그 동안에는 칼람을 통해서나 바이어셀러분들에게 지나간 몇 년 혹은 단순하게 단기 주택가격 동향을 분석하여 소개하여 드렸고, 최근에 셀러 바이어분이 자주 문의하시는 향후의 주택시장과 가격동향에 그때 그때 단편적으로 설명을 드렸으나 이번 달에는 좀 더 구체적으로 2000년이후의 15년간의 밸리와 산타클라리타의 단독 주택과 콘도가격 변화를 분석하여 그를 기반으로 향후의 중기 주택시장의 향방을 알아보겠습니다.
250%나 오른후 반 값으로 폭락후 거의 회복한 단독주택가격의 시장동향
2000년이후의 주택가격변동은 형식적으로는 리만브라더스의 해체로 시작으로 되었다고 하지만 , 사실은 아무도 한마디 언급도 하지 않지만 위의 통계수치에서 나타나는바와 같이 2002년이후 4년간에 걸쳐 250%나 폭등한 주택가격의 거품이 걷힌것 이라는 것을 이해하시게 될것입니다. 물론 거품이 걷힌 것이, 흡사 그동안 무분별한 융자를 해준 금융기관들이 잘못이라고 집중적으로 불똥이 떨어진것이지만, 2000년의 24만대였던 중간주택가격이 4년만에 200%가 넘게 폭등하였고. 다시 2006년에는 20014년보다 28%가 올라2000년기준하여서는 6년만에 250%가 오른 것입니다. 예를들면, 2000년에 20만대초반의 중간주택가격 단독 주택을 구입하신분들은 사상최대의 차액인 30만불이넘는 Equity를 얻는 50만불 초반대의 가격 까지 오른 사상초유의 대박가격 폭등이란 것입니다. 또 다른 시야에서보면 2007년이후 주택가격이 폭락하였다하나 2010년의 가격을 기준하여 보면 7년만에 2003년대의 가격정도 수준으로 조정된것으로 폭락으로 볼수는 없다고 사료됩니다. 2015년기준 대비 2000년도 기준 가격에 대한 되돌림은 현재 85%까지는 회복 된것입니다. 뒤집어 얘기하며 아직도 15%정도는 단기에 오를여지가 있는것으로 분석되어집니다. 즉, 점차 1-2년새에 어느틈에 주택가격의 폭등이라고 정의 짓던 약 10년전의 가격으로 돌아가는것으로 정리될 것 같습니다. 그 이후에는 장기간은 동안은 정삭적인 완만한 가격 오름세를 보일것입니다. 그러나, 이현황은, 제가 늘상 말씀드리는 주택의 수요공급에서 공급의 절대부족이라는 상황, 즉,지나간 8년여동안 주택건설이 거의 0%라는 점으로 인해 공급부족이 연결되어 발생하는 가격의 단기 급상승은 감안을 안한 것입니다. 즉, 향후 몇년새에 적어도 20-30%이상의 주택가격이 더 상승한다는 방향으로 가닥이 잡힙니다.
밸리보다는 다소 저평가된 산타클라리타의 콘도가격
콘도시장을 살펴 보게되면, 2000년기준 2004년에는 140% 정도가 올랐고, 2006년기준에는 190%정도가 올라 단독주택 가격 상승율을 훨씬 못미침니다만 전체적인 흐름은 위에서 언급한 주택가격의 변동과 거의 유사합니다. 특이한점은, 2000년도에는 밸리나 산타클라리타나 콘도의 가격은 별차이가 없었으나, 2010년이 넘어서는 밸리보다 가격의 회복세가 다소 부진하여, 가격의 격차가 벌어져2000년에 같은가격이었던 콘도가 올해는 10%정도가 밸리보다는 가격이 낮습니다. 이는 산타클라리타 콘도가격이 다소 저평가되었고, 경기가 회복되기 시작하면 단기간에 가격이 상승한다고 예측할 수가 있습니다.
밸리와 산타클라리타의 주택시장비교
보통 우리들은 산타클라리타 주택가격이 밸리보다 싸다고 알고 있습니다. 그러나, 위의 통계를 보면 절대로 틀린것이라는 것을 알수있습니다. 즉, 주택가격은 2000년부터 2006년까지의 주택가격 폭동시기때에는 밸리와 산타클라리타의 단독주택(중간가격)의 가격과 상승율은 거의 대동소이합니다, 그러나, 2007년이후의 콘도가격의 가격의 재상승세는 산타클라리타가 7-10%정도가 저조합니다. 이는 산타클라리타가 밸리와 비교하여 저평가되어있다는 분석으로 이어집니다. 장기간의 움직임으로보면 산타클라리타와 밸리의 주택가격과 주택가격의 움직임은 대동소이하다고보고, 단지 차이는 산타클라리타는 거의 30년이내의 새로지은 집이고 밸리는 1950년전후의 주택이 대부분이고, 우리는 보통 최고의 거주지로 높은 가격을 자랑하는
포토렌치지역과 단순 비교하여 산타클라리타의 주택가격이 낮다는 생각을 하는것인지도 모르겠습니다. 결론은 밸리와 산타클라리타의 중간주택가격은 거의 비슷하나 차이는 새집과 오래된집의 차이라고 볼수있습니다. 새집을 선호하는 바이어는 출퇴근거리에도 불구하고 비슷한 가격에 새집이 있는 산타클라리타로 보금자리를 잡는다고 보시면 됩니다.
며칠전에 바어어 한분이 누가 그러는데 아직도 은행에 주택재고가 많아 가격이 떨어진다고 기다려야하는 것이 아니냐고 하십니다. 참 구누구가 누구인지 참 궁금했습니다, 3년 전 기준 미국전체 금융기관의 주택재고는 240만채였습니다. 이제는 주택가격이 올라Underwater를 면하니 숏세일도 할 필요도 없고, 정부의 꾸준한 론 모디피케이션 정책으로 많은 주택이 구제되었습니다. 240만채가 그대로 남아있어도, 미국전체의 주택수는 1억3천백만채입니다, 240만채는 전체주택수의 1.8%밖에 않됩니다 . 어떻게 1.8%의 수치가 주택가격의 폭락을 가져온다는 말씀인지 모르겠습니다. 아마 1년전 정도에 모 일간지가 거론한 잘못된 수치를 가지고 말씀하시는 것 같습니다. 최근 LA, Burbank와 밸리 Sherman oaks근방의 선호 지역 주택과콘도의 SF당 가격은 500불전후에 거래됩니다,. 2007년 너도나도 묻지만 주택구매시기에 , 주택공급 부족으로 Palmdale까지도 너두나도 올라가서 주택을 구매하였습니다. 그 당시Palm dale과 산타클라리타, 밸리와 LA지역의 주택가격은 큰폭의 차이는 없었습니다. 그러나 지금은밸리와 산타클라리타는 아직도SF당 250불전후에 불과합니다 이것은 무엇을 의미할까요?, 주택시장이 활발할때는 지역별 가격이 상대적으로 큰차이가 없습니다.그러나 주택시장이 부진할시에는 지역별, 혹은 Location별 주택가격은 현저히 차이가 납니다, 즉, 지금도 늦지않았으니 저평가된 지역 주택을 눈여겨보셔야할것입니다. 부동산은 투기만아니면 편안한 노후를 가져다 줄수있는 좋은 대책입니다, 1960년대 중반의 중간주택가격은 2만불전후였고, 40년뒤인 2000년에는 20만초반으로 40년동안 10배가 상승한 것입니다. 단순하게 40년으로 나누면 매년25%, 4년에 100%씩오른것입니다, 2000년부터 2006년 까지의 오른 250%도 전의 40년간의 주택가격오름에 비하면 그리 많치않은 수치입니다. 그런데 왜 우리는 주택가격은 그리많이 오르지 않는다고 생각하는지 모르겠습니다. 즉, 지나간 50년간의 통계상 적게 잡아 5년에 100%씩올랐다고보면 현재의 50만대초반의 중간주택가격이 5년뒤 100만불이 된다면 미쳤다는 소리를 들을까요? 2000년에 어느누가 5년뒤에 20만불짜리 자기집이 50만불로 오른다고 알고 있었겠습니까? 아시나요? 알고 있던분들은 주식투자 운운하지 부동산 투자하라는 얘기는 지금도 절대 않하고 앞으로도 얘기를 않할것이라는것을. 그러나 부동산은 10년을 보아야 합니다. 그래야 단기에 오르고 내리는 폭이 무시됩니다 10년미만의 단기차액을 노리는 부동산 투기를 해놓고, 투자라고 우기는 분들에게는 좀더 긴 안목으로 흐름을 보시기를 말씀드립니다
