부동산 투자와 부동산 투기의 차이점

 

부동산 투자와 부동산 투기의 차이점  

어느 모임에서 스트레스에대하여 얘기를 나누다가, 직업에대한 통계에서 부동산 에이전트가 두번째로 스트레스를 많이 받는 직업이고, 이로 인하여 단명할수도 있다는 얘기를 들었습니다. 부동산에이전트의 기본업무는 고객에게 좋은 집을 사드리고, 셀러에게는 좋은가격에 적절한 시일내에 팔고자하는 집을 매매하여드리고, 더 나아가서는 귀중한 자산인, 고객이 평생 모으신 적게는 몇 십만불에서 몇 백만불이상의 소중한 자산의 투자에 대하여  고객의 의사결정을 도와야 하니, 이로 인하여 받는 정신적 압박과, 또한, 여러가지 스타일의 고객을 상대하고, 또한, 과중한 Paper work에서 기인한다고 봅니다. 물론, 고객입장에서는 매물을 보고 잠깐 잠깐 만나 질문하고 설명듣는 것으로 간단히 생각 할지는 몰라도, 그러한 의사결정을 위한 준비와 평상시 꾸준한 관련 사항에대한 Study와 받아야하는 교육, 매일 매일 변화되는 관련정보의 업데이트, 매매의 사전 사후에 일어나는 Paperwork은 매물을 보여드리고 설명하는 것보다 훨씬 많은 노력과 시간이 소요됩니다. 아마 이로 인한 정신적 부담이 스트레스로 가중되어 두번째로 스트레스 많이 받는 직업군으로 분류된 것 같습니다. 

이렇게 준비된 에이전트라할지라도, 고객에 대하여서는 말씀드리는 조언과 설명하는 요점이 고객의 평생 모은 재산의 향방을 좌우하므로, 아주 조심스러워야 합니다, 실수요 및 단순 매매가아닌, 투자에대하여서는 가급적 물어보기 전에는 먼저 어드바이스를 하는것을 삼가고 필요시 신중에 신중을 기하여 조심스럽게 서두를 꺼냅니다, 그리고 항상 마지막에는 최종결정은 투자자가 하는것이고,  오르막이 있으면 내리막이 있으나 장기적으로는 완만한  상향곡선을 그리니 투자에 대한 인내를 갖어야하고,  단기적으로는 오르막과  내리막이 짧고 급하니, 절대로 단기차익을 노리는 투기는 하지 마시라고 권고합니다. 얼마전에 “투기해놓고 투자했다고 우기지 말라”는 제목의 컬럼을 쓰신 분의 글을 읽고 적극 동감한적이 있습니다. 자기가 자신의 재산에 대하여 최종적인 의사결정과 신중한검토를 하지않고 이분, 저분, 이동네 저동네 기웃 거리다 귀가 솔깃한 곳에 투기를 하시고,  투자했는데 자산의 손해를 보았노라고, 정부와 경제를, 충고하여 준 친구를 모아서 나에게 손해를 끼친 사람들이라고 불평하는 것을  듣어온, 저도 정말 맞는 말이라고 생각했습니다. 당연히 장기적인 느긋한 투자를 했다면 별 이상이 없을것이고, 성공하신 분이니 얘기 하실것이 없을것입니다. 현명한 분들은 항시 광범위한 정보수집과 경제에대한 공부등을 하므로, 남으로부터  듣는 충고는 의사결정의 일부수단으로 만 적용합니다. 그러나 노력도, 공부도,정보수집도 않하시고  단편적 주변의 말을듣고 투기를하니 나의 책임이 아닌 남의 책임으로 생각하시는것 같습니다. 

부동산 가격의 변동은 총체적으로 보면 평균적으로 통상 10년 사이클에 100%이상이 오른다는것 만은 잊지 마시라고 조언하고 가급적 한번 투자 하면, 보유할수있는한 최대한 기간까지 유지하시라고 권고합니다. 켈리포니아 Realtor협회에서의 통계를 보면, 1977년에서 2007년까지의 중간 단독주택 가격의 변동은 다음과 같습니다. 1977년의 7만불을 시작으로 30년뒤인 2007년에는무려  57만불로, 급 상승하였습니다.  무려 700%나 급상승한가격이고, 그중  2002년에서2007년, 5년간은 무려 120%나 급 상승하였습니다. 이통계가 2000년 중반 주택가격 폭락 전의 비 정상적인 가격 급상승 곡선으로 생각되어, 1970년부터 2000년까지의 다른 30년 기간의 가격 변동을 살펴 보았습니다. 1970년의 중간주택가격이 2만5천불을 시작으로 30년후인 2000년도에는 22만불로 상승하여, 780%까지 상승하였습니다. 원래 살펴보려던  1977년부터2007년가지의 급상승 기간보다도 더 급한 상승율입니다. 10년 단위로 2.6배가 오른 결과에 더 이상 설명을 드리지 않아도 될것입니다. 

평생을 흔들리지않고 부자의 부를 누리는 대부분의 사람들은 대개 부동산 부자일것입니다. 주식투자와 부동산 투자 어느것이 위험성이 많을 까요? 라는 질문을 받은적이 있습니다. 대답은 자본적 투자회수를 추구하는 부동산 투자는 괜찮지만, 수익적 투자회수를 추구하는 부동산 투기는 주식투자보다 더 위험합니다. 주식투자는 대개 부동산투기 만큼 액수가 많지않고, 깡통구좌를 만들어 가면서 하는분은 생각보다 드뭅니다. 대개 최악에는 원금정도를 손해보게됩니다. 물론, 아주 간혹은 주식투자도 융자를 받아 하시는분도 보았습니다. 

부동산 투기는 융자라는 레버리지가있으니 별 부담없이 이를 이용하여 투기를 하게되고, 이에대하여 손해를 볼경우에는 갚아야 할 돈으로 연결이 되나, 대개 설마하며, 대수롭지 않게  생각합니다. 현금 10만불로 25%다운하고 더하여 30만불을 융자받아서 40만불을 투기한 경우 잘못 투기하여서 30%를 손해보았다고 생각하면  원금에, 부대비용원가를  합치면 40%정도의 손해를 보게되고, 투자원금과 추가로 투자원금만큼이 추가로  갚아야할 부채로 돌아와 원금 10만불 잃고, 추가로 10만불이 부채로 다가 오게됩니다. 그러나 다행이 미국은 숏세일과 파산 신청 같은 좋은 면죄부 제도가 있어 다시 재기의 기회를 가질수 있게됩니다만,회복에는 많은 시일이 걸릴것입니다. 융자를 갚을 자기의 수입을 생각도 하지않고 No down에 2개, 3개까지의 주택을 구매 한것을 보고 누가 투기라고 하지 않겠습니까?

반면에 2000년도 중반 부동산 가격 급상승과 급하락이 연결된 시기 이전인 2000년 초반에 주택을 구매하신 후  No down투기의 유혹에 눈길을 주지 않으신분들, 누가 뭐라고 하든, 장기 투자하여, 부동산을 보유하신분들은, 향후 부동산 가격이 서서히 상승하게 되면,  장기적인 보유로 인한 혜택을 모두 받아 든든한 은퇴후의  만족스러운 투자회수를 누리게 될것입니다.
 
남의말에 좌우되고 무리한 자금동원에 의한 투기보다는 적어도 한두사이클을 바라보고 인내하는 장기적인 차원의 투자를 하여야 할것입니다.

한국일보 칼럼  <베스트부동산 부사장 케니조>

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어떡하면 투자회수가 좋은 주택을 찾을수 있을까?

 

어떡하면 투자회수가 좋은 주택을 찾을수 있을까?  

지난 달에는 과거 몇 년간의 추세와는 달리 심각하게 변화된 부동산시장에대하여 배경과 이유를 분석하여 알려드렸습니다.  8월도 역시 전월에 이어 다음의 도표를 보시는 것과 좋은 시장현황은 아닌 것 같습니다. 

밸리와 산타클라리타의  주택매매 현황은 일년중 가장 매매가 가장 저조한 비수기인 8월달인데도 불구하고 새로운리스팅의 수량은, 성수기인 봄과 비슷합니다.

전월에 New Listing 중 가격을 재조정하여 내놓은 매물은47% 였으나, 금월에는 더 많은 65%,  443채의 매물중 290채의 매물이 가격을 조정하였습니다, 

이는 셀러가 주택시장의 가격이 안정되어 보합세를 이루는 것을 잘못 생각하여  놓은 가격을 책정하여 가격을 하향 재조정하여 내놓는현상입니다. 

에스크로 종결 현황은, 전달에는 New Listing과 종결된 비율이 72%로 좋은 편은 아니었으나, 금월에는 누적된 인벤토리관계로 46%의 매물만 에스크로가 종결되어 매물이 과다하여 않팔리고 누적되는것으로 보시면 됩니다.  이러한 물론, 어느정도 시기가 지나면 되돌아 오는 과도기적인 현상이나, 셀러분들은 

비수기에, 너무 많은 매물이 누적되어 있으니 현실을 직시하여 잘 대처하여야 할 것 입니다. 가을 혹은 봄가지도 가격을 그대로 가지고 가시거나, 아니면, 어느 정도가격을 하향조정하여 시장에 내놓아야 한다고 봅니다.  

 

가끔은, 이웃집 아줌마,아저씨의 책임지질 못할 조언을 듣고, 나는 비싸게 주택을 구매한 것 같다, 나는 내집을 시세보다 싸게 판 것 같다는 얘기를 하십니다. 매매가격은 셀러가 비싸게내 놓고 아무리 노력하고 기다려도, 혹은, 싸게 내놓아도 가격은 바이어와 시장이 결정 짓습니다. 싸게 내놓으면 멀티플오퍼 경쟁이 붙어 적절한가격으로 팔리고, 비싸게 내놓으면 시간과 노력만 낭비하고,  뒤늦게, 비싼가격을 받게다는 굳은결심을 포기하게되면, 이미 시장으로부터는 않팔리는 매물로, 에이전트로부터는 무언가 이상이 있어 적절시간에 않팔리는것으로 인식 되어 바이어에게 소개를 않하게 되고, 급한 마음에 낮은가격의 오퍼라도 뒤늦게 받아 결정하면, 시간과 귀중한 자산의 가치를 제대로 보상받지못하는 결과를 가져오게 됩니다. 이제 부동산 매매는 모든 자료와 정보는 열려있고 모두가 다 아는 정보이므로 누군가 착각하고 비싸게 사준다거나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 행운은 있을 수가 없습니다. 가격이 낮으면 낮은대로 높으면 높은 대로 분명한 이유가 있습니다. 이러한 점을 냉정히 들여다봐야 좋은 집을 살수있고, 적절한가격에 빨리 팔수 있을 겄입니다. 

다시, 투자주택 선정에대하여 살펴 보겠습니다, 단순히 지나간 매매가격 수치 분석을 기반으로한, 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에 의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다.

 

우선, 첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면,  이미, 안정된지역이 있고, 그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을  살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한,  잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별표처럼 길게 뻗어나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이  빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들숙날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길목에 다들몰리는 지역을 따라다니며 투자합니다만, 안목을 가지신 분은 가격이 선행된 지역과 후행되는 지역의 이의 Niche area를 선택하여 투자하니, 실패의 확률도 적고, 신규개발,  올른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다. 

둘째로는 지역적 매매흐름을 예측하여야합니다, 주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른지역보다 높은 것이 당연할것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 비활발한지역을 표시하고 찾다보면 다음에 활발해질 지역을 찾아낼수가 있을 것입니다.  

세번째로는, 투자대 렌트회수율이 높은곳을 선정하여야합니다,  렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA와 재산세를 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다. 

넷째로는 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한사이클이상을 걸치는 10년이상의 장기투자가 가장 바람직합니다. 

누군가의 말대로 지나간 100년간의 부자나 기업이건 살아남은 분들은 부동산을 발판을 삼은 분들이라고 합니다. 경제가 어려울때 그들이 붙들고 늘어진 것은 부동산이고 회생 혹은 확장시 효자노릇을 하는 것이 늘상 부동산 이었습니다, 개개인적으로도 이런 성공한분들의 특징은 부동산을 구매 할 경우 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의것이라는 생각하에 정보를 직접, 시간, 지역, 특성의 삼차원적인 시각으로 보고, 나의 주관을 합하여 확신과 신념을 가지고 장기적인 투자를 하려는 분들입니다. 이러한, 의사결정에 좋은 정보를 제공하고 협조하여드리는 사람이  부동산 전문가일것이고, 신문기사 읽고 훈수두는 분들의 말에 귀를 기울이고, “카더라” 통신에 관심갖기보다는, 매년 몇십채의 부동산 매매를 도와드리고,  지역을 골목골목아는 전문가의 말에 귀를 기울이고 고려하여 위에서 말씀드린 부동산시장의 흐름을 읽고 파악하여 의사결정을 하는 것이  내가 살집을 사거나, 평생 간직한 귀중한 재산인 주택을 파시는분들도 마찬가지이나, 특히, 투자를 생각하시는분들에게는 바람직한 부동산 매매 의사결정방법일 것 입니다.

지금시기는 예측이 어려운 불확실한 부동산 경기 움직임과 정부의 무대책으로 당분간 침체되어 가격이 적어도 2-3년간은 보합세를 유지할 것 입니다. 이는 바이어분들에게는 “바이어스 마켓” 이라는 좋은 특혜를 줄 것 입니다. 셀러분들에게는, 지금 보합은 나중의 가격상승입니다, 여유가 있고,여유가 있어 몇 년내로 움직일 이유가 없으신분들은 조금기다리시는 것도 좋은 방안일것이고,  움직여야하는 셀러분들은 현실에 맞게 가격을 잘 고려하여 시장에 내놓으시는 것이 좋을 것입니다.

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렌트 내가 직접 놔 볼까?

 

요즈음 같은 불경기에는 렌트를 얻으려는 분이나 놓으려는 분이나 어려운 일을 많이 당합니다.

렌트를 얻는 입장에서는 렌트 얻는 것쯤이야 하지만, 실제로 얻다 보면 요즈음은 지나간 지불능력에 대한 크레딧레포트를 참조하기보다는 향후의 지불능력을 보는 관계로 과거에 떼어보던 크레딧레포트와 전 거주지에 대한 페이먼트를 잘 지불 하였는지에 대한 조회는 물론이고, 3개 월치의 은행 스테이트먼트를 보고 평균 수입에 대한 올바른 수입지출이 되고 있는지,  다니는 직장에 대해 전화를 하여 근무여부 조회와, Application에 적어놓은 친구와 친인척 란 의 지인에게도 전화를 걸어 이것저것 물어봅니다.  일부 좋지 않은 결격사유 가있으면 디파짓을 한 달치 추가로 요구 하기도합니다.
어떤 집주인은 2년치 택스 보고까지 요구합니다. 정말로 어떤 분이 얘기하신 집사는 것 보다 더 어렵다고 호소하는 것이 실감납니다. 그나마 Listing에이전트는 괜찮지만,  랜트를 찾아주는 에이전트인경 우  월2,000불 렌트를 소개해주는 경우,  보험 및 회사공제와 세금 등을 공제하면   실제로 받는 수수료가  $200-300불로서 며칠씩 몇 채의 렌트를 보여주는경우 인건비는 커녕 실로 기름값도 되지 않으니 난감할 수밖에 없습니다. 더욱이 일부 세입자분 들은 렌트를 찾아주면 이사를 하고도, 당연히 고장 난 것과 HOA등에 얘기해야 할것등도 에이전트가 해주어야 하지 않냐고 따지는 경우는 정말 입을 꼬옥 다물 수밖에 없습니다. 에이전트는 올바른 렌트를 찾아드리는 것이지 메네지먼트하는 회사는 아닙니다.  요즈음 렌트 밀리는 분이  자주 있다 보니 주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 자주 문의를 받습니다. 세입자가 렌트를 않내는데 어떡하냐고, 사실 변호사와 상의하여야 할 일입니다. 그래도 이리저리 설명말씀 드리며 마지막에 꼭 드리는 말씀이 있습니다. 다음부터는 꼭 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고, 세입자가 렌트를 안 내는 경우는 법적인 절차를 신속히 밟아도 적어도 3개월 치, 장애인 거주자 등의 특수한 경우에는 그 이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다.
우리가 혼동하는 것이 있습니다, 변호사에게 가서 앞으로 어떻게 하면 좋으냐고 물어보면 변호사도 답을 할 수가 없습니다 변호사는 사건이 벌어진 후에  사후에 일을 정리하고 처리하면서 비싼 경비를 요구하는 분들입니다. 문제가 발생하면 변호사비와 렌트비는 렌트비대로 못 받는 상황이 벌어지는 것을 미리 방지하는 것이 슬기로운 선택입니다,  즉 렌트를 꼬박꼬박 잘 내는  세입자를 선택하는 것입니다. 에이전트에게 렌트 의뢰 시 들어가는 수수료가 얼핏 보면 부담 가는 액수라 생각하기 쉬우나, 아래와 같이 에이전트가 하여주는 일을 들여다보면 왜 에이전트들이 렌트업무는 잘 하지 않으려는 지 이해가 갈것 입니다.  검토하여야 하는 일이 한 두가지가 아닙니다.  그래서 일부 에이전트들은 렌트 업무를 하지 않으려는 경우가 종종 있습니다, 렌트를 의뢰하면 에이전트는 제일먼저 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, Key Box를 부착하고, MLS에 올린 후 광고를 하고, Flyer를 제작하여 비치합니다, 그런 후 손님이 전화오면 현장을 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며, 오퍼가 들어오면 크레딧 레포트 리뷰, 지불능력리뷰, 서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 디파짓 입금 및 지불과 세입자와 주택소유자간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 키를 건네줍니다.이러한 절차는 많은 방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 랜트비 연체를 최대한 미연에 방지할 수 있는 방법입니다. 일반 주택소유자는 크레딧 리포트와 Application등을 리뷰 하기가 어렵고, 일일이 전화하기도 어렵습니다, 이렇게 전반적인 검토 후 계약하게 되는 렌트는 최소한의 리스크를 지게 되며, 변호사를 찾아가는 일을 최소한으로 방지하여 줍니다. 특히, 에이전트가 제공하는 Move-in/Move-out 리스트는 입주 시와 퇴거시의 주택상태현황을 한눈에 볼 수 있어, 세입자가 제대로 관리하지 않은 것과 손상 및 파괴, 고장난 것을 청구할 수 있는 좋은 근거가 되므로, 퇴거 후 디파짓 공제에 대한 말썽을 미연에 방지할 수 있는 좋은 서류입니다. 옛말에 호미로 막을 것 가래로 막는다는 말이 있습니다.
절약은 미덕이지만, 절약을 해야 되는것 이있고  지불해야 되는 것이 있을 것입니다. 주택소유주들은 이러한 점 잘 인식하시어 어려운 일을 당하지 않는 슬기로운 방법을 선택해야 할 것입니다. 

케 니 조 

웨스턴부동산그룹 대표

밸리부동산협회 자문위원

부동산전문 칼람리스트 

베스트부동산 부사장(전)

남가주한인부동산협회 회장(전)

밸리한인부동산협회 회장(전)

남가주한인부동산협회 고문(전)

남가주한인부동산협회 이사장(전)

SAU USA CEO

Intemagic USA VP

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투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

 

투자용주택을 사려는 데 임대는 잘 나가나요?

투자용주택을 사시는분들이 한결같이 물어보시는 말씀이 있습니다, 주택임대가 잘 나가나요,않나갈거같은데요?, 아닙니다, 모하비사막의 조그마한 모빌홈도 임대는 나갑니다, 그것도 제때에, 보통 임대에 걸리는 소요기간은 청소와 수리 및 리스팅, Showing을 거쳐, Application접수,이의 검토 및 세입자가요구하는 이사기일까지 고려하면,  빠르면 2주에서 6주정도 걸립니다, 임대는 무조건 나갑니다, 너무 무리하게 높게 임대료를 산정하거나, 집을  리모델링이나 수리를제대로 하지않은 경우만 빼고, 신경쓸 문제는 임대후의 임대료가 또박도박 제때에 들어오는지가 문제입니다.  요즈음 같이 경기가 좋지 않은때, 비지니스의 부진과 직장을 잃어 가정경제에 심각한 문제로 인한 거주 주택의 축소 와 주택가격 폭락으로 숏세일을 한 후 이사한 어려운 세입자들의 임대료가 제때에 입금되지 않아 고민하시다가, 법적인 절차를 문의하시는 분들이 많습니다. 여유 있는 주택소유자라면 몰라도, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들은 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우에 주택소유자가  세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 법적인 절차를 밟아서 처리하여야 합니다.  주택소유자가  마음대로 열쇠를 교체한다던 지, 강력한 언어를 구사하여 세입자를 내보내려 한다면  주택소유자가 피해보상을 받기는커녕,  오히려 꺼꾸로 세입자에게 피해 보상을 하여야 될 수도 있습니다. 요즈음 같은 경우에는 페이먼을 제때에 내지 못한 주택소유자가, 소유주택을 렌트를 놓아 렌트비 만 챙기고, 은행에는 페이먼을 하지 않는 눈살찌프려지는 비양심적인 행동으로인해 세입자분들이 곤역을 치루거나, 시큐릿 디파짓을 돌려받지 못하는 경우등도 간혹있습니다.

기본적으로 공통적인 이야기는  연체는 거의 강제로 퇴거될 때까지 지속적 연체로 연결된다고 입을 모아 얘기합니다. 
연체를 하다보니, 그것을 받으려고 기다리다가, 일부만 받고, 또다시 한달 임대료가 연체되고 총 연체료는 증가하고, 이러한식으로 반복 하다보면 쉽게 4-5개월이 속태우면서 지나가게됩니다. 한달연체하는 세입자분들은 거의 지속적으로 연체를 하게되므로,  연체가 되면 마음이 아프더라도, 아는 분이라거나, 혹은, 사정한다고 몇 달을 기다리지 말고 즉시 퇴거절차를 시작하는 것이 좋다고 얘기합니다. 물론,  협의를 시작하여 조금은 입주조건이 덜까다로운 아파트로라도 서로 잘 상의 하여 이사 나갈 날 자를 정하고 지키면 얼마나 좋겠습니까? 그러나, 세입자의 입장에서도 참으로 어려운 일 일겄입니다. 또한, 주택소유자의 입장에서도 미안하고 안타까운 일이 기도 합니다.
그러나, 주택 소유주의 입장에서는 피해를 최소화하기 위해서는 가능한한 빠른 시간내에  변호사 및 강제 퇴거대행 서비스 회사를 찾아 처리하는 것이   가장 좋은 방법일 것 입니다  물론,주택소유자가 직접 법원에 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행을 할 수도 있습니다. 하지만,  주택 소유자가 직접 강제 퇴거 절차를 진행할 경우 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다.  세입자가 계약서에 명기된 납입일자를 어길 시에는 Late Charge가 포함되지 않은3day notice pay or quit를 보냅니다. 우편으로 보낼 수도 있는데 세입자는 우편을 받은 날로부터 3day를 계산하게 됩니다. 
중요한 점은 Notice를 줄 경우 언제 어디서 전달하여 주었다는 증거를 남겨야 합니다, 예를 들어 지인과 동행한 후 Notice를 문 앞에 테이프로 붙여 놓은 후에 지인으로부터  Witness로 사인을 받는 것도 한 방법일 것 입니다.
아울러, 일반우편으로 발송을 병행하는 것도 좋은 방법입니다, Certify mail을 보내는것이 당연히 좋을 것이나, 세입자분은 이의 수령을 거부할 수도 있기때문에 어떤 상황에서는 일반우편이 좋을 수도있습니다.
3day notice or quit에 대하여,  세입자가 아무런 조치를 취하지 않으면 주택 소유주는 세입자를 퇴거하기 위해서 'Unlawful Detainer'를 법원에 제출하고 밀린 집세를 요구하게 됩니다.  만약 위에서 제시한3day notice or quit을 받은 후 세입자가 밀린 돈을 지불할 경우 집주인은 강제 퇴거를 할 수 없습니다.
이 서류를 작성할 때 가급적 전문가의 도움을 받아 작성하는 것이 좋습니다.  내용을  잘못 기재하여 시간을 소비하거나 재판에서 지는 경우도 있습니다. 특히, 해당 주택에 살고 있는 세입자의  성인이름을  모두 기재해야 합니다,  렌트 계약자만 명기하여서,  퇴거 재판을 처음부터 다시 하는 경우가 종종 있습니다. 현재 거주하는 모든 18세 이상의 성인을 빠짐없이 명기하여야 완전한 퇴거 절차를 진행 시킬 수 있습니다. 다음으로 'Unlawful Detainer'를 세입자에게 직접 또는 제3자 성인에게 전달하여야 되는데,  퇴거 명령은 집주인이 전달 할 수 있지만 소환장과 고소장은 어떤 성인이든지 이 소송과 관계가 없는 사람이 해당 주택에 있는 모든 성인에게 전해야 합니다. 세입자는 직접 전달의 경우 5일 우편 전달일 경우 15일 이내에 응답을 해야 합니다. 만약 세입자가 재판 전에 스스로 퇴거했더라도 집주인이 재판 취소를 하지 않을 경우에는 꼭 나와서 갚아야 할 돈이 없다는 것을 밝히고 판결을 받아야 합니다.  이러한 사후조치나, 시간을 놓쳐서 금전적 시간적인것은 물론, 심리적인 부담감과 스트레스를 방지하기위하여서는 다음과같은 사항을 꼭 집고 넘어가시기 바랍니다. 가장 좋은 방법은 올바를 세입자를 선정하는 것일 겁니다  시간이 다소 걸리더라도, Lease Agreement나 Application에 18세 이상의 동거인들은 무조건 다 기록하도록하고, Credit점수는 물론,  페이먼트를 늦게내는 버릇이 있는지, 내용상에 페이먼트를 제때에 내지 않은 적이 있는경우, 질문 부분이나 궁금한점이 있는지, 이를 반드시 확인하고, 은행거래내역서에 임대료를 제때에 낼만한 수입과 지출이 바란스에 맞게 잘 입출금이 되었는지, 그래도, 미심쩍으면 직장에 전화하여 근무여부와 수입관계를 확인토록 하고,  특히, 이전에 살던 주택소유자나 메네져에게 전화를 걸어 거주사실 확인은 물론, 임대료를 제대로 납부하였는지만 확인하여도 말썽이 예상되는 세입자를 걸러낼 수있습니다. 이러다보니, 요즈음 집사기보다도 임대주택구하기가 더 힘들다고 푸념하시는 세입자 분들도 많고, 이러한 적합한,임대료를 밀리지 않을 세입자를 찾느라고 적게는 두달에서 오,육개월까지 집을 비워놓고 세입자선정을 미룰정도로 까다로운 주택소유자들도 계십니다. 이런분들은, 아마, 틀림없이 세입자의 임대료 연체로 인하여 적지 않은 금액을 손해보신 경험이 있는 분들이고, 늦어도 좋다 제때제때에 임대료를 내줄 세입자만 있어다오, 라고 목빼고 기다리는 것입니다.  결론은 임대료를 많이 받는것도좋지만, 위에서 거론한, 문제의 발생요인을 사전에 제거하는 것이 나중에 발생할 많은 손해와 심리적 고통을 예방하는 슬기로움일 것입니다. 임대절차상의 적합한 세입자의 선정은 위와같이 전문적인 지식이 꼭필요하고, 서류의 검토 및 인터뷰시의 인상등, 일반인들이 파악하기 힘드므로 전문인에게 의뢰를 하는것이 좋을것입니다.

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