니다. 향후 가장 치명적으로 타격을 받으실 분들은, 수명은  대폭 늘어나  거주주택  누적 수요가 매년 폭발적으로 증가하나 공급 주택은 없는  65세이상의 실버 세대(운 없으면 120세까지 사신다는)와  주택의 구매 시기를 놓쳐  주택 Buying Power가 거의  없는,  즉,  위에서 얘기한 금리의 영향과 수입의 저축으로는 주택구매가 거의 불가능 해지는 3040대일 것입니다. 적어도 우리 세대 동안에는 주택난이 아니라,  주택 부족 대란으로 이어 질 것입니다.

   2022년 가장 좋은 자산보유 배분의 방법은?

    인플레이션과 주택 보유 형태의 변화,  주택정책에는 전혀 신경을 쓰지 않고  경제 정책 수정을 위한 인프라  개선에만 신경 쓰는 정부의 정책, 금리 인상으로 인한 월 모기지 부담의 증가, 특히 코로나로 인한 삶의 질 저하와 Community 형태의 변화 등  불확실성의 여러 요소가 엎치락뒤치락 하겠지만, 2022년 이후 역시 생각한 것보다는 주택가격의 상승은 만만치 않을 것으로 봅니다. 시간이 지나 내 이럴 줄 알았다고 하는 것보다는 늦었다고 깨닫고 시작할 때가  가장 좋은  시기라고 했습니다, 실버 세대분들은 머리에 이고 사는 주택의 다운사이징, 자산보유 배분의 재검토, 그 이외의 세대분들은 무조건 방이 한 개라도 동(動)산이 아닌 부동(不動)산을 잡아 자산의 변동성을 부동으로 하여야 인플레이션에 가장 좋은 대책이 될 것입니다

 

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