오퍼작성 시 주의할점 보통 오퍼(Offer)라고 하지만, 정식 명칭은 Residential Purchase Agreement and Joint Escrow instructions으로서 구매하고 자 하는 주택의 구매희망가격과 지급방법과 조건, 각종 조건 해지, 계약이행일정, 비용 분담과 에스크로에 대한 기본원칙까지 포함되어있고, 바이어는오퍼에 계약담보금(Earnest money deposit check)과 주택구매의 적합한 자격을 갖추었다는 증빙을 할수있는 근거서류인 론 사전승인서와 다운페이먼트에대한 증명으로 은행잔고증명이나 기타CD증명등을 첨부하게됩니다. 몇년전까지만 해도 별도의 에스크로 관련서류가 있고 바이어,셀러가 다시 또, 서류에 사인을 별도로 하여야하는 절차가 있었느나, 이제는 에스크로에대한 조건이 오퍼 자체에 내용이 포함되어있어 주택매매 절차가 대폭 간략하여 졌습니다. 오퍼를 양쪽이 승인 하면 즉시, 에스크로가 열리게 되고 바이어는 계약담보금을 즉시, 에스크로에 송금, 혹은 다른 수단을 통하여 입금하여야 합니다. 그러나 많은 분들이 오퍼가 일종의 중요한 계약서라는 것을 알면서도, 별생각없이 간단하게 취소할수있다고 생각하거나, 내용을 대수롭지않게 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 오퍼는 제목에 명기되다시피 계약서(Agreement)이고 각자가 지켜야할 사항들이 명기되어 있습니다. 셀러에게 집을 매물로 놓고 에이전트가 오픈하우스등 마케팅을 하면 얼마 후 바이어로부터 오퍼가 접수됩니다. 만약, 오퍼의 내용이 셀러가 원하는 수준이면, 수락하는 사인을 하게되고, 바로 에스크로에 들어가게됩니다. 만약, 오퍼가 여러개 들어와 가격을 더 받을수있거나, 더욱 좋은 조건이 있으면, 개개의 오퍼에대하여 카운터오퍼를 다 보낼필요는 없고,원하는 가격과 조건에 가까운 오퍼만을 골라서 보내면 됩니다. 바이어는 원하지 않거나, 가격등의 조건이 많지않으면, 승인을 하지 않고, 응답을 않하거나, 카운터 오퍼를 다시 셀러에게 보낼수 있습니다. 카운터오퍼는 서로 합의가 이루어 질때까지 보통 많아야 2-3회정도 주고받지만, 정말, 치열한경우에는 5-6번의 카운터오퍼가 오가는 경우도 있습니다. 서로가 카운터 오퍼내용을 만족하고 승인하는경우, 그동안 주고받은 카운터오퍼의 내용은 계약의 추가 내용으로 포함되어지며, 별도의 절차 없이 에스크로가 열리고, 바이어는 계약보증금수표를 에스크로에 송부하여야합니다. 바이어가 셀러에게 카운터오퍼를 보냈을 경우 특별한 시한을 명시하지않는 한 보통 3일의 회신기한을 갖게 됩니다, 바이어가 카운터오퍼를 보낸후 3일까지 셀러로부터 연락이 없으면, 셀러가 바이어의 카운터오퍼에대하여 만족치 않아 답변을 않하는것이므로 매매는 종결되는것으로 보시면 됩니다. 만약, 바이어가 오퍼를 제시한후에 마음이 변하거나, 더 좋은 집이 나타나는 경우에 바이어는 셀러에게 보낸 오퍼에 대하여서 셀러로 부터 응답을 받기 전에는 아무 조건 없이 취소할 수 있습니다. 또한, 셀러에게 Deposit한 계약금도 모두 다 돌려 받을수있습니다. 그러나 에스크로가 열린 이후 아무런 이유 없이, 바이어 혹은 셀러의 사정으로 에스크로의 켄슬을 요청할 경우에는 그동안 진행된 경비와 에스크로에대한 행정비용 및 셀러 혹은 바이어가 요청하는 손해에 대하여서도 배상을 해주어야하며, 조건 해지가 모두 된 경우에는 계약금을 돌려받지 못하게 되니, 조심스럽게 검토하고 결정하여야할것입니다. 부동산의 계약 관련 서류는 팩스, 스켄화일의 이메일 혹은 원본으로 주고받을수있습니다만, 모두가 다 똑같은 효과를 갖게됩니다. 특히, 요즈음은 E-sign이라는 새로운 기술이 나타나서, 서로 서류를 주고받지않고 인터넷상에서 컴퓨터로 sign을 대신할 수 있을만큼 기술의 발전이 되었습니다. 그러나 아직은 이를 인정하는 않는 공공기관이나 금융기관이 있고, 특히, 인터넷사용이 자유자재이어야 하고 영어의 사용도 그렇지만, 이러한 시스템과 절차를 이해하기는 아직은 이른 것 같아 보편화에는 시간이 걸리것 같습니다. 이미 셀러스 마켓으로 돌아선 요즈음에는 대부분 멀티플 오퍼로 경쟁하게됩니다. 이경우 노련한 에이전트는 바이어와 잘 상의하여 계약보증금의 추가 Deposit, 조건해지일자를 가능한한 최단기일로 줄이고, 론에 별무리가없다면, 론 조건해지를 하며, 비슷 비슷한 오퍼들끼리는 조그마한 차이도 셀러의 결정에 영향을 주므로, Home warranty를 요청치 않거나, 깨끗한 오퍼작성 및 다운페이먼트보다 많은 은행잔고증명을 첨부하거나, 직장 재직증명과 좋은 크레딧이면, 크레딧 점수도 첨부하는 것도 좋은 방법입니다. 요즈음은 주택가격의 상승으로 감정문제가 많이 대두되고, 감정문제로 서로 감정(?)이 대립되어 바이어는 추가로 가격흥정을 요구하고 셀러 입장에서는 주택시장가격에서 가격을 깍아주기를 거부하여서 에스크로 깨지는 경우도 있습니다. 반면에, 정말 마음에드는 좋은 집이고 살고 싶은 집이라 생각하시는 바이어분들은 감정 조건해지로 오퍼 조건을 제시하는 경우도 많습니다. 그러나, 금리 상승으로 어려움이 많고, 짜놓은 예산 내에서 살림을 해야하는 미국생활에서 금리가 너무 올라 지출에 무리가 가는 것이 염려되는 경우가 발생하므로, 요즈음, 예를 들어 금리가 4.5%가넘어 가면 계약을 해지한다는 금리에 대한 조건을 오퍼에 내용을 기입하는 경우가 늘어나고 있습니다. 그러나 무엇보다도 효과가 있는 것은 셀러에게 바이어가 작성하여 보내는 주택을 꼭 사고야 말겠다는 의지를 담은 편지이며, 셀러에게 많은 점수를 얻을것입니다.
