주택 팔고사는 비용, 알고계십니까?
에이전트로 일하면서 상황을 혼동되게 만드시는분이 아마 가끔 주위에서 뵐수있는 선무당분일것입니다.
친지나, 아시는분들에게 여기저기서 보거나 들은 얘기중 잘 정리하고 여과하여 말씀해주시면 괜찮은데, 틀린얘기에 덪대거나 자기의 생각을 진리로 강요하는분들, 얄팍한 지식으로 기본이상은 물어보면 대답하지 못하는 책임지지 못할 말을 마구 하는 이웃집 아줌마 아저씨들입니다. 이분들도 저희 입장에서는 어려운 분들이지만, 몇 십만불짜리가 넘는 평생 가장 큰 자산을 사고 팔면서도 모르셔서 혹은, 시간이 없거나하여서 셀러나 바이어가 꼭 읽고 알아야할 사항들을 그냥 지나치는 분들을 보면 안타까운경우가 많습니다. 오퍼의 내용과 가격을 잘아는것도 중요하지만, 에스크로 오픈후 셀러나 바이어의 자택으로 보내지는 셀러나 바이어가 읽어보고 사인하여야할 중요한 서류들에 대한 중요성을 간과합니다, 대개 셀러,바이어분들은 사인만 하고 에이전트가 검토하고 처리하고, 책임(?)지는 것을 당연한것으로 아시는 분들이 많습니다. 본인의 자산을 누가 대신 책임질까요. 아무도 없습니다. 부동산 에이전트는 주택의 거래를 셀러와 바이어의 입장에서 성공적으로 마무리하는 것이 임무이고, 셀러와 바이어는 에스크로와 타이틀, 혹은, 인스팩션회사, 수리회사등과 협조하여 나의 자산이 법적인 문제와 주택의 내용이 이상없이 인수,인계하는 것을 책임지고 주관하여야하나, 에이전트가 도와드리는 것을 많은 분들이 에이전트가 책임지는 임무로 잘못알고 계십니다. 즉, 에이전트는 많은 경험과 전체적인 흐름과 일정을 무리없이 진행 되도록 도움을 주는 것이 맞습니다. 이러한 중요한일과 과정을 자기의 권리로 생각하지 않고 에이전트가 하여야할일로 생각한다면, 나의 권리를 잘 포장하여 남에게 선물하는것과 같읍니다. 만약 시간이 없거나 내용을 잘모르시면, 적어도, 에이전트에게 해당되는 중요한 부분을 요약하여 알려달라고 부탁하고, 그 부분 만큼은 잘 리뷰하여 매매후 문제가 생기지 않토록하여야할것입니다. 인터넷의 서치에서 “부동산사기”라고 입력하여보면, 켈리포니아는 몆개의 간접적인 사건만 올라오고, 추가로 올라오는 수백건의 결과가 모두 변호사들이 주택매매를 진행하는 타주의 “부동산사기” 관련 정보가 올라옵니다. 그만큼 켈리포니아는 부동산 매매에 있어서 문제가 없도록 타이틀, 변호사를 대신하여 에스크로가 셀러바이어, 더나아가 에이전트가 밀착하여 주택의 거래를 철저히 관리하는 이유이기때문입니다. 이와같이 부동산 거래시 문제가 생기지 않게 하는것들이 진행과정에서 사인하시게되는 서류들입니다. 꼭, 명심하시어 중요한 부분은 읽어보시거나 에이전트에게 물어보고, 부탁하시기를 바라겠습니다. 원래 이번달은 장기적인 투자와 회수에 대하여 설명을 드리려 했으나, 본격적인 성수기로 접어들면서 주택매매의 비용에대하여 잘알고 계시는 것이 더 중요할 것 같아 주택거래시 발생하는 매매비용에대하여 설명을 드리겠습니다.
셀러가 부담하여야하는 예상비용
셀러가 주택 판매시 부담하여야하는 비용은 재산세 및 수리/터마이트비용등을 제외하고, 각종 수수료와 에이전트 커미션등을 합쳐 주택 판매가격의 7-9% 가 소요 됩니다.
1. 기존 융자금 원금 잔액 상환 (Loan Payoff)
(1) 기존융자금에대한 원금상환
(2) 잔역 기간에대한 이자
(3) 페이오프 서류 비용 (Payoff Statement Fee) 50-100불정도
(4) 담보말소 비용 (Reconveyance Fee) 50-100불정도
(5) 등기 비용 (Recording Fee) 100불정도
2. 타이틀 비용 (Title Company Fees)
(1) 소유권 보험료 (Owner’s Policy) 주택 가격 및 형태에 따라 다름
(2) 페이오프 대행료 (Sub-escrow Fee) 65불정도
(3) 등기 비용 (Recording Fees) 25-50불정도
(4) 송금 수수료, 메신저비용 100-150불
(5) 등록/인지세 (Documentary Transfer Tax)
카운티 1.1불/1,000불당, LA시의 경우 4.5불/1,000불을 추가로 부과
3. 에스크로 비용 (Escrow Fees)
(1) 기본 비용 (Basic Fee): 기본200불+2불/1,000불당
(2) 서류준비 비용 (Document Fee): 200불이상
(3) 송금 수수료,메신저비용 100-150불
4. HOA (Homeowners Association) 비용
해당될 경우, 관리비선불, 이전비용과 서류비용등 대개 500불이하가 소요되나
어바인등 일부지역은 Special fee때문에 천불이 넘는 경우도 있습니다
5. 기타비용 (Other Charges)
(1) 바이어에게 지공하는 홈 워런티 (Home Warranty) 400불전후
(2) 자연재해 보고서 (Natural Hazard Disclosure) 100불정도
(3) 9-A 보고서 (Residential Property Report): 70불
(4) 매매차익에 대한 주정부세금, CPA와 별도로 상의하시기 바랍니다
6. 부동산 중개인 비용 (Real Estate Broker Fees)
(1) 커미션 (Commission): 샐러와 바이어측 에이전트 각각 매매가의 2%-3%
(2) 코디네이션 비용 (Transaction Coordination Fee): 250불정도
바이어가 부담하여야하는 예상비용
주택구매시 바이어가 부담하셔야하는 비용은 재산세 혹은 드물게 발생하는 일부비용을 제외하고 은행융자에 따른 부대비용을 포함하여 대개 2-5%정도선입니다.
은행 융자비용 (Lender/Mortgage Broker Fees)
(1) 융자 수수료 (Loan Origination Fee): 융자액의 1% (은행마다 다를 수 있음)
(2) 감정료 (Appraisal Fee): 400-600불
(3) 신용조사 보고서 (Credit Report) 50불정도
(4) 융자진행 비용 (Processing Fee) 300-800불
(5) 융자심사 비용 (Underwriting Fee) 300-80불
(6) 서류 준비 비용 (Document Prep Fee) 및 Funding 비용 200-300불
(7) 세금현황, 홍수지역 조사비100불정도
(8) 송금 수수료 (Wire Fee) 50불정도
(9) 선납이자 외(Prepaid Interest): 일자별로 틀립니다
그외 비용은 은행별 차이가 있습니다, 은행에 따라 PMI (Premium for Mortgage Insurance)를 들어야 하고, 재산세와 화재보험료의 일정액을 미리 지불 (impound account) 해야 하므로 비용이 추가될 수 있습니다.
3-5%만 다운페이먼트하는 FHA 융자의 경우 PMI, 재산세, 화재보험에 대해 impound account를 설정, 몇 달 치 비용을 미리 지불해야 하며, 기본 융자액 (base loan amount)의 1.5%를 수수료 (upfront fee)로 별도로 부담해야 합니다.
타이틀 비용 (Title Company Fees)
(1) 융자 보험 (Lender’s Policy): 융자액수에 따라 다름니다
(2) 보험 보증 비용 (Endorsement Fee) 100불이상
(3) 등기 및 송금수수료, 메신저비용 200불이상)
에스크로 비용 (Escrow Fees)
(1) 기본 비용 (Basic Fee): 기본 비용 (Basic Fee): 기본200불+2불/1,000불당
(2) 서류준비 비용 (Document Fee): $200.00 이상
(3) 융자관련 서비스료 (Loan Tie-in Fee): $150.00 이상 + $50.00 이상(2차 융자가 있을 경우)
(4) 송금 수수료 (Wire Fee)외 100불이상
기타비용 (Other Charges)
(1) HOA 월 관리비 선불)
(2) 화재 및 홍수보험
위와 같이 작은지면으로 바이어,셀러분들을 모두 이해시켜드리기는 어려우나 적어도 어느 항목이 어느정도 비용이 들어간다는 정도는 한번은 리뷰를하고 넘어가야 한다고 생각합니다. 이외에 에스크로 인스트럭션, 환경조사보고서, 주택등기현황보고서등 많은 서류들이 있습니다. 합하면 몇 백페이지의 많은 양이나 적어도 중요한부분은 읽어보시고 궁금하신 사항은 에스크로나 타이틀 회사에 문의하여보아야할것이나, 시간이 없으시거나 사정이 있으시면 에이전트에게 부탁하여 중요한 부분은 하나하나 확인하고 넘어가야 할것입니다. 평생 모은 자금으로 귀중한 자산으로 사는 집인 만큼 하나하나 잘 확인하셔야 합니다. 아무도 대신하여 권리와 책임을 대신하지는 않습니다
