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2020년 10월 10일

렌트 주택 - 세상에 공짜는 없다

 








세상에 공짜는 없다
요즈음 주변에 주식이나 비즈니스에 동업 투자하시는분들 보셨나요?  이제는 일전의 칼람에서도 말씀드렸지만, 투자적인 측면에서는 부동산은  투자위험이 없고, 투자회수율은 다른어떤것보다도 월등이 좋다는 것이 모든 분들에게 인식된 같습니다. 짚고 넘어가야 것은 부동산 투자를 해서 잃으신분들은 투자가 아니고 투기를 해놓고 아니라고 우기시는 분들일것입니다.  근래에 들어서는 노후 대책 역시 부동산이 가장 안전하고 회수율좋다는 것이 인식이 되었습니다.  여기에 더하여 장기적으로  집을 팔기보다는 렌트를 놓는 것이 훨씬 유리하다는 것을 인식되어 요즈음 렌트 리스팅 요청이 급격히 늘어 나고,  에이전트의 입장에서는 처음 렌트를 놓거나 경험이 없이 이웃집아줌마 아저씨말에 귀를 기울이시어 어렵고 난처한 요청과 문의를 받는 경우도 많습니다.

렌트는 나가나요
보증합니다, 모하비사막에 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 적절한가격과 관리된집은 좋은 가격에  당연히 잘나가며 평균 내놓으면 2주이내에 나가는 것이 정상입니다. 2개주내로 않나가면 무언가 문제가 있는것일것입니다. 이런 경우 주택소유주는 원인을 에이전트와 빨리 밝혀내어 조정 혹은 보완하여 금전과 시간적손실을 최대한 막는 방안을 강구하여야 입니다
렌트를 놓을 집의 상태
집의 상태를 보통이상으로 갖추어 놓는 보다는 깨끗하게, 고장나고, 관리를 잘해주어야하는 복잡하고 비싼 가구나 가전제품보다는 내구성이 좋고 운용이 간편한 것이 좋습니다. 에이전트에게 조건 확인 목록를 받아 보수유지하여 에이전트가 빨리 렌트 계약을 맺을 수있게 해주어야 할것입니다. 같은 가격의 집이 엉뚱한곳에 거액을 들이고, 문과 스위치, 수도꼭지에 얼룩이 있고, 카펫이 오래되 눌려있으면 비교대상만되어 조건이좋은 다른 렌트만 나가고, 계속 시간만 지나갈것입니다.  
렌트업무도 분야의 전문가가 있습니다.
집주인분들이 가장 혼동스러워하는 부분은 에이전트로부터 도움받아야할 범위일것입니다.
집주인은 집을 보수관리하여 에이전트가 빨리 테넌트를 구하도록 도와주어야할것이고, 에이전트는 좋은 테넌트를 구하고, 주택관리업체는 테넌트가 입주후 테넌트의 관리와 렌트의 수금을 대행해주게 됩니다.
테넌트가 렌트비를 연체하거나 법에어긋나는 일을 하는경우 변호사를 통하여 소송혹은 강제퇴거를 하게 됩니다.
연체시  강제퇴거가 최선의 방법인가?
많은 주택소유주 혹은 부동산투자에 관심있는분들중 렌트비 연체 염려 때문에 부동산구매를 꺼린다는 분들이 있습니다. 생각을 바꾸십시요,  얼마전 까지만해도 과거의 기록, , 크레딧 점수만보고 테넌트를 선정하였으나 요즈음은, 향후의 지불능력을 집중적으로 리뷰합니다, 크레딧레포트와 그라운드 C도대체까지하여,  연체기록, 부채비율, 수입조회, 강제퇴거기록여부, 범죄기록여부, 음모 기록 과거의 기록보다는 앞으로 렌트를 낼것인가의 관점에서 리뷰를합니다, 연체시 강제퇴거를 한다는 측면보다는, 강제퇴거를 하지않을 좋은 테넌트를 걸러내는 것입니다. 에이전트는 이렇게 테넌트가 입주후 실업자가되거나, 병이걸리거나, 특별한 문제가 일어나기전에는 연체를 하지않을 테넌트를 구하도록 최선을 다하여 도와드립니다.
에이전트에게 도움을 받는 비용을 아끼기 위하여 아는 사람이나 주변사람을  위와 같이 리뷰 전문지식이 없이 테넌트로 입주시키면 어떤 결과를 초래할지는 자명합니다
에이전트가하는일
주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 세입자가 렌트를 않내는데 어떡하냐고, 사실 변호사와 상의하여야 일입니다. 그래도 이리저리 설명말씀 드리며 마지막에 드리는 말씀이 있습니다. 다음부터는 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고, 세입자가 렌트를 내는 경우는 대개 통지를 주면 집을 비워주나, 가끔은 법적인 절차를 신속히 밟아도 길면, 3개월 ,  고의적인 테넌트나, 장애인 거주자 등의 특수한 경우에는 이상의 렌트를 받는 경우도 있습니다. 에이전트는 렌트를 도와드릴 , 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 청소 등을 권고하고, Key Box 부착하고, MLS 올린 광고를 하고, Flyer 제작하여 비치합니다, 그런 손님이 전화오면 일일이 현장을 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며 어플리케이션이 접수되면, 레딧레포트 리뷰 , Back ground check, 적어도 2달치의 은행기록(급여가 입금된 내용이 포함된), 4개의 급여 명세서, 본인확인을 위한 자료 확인, 작업 확인, 필요시 좋은 편지, Internet 통한 페이스 북등 소셜 미디어를 Review하고,  서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 계약보증금 수금 지불과 세입자와 주택소유자간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection 처리하고, 이사 오는 W알크 스루를 합니다. 이러한 절차는 많은 회수의 현장방문과 전화 경험을 필요로 하며 좋은 테넌트를 입주시키는 지름길일것입니다  참고로, 에이전트가 3,000명불 렌트시 지불받는 커미션은 $900정도입니다. 세금과 회사입금, 보험를 제외하면 2-300 정도가 Net수입이나, 여기에  유류대, 출장비등을 제외하면 수입은 거의 없는 셈입니다. 이러다보니 셈이빠른 에이전트는 렌트 업무를 피하거나 아예, 바쁜업무로,  렌트업무는 도와드리지 못하는 에이전트도 있습니다.
세상에 공짜는 없다
세상에 아무런일도 않하고 또박또박 돈버는 법은 없을 것입니다, 그중 대표적인것이 주식입니다. 그냥 넣었다 뺐다하면 돈을 벌수있었으나, 이제는 아무도 아침에 일어나 신문의 주식란을 보는 분들은 없습니다.
노후대책으로 사놓고, 투자용으로 사놓은 주식들이 원금조차 없어진분들이 많기 때문입니다.
저는 주식투자도 좋지만 주식하려면 적어도 하루에 4-5시간씩 공부를 하지 않으면 원금도 잃어 버린다고 말씀드립니다. 부동산은 원금은 보장해주며, 자산가치와 차분차분 올라가는 렌트로 좋은 투자회수는 다른 투자방법은 따라가지를 못합니다. 주택소유주분들은 적어도 테넌트가 잘살고 있는지, 불편한것은 없는지등 정도는 적어도 해야하나, 테넌트가 불공정한 오구를 할까봐 지례 전전긍긍하는분들이 많은 같습니다. 아님니다, 반대로, 미리미리 적절한 거주환경을 구성해주고 불편할것을 해소해주면 연락도 잘않올것이고 조용히 렌트비가 매월 통장에 입금될것입니다. 제가보는관점에서는 미리 미리 해소를 해주지않고 후에 요청이오면 해주므로 처리과정에서 상호 스트레스를 받는것일것입니다. 물론 질이 않좋은 테넌트가 있으나, 같이 대화를 해보면 나름대로의 생각과 사정이 있고 풀어나갈수 있습니다.  공짜는 없습니다. 수입이 있으면 해야할일이 있을것이고 해야할일을 잘하게되면 수입은 점점 늘어날것입니다. 테넌트가 연체할까봐 귀찮게 할까봐하고 부동산투자를 않한다면, 꺼꾸로 이두가지일을 잘처리한다면 이것처럼 좋은 투자회수 수입원은 없을 것입니다.

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