에스크로 상식, 이건 알아야 한다-부동산 매매 Q&A
1. ‘에스크로’란?
물건을 사고 팔 때, 매물(소유권)과 매매대금을 일정 기간 수탁(신탁보관)하고 있으면서 판매자(Seller)와 구입자(Buyer)가 의뢰한 매매조건을 충족시키는 제 3자를 말합니다. 상호 합의한 매매조건이 충족되었을 때 매물을 구입자에게, 매매대금은 판매자에게 양도합니다.
2. 에스크로는 언제 오픈해야 합니까?
판매자와 구입자가 구매계약에 합의 혹은 서명한 후 에스크로를 오픈합니다.
3. 에스크로를 오픈하기 위해 어떤 서류를 준비해야 합니까?
구매계약서 사본이 필요합니다. 그외 판매자는 현재 모기지 페이먼트를 하고 있는 융자은행(페이먼트 쿠폰이 가장 적합)과 HOA 등에 관한 정보를 알려주셔야 합니다. 구입자는 계약금을 입금하셔야 하며, 향후 소유권 서류에 명기될 이름 및 소유권 형태를 알려주셔야 합니다.
4. 에스크로회사는 누가 선택합니까?
판매자와 구입자, 즉 거래당사자간 합의에 의하여 선택할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 에이전트가 에스크로회사를 추천합니다. 독립적이고 공정한 에스크로를 선택하는 것이 중요합니다.
5. 에스크로 오피서(Escrow Officer)가 하는 일은 무엇입니까?
판매자와 구입자가 합의한 내용에 따라 에스크로 지침서(Escrow Instructions)를 만들며 에스크로 진행에 필요한 여러 서류들을 작성합니다. 판매자의 융자상환액(Payoff)을 확인하고, HOA에 연락하여 판매자의 관리비 체납액을 확인하고 구입자에게 건네줄 HOA 운영 관련 서류를 주문합니다. 또한 타이틀회사에 소유권조사를 의뢰합니다. 소유권조사 보고서에 나타나 있는 저당권, 법원 판결 등을 말소시킬 서류를 확보합니다. 양측을 위해 예상정산서를 만들고, 구입자에게 에스크로 완료를 위해 필요한 잔금의 액수를 알려줍니다. 양측이 합의한 모든 조건이 충족되고 구입자에게는 깨끗한 소유권, 판매자에게는 매매대금을 양도할 준비가 되면, 타이틀회사에 법적 서류 등기를 주문하고, 등기 설정이 완료되면 에스크로를 완료합니다.
6. 에스크로 오피서가 할 수 없는 일은 무엇입니까?
협상자 역할을 할 수 없습니다. 또한 법적, 세제상 혹은 투자관련 자문을 할 수 없습니다. 상기 사항은 법으로 규제되어 있습니다.
7. 에스크로 오피서에게 중재를 구할 수 있습니까?
에스크로 오피서는 법적 자문을 드릴 수가 없습니다. 즉, 중재권이 없습니다. 에스크로는 판매자와 구입자가 상호 합의한 의뢰사항을 수행하는 역할을 합니다. 따라서, 분쟁사항이 있다면, 에스크로 오피서는 거래당사자간에 분쟁이 해결되고 합의점에 이를 때까지 기다립니다.
8. 에스크로 완료(Closing)에 필요한 비용은 누가 지불합니까? 또한 소요기간은?
매매대상, 계약내용에 따라 결정되고 지역의 관행에 따라서도 달라집니다. Southern California의 경우 일반적으로 판매자는 부동산 브로커 커미션, 소유권 그리고 주택의 상태를 보장/보존하는 데 필요한 비용을 지불하며, 구입자는 융자비용을 지불합니다. 통상적으로 에스크로회사에 대한 비용은 같은 비율로 양측이 부담합니다. 소요기간의 경우 양측의 합의에 따라 기간이 결정되지만 일반적으로 45일~90일 정도가 소요됩니다. 비교적 단순한 에스크로인 경우 45일 미만이 소요되기도 합니다.
9. 에스크로는 어떻게 취소할 수 있습니까?
판매자와 구입자가 서면으로 취소에 동의해야 합니다. 이 때 에스크로가 진행되면서 소요된 비용은 누가 부담할 것인 지도 결정하여 에스크로회사에 알려주어야 합니다. 만일 쌍방이 에스크로 취소(비용부담을 포함)에 동의하지 않는다면 구입자의 계약금은 에스크로 신탁구좌에 계속 남아있게 됩니다. 끝까지 합의에 이르지 못하고 법정까지 가게 된다면 에스크로는 재판 결과에 따라 취소될 수 있습니다.
10. 소유권 형태에는 어떤 것들이 있습니까?
재산 소유권은 크게는 개인소유(Sole Ownership)와 공동소유(Co-Ownership)로 나눌 수 있습니다. 개인소유는 혼자서 100% 소유권을 가지기 때문에 결혼유무에 따라 간단히 구분됩니다. 하지만 공동소유는 소유권 형태 및 지분구조 등에 따라 법적 권리가 달라지기 때문에 CPA나 변호사와 상담하여 결정하는 것이 좋습니다.
* ‘사람’에는 자연인 뿐 아니라, 유효하게 설립된 법인(주식회사), 합자회사, 유한회사 또는 합명회사가 포함됨. 신탁재산은 수탁자에게 귀속됨.
** ‘공동소유자’들이 결혼하는 경우, 공동명의로 되더라도 해당 재산은 법률상 공유재산으로 추정될 수 있으며 따라서 소유권의 양도나 권리에 근거하여 채무 또는 저당시 배우자 모두의 동의가 필요함. (자료인용: First American Title Insurance)
11. 에스크로에 입금한 계약금(Earnest Money Deposit)은 어떻게 처리됩니까?
일반적으로 거래쌍방이 구매계약서에 서명하면 3일 이내 에이전트에게 계약금을 건네주어야 하며, 에스크로회사는 그 계약금을 받은 지 24시간 이내 신탁구좌에 입금하도록 되어 있습니다.
12. 잔금은 어떻게 지불해야 합니까?
에스크로회사는 클로징 할 준비가 되면 구입자에게 잔금과 클로징 비용을 입금하라고 알립니다. 이 때 구입자는 Cashier’s Check이나 Wire로 입금하여야 합니다. Personal Check은 은행에서 결재되어 쓸 수 있게 되기까지 3 ~ 10일 정도 걸리기 때문에 에스크로 클로징을 지연시킵니다.
13. 예상정산서(Estimated Closing Statements)에 나타나 있는 Refundable Padding은 무슨 뜻입니까?
에스크로회사가 만드는 예상정산서는 작성 당시를 기준으로 클로징에 소요되는 비용을 알려줍니다. 에스크로 완료(closing)가 지연되거나 예상치 못한 비용이 발생하는 상황에 대비해야 하므로 에스크로회사는 예비비를 책정해 놓습니다. 이러한 예비비가 Padding이며 사용되지 않으면 에스크로 완료시 구입자에게 환불됩니다.
14. 재산세 분할(Proration)이 무엇입니까?
재산세는 보통 1년에 2번 납부하며, 회기년도는 7월에 시작해서 다음 해 6월말까지입니다. 따라서 에스크로 종료일을 기준으로 누가 부담해야 하는 지를 나누는 것입니다.
15. 에스크로 중에도 융자 페이먼트를 해야 하나요?
크레딧을 유지하고, Late Charge를 물지 않기 위해서는 페이먼트를 제 때 하시는 것이 좋습니다.
16. 에스크로 중에도 Home Equity Line of Credit을 사용할 수 있습니까?
에스크로회사로부터 Payoff 요청을 받으면, 해당은행은 일반적으로 Equity Line을 동결합니다. 따라서 Equity Line을 추가로 쓸 예정이라면 미리 에스크로 오피서에게 알리는 것이 좋습니다.
17. 순매매대금은 언제 받을 수 있습니까?
케이스마다 다르지만, 일반적으로 에스크로가 종료(소유권 이전)된 다음 날 받게 됩니다.
