폭등하는 주택 가격과 생각보다 변동성 적은 실물경제

지금 주택시장은 거의 미친 듯이 폭등하고, 멀티플 오퍼와 리스팅 가격보다 한참 높은 가격에 수락되는 오퍼와 여기에 론, 홈 인스팩션, 감정 등의 조건 해제를 어렵게 당겨서 오퍼를 제출해도 어이없이 집을 구매를 하지 못하는 사태가 벌어지고 있습니다. 작년 중반 이후 다른 커뮤니티 분들은 본인이 살 집이건 투자용이건 최적의 시기라는 것을 알고 주택구매에 발 빠르게 나서 적극 구매하였으나, 폭풍의 중간 단계에 들어간 이 시기에서야 우리는 이제 바쁘게 주택구매에 나서고 있습니다.

그러나 늦었다고 생각할 때가 가장 빠름 일 수도 있습니다. 지금이라도, 더 관심을 갖고 적극적으로 나서야 최고의 시기에 좋은 결과를 가져올 것입니다. 최근 고객분들이 궁금하여 자주 여쭈어보는 사항을 정리해보았습니다.

1. 주택 가격의 폭등 이유

잘 아시지만, 복잡한 지역을 벗어나 외곽으로 이사하려는 심리, 사상 최저의 모기지 금리, 모기지 구매 가이드라인이 낮아진 이유로 수요가 급등했습니다. 낮아진 금리 덕에, 월 2~300불 정도의 렌트를 내던 분들은 FHA 융자로 3.5% 이하의 다운으로 방 2~3짜리 콘도를 구매하는 방법을 강구하여 실행에 옮깁니다. 다른 큰 원인으로는 인플레이션을 대비해 유일하게 안정적으로 자산 가치를 떨어뜨리지 않고 유지하기 위한 수단으로 부동산을 구매하는 이유도 있습니다.

2. 모기지 연체 때문에 주택 가격이 폭락?

모기지 연체를 1년 이상하여, 1~3만 불의 연체가 있더라도 주택소유주는 몇십만 불의 에퀴티를 가지고 있고, 은행은 웬만해서 차압을 피하도록 도와줍니다. 연체금의 재융자 유도와 수입이 없어 힘들어지면 정상적으로 집을 매매해 연체를 갚고 다운사이징을 하거나 렌트로 옮겨 갈 것입니다. 여전히 주택은 수요를 못 채우고 계속 공급 부족 사태를 가져와 가격은 상승할 것입니다

3. 뒤틀린 실물 경제의 원인은?

그간 중산층 기준이던 6~7만 불 수입 계층은 머물러 있고, 10만 불 이상의 고임금자는 월등히 늘었습니다. 즉, 자영업자와 저 소득층은 고통에 어려움을 겪나, 중산층과, 증가된 저소득층의 10배 이상 수입이 되는 분들은 코로나 전후와는 재정적인 상황은 변동이 없고, 다수의 저소득층만 어려우니, 금액적으로는 전체 경제에 차지하는 부분을 많이 차지 않기 때문입니다. 최근에 생각보다 펜데믹으로 인한 경제에 미치는 영향이 생각보다 작다는 얘기가 점점 더 심각해지는 이러한 부의 편중 때문인 면도 있습니다.

4. 인플레이션은 어떤 형태로 올까?

과다하게 풀린 돈과 더 이상 기축통화가 아닌 달러 가치의 하락으로 이미 배럴당 60불을 넘어선 원유를 포함한 모든 원자재의 가격은 상승선으로 이루어지게 되고 이는, 생산업체의 원가 상승, 이에 따른 소비자가격 상승으로 이어져 펜데믹이 종결된 후에도 통화팽창으로 인한 물가 상승은 계속 지속될 것입니다. 물가 지수 역할을 하는 맥도널드의 햄버거 세트가 10년 전 5불에서 얼마 전까지 11불대, 이제는 15불대로 올라가는 것이 가장 좋은 예입니다. 그러나 이의 속도를 소비자인 우리가 눈치채지 못할 만큼 정부가 조정할 것입니다. 이러한 원인이 통화가치의 하락을 내다 본 분들이 유일하게 가치를 같이 유지할 부동산으로 몰리는 이유도 있습니다.

5. 금리가 2019년 수준으로 돌아가면?

모기지 금리가 원래 정부의 목표인 6.5%대로 올라가게 되면, 그동안 말씀 드린 대로 이자가 2.5% 선에서 $2천 불인 월 모기지가 $4천 불로 2배 이상이 늘게 되고, 같은 월 모기지 금액으로 50% 낮은 가격의 주택을 살수 밖에 없는 주택 구매 가능지수가 형편없어지게 됩니다. 이러한 이유가 다른 커뮤니티 분들이 서둘러 투자용이건 거주할 집이건 급하게 구매하는 이유로 보면 됩니다.

6. 밀레니얼 세대들은 어떻게 해야 하나?

요즘 밀레니얼 세대 이상 연세 드신 분들의 문의가 많습니다. 이제는 더 이상 혼자 혹은 부부가 큰집을 머리에 이고 살 수 있는 한도가 왔기 때문입니다. 고전적으로 60세가 넘으면 타의로 집을 한번정도 갈아타면 되나, 이제는 20-30년을 더 살아야하므로 계획에 의하여 움직여야 합니다.

각 분들마다 상황이 틀리나, 공통적인 것은 수명의 연장으로 수입이 더 필요하다는 것입니다. 이제는 전과 달리 선물과 금, 주식이 경제와 상관없이 돌아가고, 유일하게 부동산만이 적은 변동성을 가지고 착실하게 수입을 가져다주니 좋은 이 시기에 장기계획을 실천에 옮기시기 바랍니다.

7. 40-50대 전후의 분들은 어떻게 해야 하나?

간단합니다, 앞으로 돌아올 생애에 이러한 금리를 경험하기는 불가능하다고 생각합니다, 현재 거주하고 싶어 하는 100만 불짜리 집을 20% 다운에 2.5% 정도의 금리로 월 불입금 3,160불로 구매하신 현명하신분과 3년 뒤에 이자가 5%로 오른다면 같은 불입금 3,160불의 금액을 가지고는 50만 불짜리 집을 살 수 있고 여기에 인플레이션을 감안하면 나의 자산은 형편없는 가치를 가지고 있게 됩니다, 가족이 늘어나고, 수입이 늘어 집을 확장하건 첫 주택을 장만하건 무리가 가지 않는 범위에서 무조건 주택을 구매하시기를 권해드립니다. 지금 구매한 자산은 은퇴 후 완벽한 노후대책으로 보상을 받으실 것입니다.

8. 경쟁의 시기에 오퍼를 넣고 이기는 방법은?

요즈음 오퍼를 넣고 받다 보면 금융대란 직후 숏세일이 전체 거래의 95% 넘을 때와 비슷한 양상을 보입니다. 오퍼금액은 바이어가 낼 수 있는 적절히 높은 금액을 제시해야 할 것이며, 금액이 비슷하면 조금이라도 차이를 내야 이기므로 조건해지의 기한 일자를 당기거나 하여 차별화하거나 심하면 융자 조건 해지가 없는 조건이나 플러튼 같이 No deposit refund 같은 어려운 조건을 제시하기도 한다고 합니다. 자세한내용은 Kennycho.com의 Search에서 “오퍼”라고 search하면 경쟁력이 있는 오퍼를 쓰는 자세한 정보가 나옵니다.

끝으로, 커머셜과 아파트 등 투자용 시장은 거주용 주택과 달리 걱정이 많이 되기는 합니다만, 그러나 이 분야는 기본거주의 수단이 아니고 투자의 대상이고, 현금보유율을 이용하여 다른 각도로 살길을 분명히 찾을 것입니다. 이제 모기지금리가 서서히 오르기 시작합니다, 정부에서 금리를 안 올리겠다는 것은 올려야하는데 못 올리고 있다는 말과 같습니다. 최고의 짧은 기회를 놓치지 마시고 늦었다고 생각할 때 즉시 움직이시는 것이 가장 현명한 방법일 것입니다.<*>

* 눈뜨고 코 베이는 주택시장 *

요즈음 에이전트끼리 얘기를 나누다 보면 아무래도 부동산 시장이 미친 것 같다고 얘기합니다. 첫 번째 원인은 절대 부족한 주택 재고에 있지만, 저금리로 인한 주택구매 수요 증가, 어느 정도 포화상태에 이른 주식시장의 자금이 부동산으로 유입, 그동안 집을 구매할 필요가 없다던 30~40대 층이 코로나로 인해 주택을 보는 각도가 바뀌면서 급격히 주택을 구매하는 방향으로 선회, 자녀의 증가와 재택근무, 특히 코로나로 인한 삶의 기준 변화로 주택구매수요 급증이 원인이라고 생각합니다. 요즈음 많이 문의하시는 시장 상황에 대하여 이번 달에는 통계적 Approach로 원인과 대책을 설명해 드리겠습니다. 

   ▲ 전반적인 주택시장의 움직임 

   에이전트 전용 웹사이트 현황에는 Zillow와 같은 부동산 웹사이트에서는 볼 수 없는 몇 가지 중요한 정보가 포함되는데, 그중 하나가 증권 게시판에 화살표로 주식가격이 오르고 내림을 표시하는 방식과 같은 상승/하락 화살표입니다. 오늘 역시, 대부분의 리스팅 정보가 Green칼라의 상승 화살표입니다. 또한, 일간 혹은 일주일간의 매매 정보를 자세히 그래프로 표시하여 주는데, 5월 셋째 주의 밸리와 산타클라리타의 단독주택과 콘도의 거래현황은 총 968채로 2020년의 같은 기간의 195채보다 5배가 많고, 코로나 사태 전의 2019년의 345채의 2.8배 정도로 시장이 엄청나게 빠르게 움직이는 것을 알 수 있습니다. 이 기간 새로 나온 매물은 514채이나 팔린 매물은 968채로 남아있던 재고도 싹슬이 했다고 볼 수 있습니다. 

   이런 경우 나타나는 현상은 매물의 위치와 컨디션에 별 영향을 받지 않고 거래가격이 비슷비슷하게 형성된다는 점입니다. 투자하시는 분들에게“위치나 컨디션이 별로 좋지 않더라도, 방이 많고 거주 면적이 넓은 것을 10~20% 싸게 샀다가 공급이 부족한 사이클이 돌아올 때 좋은 가격에 매매하여 다른 저평가 지역에 재투자 한다면, 동적인 투자보다는 월등히 많은 회수를 할 것”이라고 말씀드린 사항에 해당하는 사이클이 돌아온 것 같습니다.

   ▲ 최근거래한 주택의 상상을 초월한 가격 마무리

   최근에 에스크로에 들어간 3개의 거래를 도와드리며 정말 놀라고, 과도한 경쟁의 거래를 경험하였습니다. 밸리 북부의 방 3개짜리 타운하우스를 55만에 내놓아 57만에 ASIS로 매매 종결하였습니다. 방2개짜리 타운하우스를 44만에 시장에 내놓았으나, 최고 50만에, ASIS, No Appraisal, 홈인스팩션 10일 이내 마감을 조건으로 16개의 오퍼를 받아 48만에 에스크로 들어갔습니다. 포터랜치의 139만에 내놓은 주택은 148만에 역시 ASIS로 에스크로에 들어갔습니다. 에이전트끼리 대화를 해보면 대개 Over Price는 당연하고, ASIS, No Appraisal 해야 겨우 계약을 성사 시킬 수 있다고 합니다. 에이전트 입장에서도 95%이상이 숏 세일이었던 금융사태 때보다도 더 혼란스러운 심히 당황스러운 상황입니다.  

   ▲ 시장에 내놓은 주택가격의 상향 조정 

   보통 주택을 시장에 내놓으면 너무 비싸게 내놓아 가격을 하향 조정하게 되는 것이 흐름입니다. 그러나 지난주에는 968채의 거래량 중 151채의 주택 리스팅이 가격을 상향 조정하여 다시 시장에 내놓았습니다. 약 15%의 리스팅이 시장에 내놓은 후 가격을 재상향 조정하였습니다.  

   ▲ 밸리와 산타클라리타 시장현황 비교

   지난 일 주간 거래량으로 비교하면 두 지역 거래된 총 968채 중 75%인 726채가 밸리에서 거래되었습니다. 부동산 가격 상승의 흐름은 LA에서 밸리 남쪽의 고가 지역과 밸리의 중앙지역을 통과하여 포터랜치, 스티븐슨 렌치, 발렌시아를 거쳐 케년칸트리를 통해 팜데일로 올라갑니다. 전반적인 가격의 상승은 작년에 이미 이러한 경로를 통과하여 가격이 상승하여, 이미 팜데일은 코로나 전의 가격과 비교해 30~40% 상승, 산타클라리타는 5~7%정도 상승 폭에 역시 가격이 보합세입니다. 그러나 밸리는 올해부터 다시 천정부지로 하루하루 다르게 급상승하고 있습니다. 

   ▲ 눈깜짝할사이에 팔리는 주택

   지난 한 달간의 매물이 시장에 머무는 기간인 DOM(Days on market)을 분석해보았습니다. 놀랍게도 총거래량 1232채 중 DOM이 0일인 거래가 114채입니다. 이것은 Coming soon기간중 이미 오퍼를 받아 리스트가 Active로 변경되고 당일에 오퍼를 마감하여 에스크로 들어갔다는 얘기입니다. 또한, 284채가 3일 만에, 거래량의 73%인 831채가 7일 이내에 에스크로에 들어갔습니다. 예전처럼  여유있게 집을 보고 의논하고 론 승인받고 하다가는 시기를 놓쳐 오퍼를 접수도 못하는 상황입니다. 리스팅 받아 Coming soon 기간에 집도 안 보고 오퍼를 넣겠다고 연락하던 바이어분들이 왜 그랬는지를 이제야 이해가 갑니다.   

   ▲ 이 시장에 어떻게 대처 하나요?

   바이어분들은 분명한 것은 금리가 위에 열거한 고통을 감내해야 할 정도로 좋으니, 은행과 연락하여 융자 승인서를 미리 받기, 가능하면 DU를 받기, 다운페이먼트 증빙서류 등을 미리 준비, 상대의 패를 읽고 이길 수 있는 오퍼를 내야 하므로 매물을 분석하여 감정, 융자, 인스팩션 등의 조건 해제를 최대한 완화하는 것이 중요합니다. 특히, 에이전트가 발이 넓어 상대 에이전트를 잘 알면 오퍼를 넣는 정보를 조금이라도 얻을 수 있으니, 리스팅 에이전트를 접촉하여 최대한 이길 수 있는 오퍼를 넣어야 합니다. 40대 이하 젊은 분들은 능력의 10%~15% 정도의 Leverage는 2~3년 고생하면 되니 가릴 것 없이 무조건 주택을 구매하고, 중년층 이상은 대개 지금 집을 팔고 집을 넓혀 가시는 것이니 역시 Leverage를 이용하고 현 주택을 몇 주정도 Rent back을 받더라도 에스크로에 들어간 후에 이길 수 있는 오퍼를 넣어야 할 것 입니다. 내 집 팔리면 네 집 살게 하는 오퍼는 당연히 검토 대상에서 제외될 것입니다. 요즈음은 거의 35일 내에 크로징이되니, 가능하다면 잠시 머물 주택을 미리 준비하시면, 동시 진행을 해도 마음이 편할 것입니다.  셀러분들 역시 재투자 혹은 Resizing 등을 거래량이 활발하고 최저금리인 이 시기에 발 빠르게 움직이는 것이 필요합니다. 

   잊지 마십시오! 주택은 자산의 투자 방법 중 가장 변동성이 적고 인플레이션을 앞서는 유일한 자산 증식 수단입니다.<*>  

혼란한 경제 환경, 지금의 블루칩은?

 

참 어렵습니다. 인플레이션, 디플레이션, 올 말이면 펜데믹은 종결된다, 내년 말이나 되어야 한다, 금리는 2023년까지 절대 오르지 않는다, 아니다, 가파른 인플레이션 때문에 곧 오르게 된다, 보조금은 중지된다, 계속 지급된다 등...평상시 같으면 이 중의 한 가지 사항이 일 년에 한 번 발생할 가능성도 없는데 이러한 큰 유동적 사항이 어느 하나 제대로 결과를 거치거나 예측되는 것이 없습니다.   

   그나마 주식이 지난해 이래로 모두 동학 개미니, 로빈후드니 하며 난리이고, 이러한 사항이 폐쇄된 기간의 유일한 투자 경제활동의 돌파구였습니다. 실제로 대다수의 많은 분들이 주식투자로 많은 재산증식을 하였습니다. 그러나 이제는 주식시장도 제한 없이 풀어내던 정부의 통화 팽창정책에 맞추어 시중의 자금을 흡수하는 데에 한계에 이르고, 좀비기업이나 한탕주의 기업들이 많이 나타나, 이제는 주식도 8-10년 단위의 사이클이 저물어가고, 2020년대 하반기나 가야 또다시 이런 좋은 주식으로 재산 증자를 할 수 있는 기회가 올 것 같습니다. 

   ▲ 부동산 시장의 변화 예측

   부동산은 건국 이래 최고로 좋은 금리, 펜데믹으로 인한 삶의 형태와 주택의 관점이 바뀌어 급격한 수요의 증가로 많은 자금이 부동산으로 유입이 되었고, 아울러 정부의 유동 통화의 흡수, 정상적인 중산층의 재산증식 방법이라는 명목하에 통제를 전혀 하지 않고 금리는 2023년까지 올리지 않겠다고 하니, 인플레이션이 견딜 수 없는 정도로 나타나 금리를 급격히 올리거나, 정부의 특별한 정책 사항이 없는 한, 이러한 현상은 그렇지 않아도 부족한 재고로 인한 부동산 가격상승에 기름을 붓는 셈이 되어 작년 중반부터 펜데믹과는 전혀 상관없이 가파른 가격상승을 가져오고 있습니다.

   ▲ 왜? 부동산은 블루칩인가?

   그러면 이제 현재의 가치(Cash Value)가 미래에도 같은 가치로 평가받는 부동산 투자가 다른 투자와의 근본적인 차이는 무엇인지, 이에 더불어 왜 부동산 투자가 부가가치를 포함하여 회수하게 되는 극대화된 투자 방법인지 말씀드리겠습니다.

   지금까지 그런대로 적정히 유지하여온 물가는 정부가 정책을 펼쳐서 잘 다듬던, 자연스럽게 해결이 되던, 그동안 눌려왔던 물가는 한번 급상승 후 완만히 오를 것이고 개인들은 이로 인한 Inflation(자산 가치의 하락)을 막기 위한 적절한 자산 투자와 대비책이 꼭 필요할 것입니다.

   지난 10여 년간의 물가 상승률을 알아보기 위하여 다음과 같이 2000년부터 2019년 (COVID19 관계로 2020년은 제외)까지의 몇몇 상품의 가격 상승률을 조사해봤습니다.

빅맥지수는 $2.54에서 $5.74로 226%,  최소임금은 $5.75에서 $14.25(LA) 247%, 온스당 Gold 가격은 $283.17에서 $1,514로 534%, 주가지수인 다우존스는 16,684에서 26,944로 160%, NASDAQ 지수 6,009에서 8,015로 33%, 참조로 30년 기준 Mortgage 금리는 8.05%, 2019년 현재 3.75% 

   단편적인 분석이기는 하나, 전체적인 실물 물가지수는 2배 정도 상승, 전체적으로 금융상품은 아주 저조한 투자액 회수를 가리키고, 단지 Gold 만이 금융대란과 저금리 유지 등의 특수한 환경 조건으로 5배 이상이 올랐습니다. 일반적인 투자자의 통로인 주식은, 2020년 펜데믹 기간 중에는 엄청나게 올랐습니다만 2000년 초부터 2019년까지는 처참할 정도로 저조한 투자액 회수를 기록했습니다. 이점은 작년의 특수상황과 비교하여 절대로 간과하여서는 안 될 것입니다.

   2000년에 금을 사서 금고에 그대로 현재까지 보관하고 있었다면 5배 이상이라는 큰 이익을 보았을 것이나, Gold 시장 역시, 단기적인 가격의 오르고 내림에 마음 졸이며 오르면 사고 내리면 파는 대규모 투자자의 흔들고 빼기식의 가격 조정으로 혼란스러울 때, 개미군단 중 많은 분은 손해를 보았을 것입니다. 반면에 중간주택가격 위주로 부동산 투자 회수율 예를 살펴보면, 그라나다힐스의 방 3개, 1500SF 단독주택이 2000년도에는 23만4천 달러였고 2019년 현재는 66만5천 달러 정도 가격을 형성하여 280%의 상승률을 보입니다. 

   현금구매 투자자분들은 주택가격 상승차익 43만3천 달러와 경비를 제외한 월 평균 2천5백 달러 렌트 수입을 기준하면, 총 60만 달러의 추가적 렌트 투자 수입을 거두었습니다. 즉, 2000년에 그라나다힐스에 작은 주택을 사놓고 차분히 기다리신 분은 가격상승과 렌트 수입으로 100만 달러 정도의 수입을 올린 것입니다. 거주자분 역시, 렌트 수입은 아니더라도, 10여 년간의 기다림으로 저축이나 다른 어떠한 투자 금융상품으로도 불가능한 웬만한 봉급생활자 수준의 월 4천3백 불 정도씩 총 43만4천 달러의 수입을 거두었습니다. 

   2020년 이후 현재는 66만5천 달러 정도 하던 중간 주택 가격은 단기간 엄청나게 상승해 현재는 85만 달러 이상으로 올랐습니다. 부동산 전문가를 만나 좋은 투자매물을 찾는다면 자영업과는 비교될 수 없이 좋은 투자이며 테넌트 관리 및 건물의 유지보수를 감안한다 해도 자산 증액에 효자 노릇을 하는 더할 나위 없이 좋은 비즈니스일 것입니다.

   그러면 왜 대부분의 분들이 이러한 만족한 투자비 회수의 기쁨을 맛보지 못하는 것일까요?

   흐려진 판단과 군중심리로 무리한 단기차익을 노려 단기간의 오르고 내림에만 기준을 두어, 소위 상승세 때 사고, 하락세 때는 안절부절못하며 매도해버리는 악수의 흐름을 타기 때문입니다. 

   금이건, 주식이건, 부동산이건 장기적으로 보면 가격의 오름세가 완만한 상승을 곡선을 그립니다. 단지 월, 년 등 단기간으로 보기에는 계절적 요인, 경제정책, 경제 여건 변화 등으로 큰 폭의 오르고 내림이 반복됩니다만, 몇 년간 장기적으로 보면 완만한 상승 곡선 중심으로 소폭의 오르고 내림이 있을 뿐입니다. 부동산 투자를 고려하시는 고객분들에게 제가 항시 말씀드리는 기본사항은 적어도 10년을 보고 사고, 투자용으로 사는 경우 적어도 5년 이상을 보유하실 계획으로 구매하시라는 것입니다. 

   금과 주식 등 무형의 상품은 정부의 정책과 경제 환경 등 외부의 충격으로 가격이 변동되고 최악에는 공중으로 분해되어 사라지거나 더하여 부채를 안게 되는 사태도 발생하나, 부동산은 외부 충격을 거의 받지 않습니다. 실물경제에 속한 부동산은 무형의 금융자산상품에 비하여 사라지지 않는 실물자산이며, 기본적으로 현가할인(Cash Value)를 보장해주고, 가격상승의 투자액회수, Pay-Off 후 렌트라는 노후 고정수입이 매력적인 실물경제의 블루칩입니다.