넘쳐난 2021년 주택시장과 염려되는 2022년 인플레이션_

넘쳐난 2021년 주택시장과 염려되는 2022년 인플레이션_ 

 

   얼마 전부터 운전 중 사거리나 좌우회전 시 안전이 확보된 뒤 출발하는 습관이 생겼습니다. 오늘 아침도 방향지시등을 사용 않는 차량 때문에 스트레스받다, 몇 대나 방향지시등을 사용하나 세어 보았습니다. 10대 중 7대는 방향지시등 사용법을 모르는 것 같습니다.  배려의 마음보다는 나만 만족하면 되고, 나만 가면 되고, 내 얘기만 하면 된다는 일방통행적 사고방식으로 변해가며 어떤 방법이 옳은 지, 기다려야 하는지, 양보해야 하는지 등 점차 대인관계가 메말라지는 것 같습니다.  더우기 COVID-19으로 엉키고 막혀버린 사람을 대면하는 방법이 뭔가 어색한  이러한 상황은 더욱더 심각해 질 것 같습니다.  염려스러운 점은 경제, 사회, 정치 분야에서도 자기들로만 이루어진 폐쇄된 세계의 자극적 정보만 집착하는 것도 문제입니다. 문제는 소수의 정보제공자(유튜버, SNS의 주도자)의 자극적이며 예의 없고 비상식적인 의견이  상식과 표준으로 자리 잡는 경우를 종종 봅니다. 그러나 COVID-19를 극복하려는 의지, 당겨서 적용된 Un-contact system, 그리고 대화를 하려고 하는 우리의 의지, 이 세 가지가 적절히 조정되며 새로운 교제와 대화 방법으로 정리되어 나갈 것으로 생각되나, 마음이 받침이 된 HUG to HUG 방식의 의사소통은 아마 사라질 듯합니다.  

   2021년 내 집 값 얼마나 올랐나요?

   산타클라리타의  CAL ART 근처의 방 3개 타운하우스의 가격은 2020년 11월 454천 불에 거래되었으나, 올해 11월에는 566천 불로 1년간 25%가 상승하였고,  스티븐슨 렌치의 방 3개 2,000SF 규모의 단독주택은 2020년 11월 728천 불, 2021년 11월에는 922천 불로 일 년간 27%가 상승하였습니다. 밸리의 경우 포터 렌치의 조금 오래된 방 3개 타운하우스를 살펴보았습니다. 2020년 11월 51만 불이던 가격이  2021년 11월  65만 불로 27%가 상승하였습니다. 그라나다 힐스 고교 근처의 2,000SF 크기의 단독주택이 2020년 11월에는 80만 불 정도의 가격을 형성하였으나, 2021년 11월에는 985천 불로 23%가 상승한가격에 거래되어 산타클라리타와 밸리의 주택가격은 작년 11월 대비 평균  25%의 가파른 상승을 하였습니다. 

   오르게  될  금리,  늦지 않았나요? 

   제가 2001년도 주택구매 시 받은 30만 불, 30년 고정 금리가 10.8%였습니다, 월 불입금은 2,811불이었습니다.  올해 11월20일 기준 금리는 2.6%로서 월 페이먼트는 1,034불로 반도 안되는 금액입니다. 더 이상 무슨 설명이 필요하겠습니까?   정부에서 생각하는 적정금리는 6.5% 정도라고 합니다. 일단은 테이퍼링이 본격화되면 금리가 오를 것이고, 일단 오르기 시작하면 2-3% 정도는 가파른 곡선을 그리며 상승할 것입니다. 

   인플레이션이 오면 주택보유자가 누리는 혜택은? 

   정부는 더 이상 인플레이션이 일시적이라는 언급은 하지 않습니다. 10월 소비자 물가지수(CPI)가 전년 대비 6.2% 올랐고, 1990년 이후 30년 만에 최고 상승률입니다. 9월 대비 한 달 만에 0.9%가 올랐습니다. 인플레이션 시 주택보유자가 누리는 혜택은 간단히 설명됩니다.  작년에 50만 불짜리 타운하우스 2채를 현금으로 스티븐슨 렌치에 구매하여 렌트를 놓았다면, 주택가격으로 25만 불 상승하였을 것이고,  두채에서  월  5,200불 정도 연간 렌트 수입  62,400불 중  재산세와 HOA , 공실률 등을 계산하여  총284,000불의 투자수입을 올렸고  작년 11월부터  100만불  현금으로 보유하신 분은  금년 11월에는 영문도 모르게 938천 불로 가치가 떨어졌습니다. 여유가 있어 투자를 못 하고 거주 주택 한 채만 가지고 있어도 10년 뒤의 주택보유자와 미보유자와의 자산 가치 차이는 넘보지 못할 정도로 차이가 날것입니다.        

   주택난 언제나 풀리나요?

   주택난이 풀리는 것은 불가능합니다. 2008년 금융 사태 이후 신축주택은 대형 주택만이 소규모로 증가하고 중산층 이하를 위한 중소형 주택의 신규 건축은 거의 전무합니다. 향후 가장 치명적으로 타격을 받으실 분들은, 수명은  대폭 늘어나  거주주택  누적 수요가 매년 폭발적으로 증가하나 공급 주택은 없는  65세이상의 실버 세대(운 없으면 120세까지 사신다는)와  주택의 구매 시기를 놓쳐  주택 Buying Power가 거의  없는,  즉,  위에서 얘기한 금리의 영향과 수입의 저축으로는 주택구매가 거의 불가능 해지는 3040대일 것입니다. 적어도 우리 세대 동안에는 주택난이 아니라,  주택 부족 대란으로 이어 질 것입니다.

   2022년 가장 좋은 자산보유 배분의 방법은?

    인플레이션과 주택 보유 형태의 변화,  주택정책에는 전혀 신경을 쓰지 않고  경제 정책 수정을 위한 인프라  개선에만 신경 쓰는 정부의 정책, 금리 인상으로 인한 월 모기지 부담의 증가, 특히 코로나로 인한 삶의 질 저하와 Community 형태의 변화 등  불확실성의 여러 요소가 엎치락뒤치락 하겠지만, 2022년 이후 역시 생각한 것보다는 주택가격의 상승은 만만치 않을 것으로 봅니다. 시간이 지나 내 이럴 줄 알았다고 하는 것보다는 늦었다고 깨닫고 시작할 때가  가장 좋은  시기라고 했습니다, 실버 세대분들은 머리에 이고 사는 주택의 다운사이징, 자산보유 배분의 재검토, 그 이외의 세대분들은 무조건 방이 한 개라도 동(動)산이 아닌 부동(不動)산을 잡아 자산의 변동성을 부동으로 하여야 인플레이션에 가장 좋은 대책이 될 것입니다

 

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과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다(2)

과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다(2)

요즈음 주식가격이 30% 이상 하락하여, 펜데믹 전의 수준으로 돌아갔다고 합니다. 30%란 전체의 평균이고, 아마도 이벤트 주나 유튜브를 보고 종목을 선정하여 주식을 사신 분들은 반 토막 이상이 되었을 것입니다. 요즈음 조금 이상하지 않나요? 정부도 경제분석 기관도 뚜렷한 기준을 내놓지 않고 금리에만 집중하여 여론을 몰고 가고 다른 주변 상황은 침묵합니다. 

   2020년 기준, 미국의 주식 총 자산가치 금액은 GDP의 194%라 합니다. 펜데믹 기간 중 적어도 50%의 주식 가치가 올라갔습니다. 무려 미국 총 GDP만큼, 여기에 더하여 주택가격이 30% 이상 상승하였고 금액으로는 6조 달러에 달합니다. 연준은 2020년 10월에 이미 목표 물가 상승률 2%를 초과하여도 관여하지 않겠다고 발표하였고, 사실 펜데믹 기간에도 물가는 이미 슬금슬금 오르고 있었습니다. 대기업이나 상위 5%의 부자들, 특히 은행은 누구보다도 상황을 잘 알고 있을 터이나 절대로 공개하거나 언급하지 않고 그사이에 대차대조표상 현금유보율을 최대한 올려 빠지고, 폭락한 주식, 말도 안 되게 오른 집값, 앞으로 있을 최악의 물가상승, 경제의 어려움을 일반인들만 감당해야 합니다. 은행과 대기업들은 금융 사태 때와는 달리 절대로 무너지지 않을 만큼의 현금을 쌓아놓고 있습니다. 여기서 우리는, 묵과하면 안 되는 만고불변의 법칙인 “언젠가는 제자리로 돌아간다”는 사실만 잊지 않으면 좀 더 차분한 마음으로 이 어려움을 극복할 것입니다.

   ▲ 집값이 떨어지지 않을까요?   

   일반적인 사항은 저번 달에 설명해 드렸으니, 현재의 상황에 대하여 말씀드리겠습니다. 집값은 약간 다시 오르나 일반 바이어분들은 내렸다고 느낄 것입니다. 지난 1년간 주택가격은 미친 듯이 올랐고, 오르는 형태는 매물 부족으로 경쟁이 되어 최종 에스크로 가격이 5-10%가 높게 거래됩니다만, 에이전트나 감정사가 보는 감정가격은 여전히 보수적이어서 새로운 List는 여전히 낮게 나옵니다. 이러한 매물은 다시, 높은 가격으로 거래되는 형태로 반복되며 가격이 상승해 왔습니다. 아마 당분간 5-10%씩이나 오르는  거래는 일어나지 않을 것이고, 가격은 보합세를 띄게 되니 바이어들은 가격이 내린 것으로 혼동할 수도 있습니다. 아마, 가을이나 연말 통계가 실제로 잡히는 기간에는 주택가격이  떨어지지 않고 보합세라는 메스컴의 발표가 있을 것이고, 봄의 주택가 역시 이러한 영향으로 보합세를 이룰 것입니다. 좋지 않은 지역이나 집의 상태가 안 좋으면 리스팅 가격보다 낮게 거래되어, 흡사 가격이 하락한 것처럼 보이나, 실제로는 위의 설명대로 보합세일 것입니다. 그러나 여전히 주택은 5백만 채 정도 부족한 상태입니다.    

   ▲ 임대주택 구매 시 렌트는 잘나가나요?   

   네, 네바다 사막의 한 가운데도 사람은 거주합니다. 그 사막 한 가운데 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 다른 곳에 비하여 시간이 약간 더 걸릴 뿐입니다.

   ▲ 테넌트가 렌트를 안 내면 어떻게 하나요?   

   우리가 보통 혼동하는 것이 렌트를 불로소득으로 생각한다는 것입니다. 렌트도 대가가 돌아오는 비즈니스입니다. 렌트를 놓는 것도 중요하지만, 좋은 테넌트를 입주시키는 것이 더 중요합니다. 적어도 직장을 잃거나, 큰 병에 걸리기 전에는 렌트가 밀리지 않을 분을 선정해야 합니다. 이러한 분들을 선정하려면 어플리케이션을 자세히 리뷰해야 합니다. 주위에 렌트를 놓고 렌트비를 못 받는다는 분들의 얘기를 자세히 들어보면, 테넌트가 대개 옆집이나 주변 소개 등으로 입주한 분으로, 크레딧리포트 혹은 연체조회 등 자세한 리뷰를 하지 않고 입주시킨 분들입니다. 렌트비가 밀리면 테넌트에게 접근하는 방법을 전문가에게 맡겨야 합니다. 며칠 정도 늦는 것은 에이전트에게 도움을 요청하고, 10일 이상 연체되면 즉시 시간을 놓치지 말고 전문 변호사와 상담하여야 합니다. 여기저기 비전문가나 이웃집 분들에게 상담하여 시간만 놓치면 일이 복잡해져 더욱 큰 어려움을 겪게 될 것입니다.  

   ▲ 임대주택 관리 어렵지 않나요?   

   위에서도 얘기했지만, 임대도 비지니스입니다. 테넌트가 입주할 주택은 아파트처럼 깨끗하고 정결하게 관리되어야 합니다. 모든 것이 잘 작동되고 벽과 바닥 등도 청결하다면, 테넌트도 추가로 요구할 사항이 없을 것입니다. 대개 집주인이 문제점을 제기하는 것은 렌트비 미입금과 수리 사항에 대한 대응입니다. 기본적인 유지보수를 한 상태에서 테넌트가 요구하는 것은 일반 상관례적이거나 카운티에서 정하는 기준이 있으니 그대로 하면 됩니다. 모르는 것은 주변의 에이전트에게 질문하면 친절히 답해줄 것입니다. 단지, 임대료 미입금 문제는 시간을 미루지 말고 에이전트나 변호사와 즉시 상담하는 것이 호미로 막을 것을 가래로 막는 길일 것입니다.

   ▲ 렌트비는 얼마나 올릴 수 있나요?

   렌트비는 보통 정부에서 발표하는 CPI(Consumer Price Index) 기준에 맞추어 올리면 됩니다. 가급적 1-2년 단위로 꼭 인상하는 것을 권고드립니다. 5-6년을 그대로 방치하다 나중에 보면 Market 임대료의 10-20%를 적게 받고 계신 것을 알고 놀라실 것입니다. 반면에 임대료 인상을 강하게 거부하거나 1-2년 살고 나가겠다고 하면, 인상을 철회하거나 할인해 주는 것이 훨씬 투자비 회수에 이익입니다. 즉, 테넌트 재선정 기간의 공실률, 기본 수리, 리스트 비용을 합산하면 몇천 불이 되므로 차라리 할인하거나 인상을 철회하고 1-2년 뒤에 인상하겠다고 협의하는 것이 좋을 것입니다. 참고로, 정부는 부족한 주택으로 인하여 계속된 임대료 인상을 예상하고, 실제로 밸리와 산타클라리타의 2 Bed 콘도가 2,500불 전후, 3 Bed는 3,200불 정도입니다.   

 “과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다” 제목의 칼럼은 이어서 4회까지 연재될 예정입니다. 다음 달에는 인플레이션 대처 방법, 재산세 절감 계산 방법과 1031 세금 연기, 안정적 투자비 회수가 좋은 부동산 투자 종류에 대하여 말씀드리고, 마지막 달에는 투자 회수에 대해 분석을 해드리겠습니다.  <*>

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