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2022년 9월 6일

과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다(2)

요즈음 주식가격이 30% 이상 하락하여, 펜데믹 전의 수준으로 돌아갔다고 합니다. 30%란 전체의 평균이고, 아마도 이벤트 주나 유튜브를 보고 종목을 선정하여 주식을 사신 분들은 반 토막 이상이 되었을 것입니다. 요즈음 조금 이상하지 않나요? 정부도 경제분석 기관도 뚜렷한 기준을 내놓지 않고 금리에만 집중하여 여론을 몰고 가고 다른 주변 상황은 침묵합니다. 

   2020년 기준, 미국의 주식 총 자산가치 금액은 GDP의 194%라 합니다. 펜데믹 기간 중 적어도 50%의 주식 가치가 올라갔습니다. 무려 미국 총 GDP만큼, 여기에 더하여 주택가격이 30% 이상 상승하였고 금액으로는 6조 달러에 달합니다. 연준은 2020년 10월에 이미 목표 물가 상승률 2%를 초과하여도 관여하지 않겠다고 발표하였고, 사실 펜데믹 기간에도 물가는 이미 슬금슬금 오르고 있었습니다. 대기업이나 상위 5%의 부자들, 특히 은행은 누구보다도 상황을 잘 알고 있을 터이나 절대로 공개하거나 언급하지 않고 그사이에 대차대조표상 현금유보율을 최대한 올려 빠지고, 폭락한 주식, 말도 안 되게 오른 집값, 앞으로 있을 최악의 물가상승, 경제의 어려움을 일반인들만 감당해야 합니다. 은행과 대기업들은 금융 사태 때와는 달리 절대로 무너지지 않을 만큼의 현금을 쌓아놓고 있습니다. 여기서 우리는, 묵과하면 안 되는 만고불변의 법칙인 “언젠가는 제자리로 돌아간다”는 사실만 잊지 않으면 좀 더 차분한 마음으로 이 어려움을 극복할 것입니다.

   ▲ 집값이 떨어지지 않을까요?   

   일반적인 사항은 저번 달에 설명해 드렸으니, 현재의 상황에 대하여 말씀드리겠습니다. 집값은 약간 다시 오르나 일반 바이어분들은 내렸다고 느낄 것입니다. 지난 1년간 주택가격은 미친 듯이 올랐고, 오르는 형태는 매물 부족으로 경쟁이 되어 최종 에스크로 가격이 5-10%가 높게 거래됩니다만, 에이전트나 감정사가 보는 감정가격은 여전히 보수적이어서 새로운 List는 여전히 낮게 나옵니다. 이러한 매물은 다시, 높은 가격으로 거래되는 형태로 반복되며 가격이 상승해 왔습니다. 아마 당분간 5-10%씩이나 오르는  거래는 일어나지 않을 것이고, 가격은 보합세를 띄게 되니 바이어들은 가격이 내린 것으로 혼동할 수도 있습니다. 아마, 가을이나 연말 통계가 실제로 잡히는 기간에는 주택가격이  떨어지지 않고 보합세라는 메스컴의 발표가 있을 것이고, 봄의 주택가 역시 이러한 영향으로 보합세를 이룰 것입니다. 좋지 않은 지역이나 집의 상태가 안 좋으면 리스팅 가격보다 낮게 거래되어, 흡사 가격이 하락한 것처럼 보이나, 실제로는 위의 설명대로 보합세일 것입니다. 그러나 여전히 주택은 5백만 채 정도 부족한 상태입니다.    

   ▲ 임대주택 구매 시 렌트는 잘나가나요?   

   네, 네바다 사막의 한 가운데도 사람은 거주합니다. 그 사막 한 가운데 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 다른 곳에 비하여 시간이 약간 더 걸릴 뿐입니다.

   ▲ 테넌트가 렌트를 안 내면 어떻게 하나요?   

   우리가 보통 혼동하는 것이 렌트를 불로소득으로 생각한다는 것입니다. 렌트도 대가가 돌아오는 비즈니스입니다. 렌트를 놓는 것도 중요하지만, 좋은 테넌트를 입주시키는 것이 더 중요합니다. 적어도 직장을 잃거나, 큰 병에 걸리기 전에는 렌트가 밀리지 않을 분을 선정해야 합니다. 이러한 분들을 선정하려면 어플리케이션을 자세히 리뷰해야 합니다. 주위에 렌트를 놓고 렌트비를 못 받는다는 분들의 얘기를 자세히 들어보면, 테넌트가 대개 옆집이나 주변 소개 등으로 입주한 분으로, 크레딧리포트 혹은 연체조회 등 자세한 리뷰를 하지 않고 입주시킨 분들입니다. 렌트비가 밀리면 테넌트에게 접근하는 방법을 전문가에게 맡겨야 합니다. 며칠 정도 늦는 것은 에이전트에게 도움을 요청하고, 10일 이상 연체되면 즉시 시간을 놓치지 말고 전문 변호사와 상담하여야 합니다. 여기저기 비전문가나 이웃집 분들에게 상담하여 시간만 놓치면 일이 복잡해져 더욱 큰 어려움을 겪게 될 것입니다.  

   ▲ 임대주택 관리 어렵지 않나요?   

   위에서도 얘기했지만, 임대도 비지니스입니다. 테넌트가 입주할 주택은 아파트처럼 깨끗하고 정결하게 관리되어야 합니다. 모든 것이 잘 작동되고 벽과 바닥 등도 청결하다면, 테넌트도 추가로 요구할 사항이 없을 것입니다. 대개 집주인이 문제점을 제기하는 것은 렌트비 미입금과 수리 사항에 대한 대응입니다. 기본적인 유지보수를 한 상태에서 테넌트가 요구하는 것은 일반 상관례적이거나 카운티에서 정하는 기준이 있으니 그대로 하면 됩니다. 모르는 것은 주변의 에이전트에게 질문하면 친절히 답해줄 것입니다. 단지, 임대료 미입금 문제는 시간을 미루지 말고 에이전트나 변호사와 즉시 상담하는 것이 호미로 막을 것을 가래로 막는 길일 것입니다.

   ▲ 렌트비는 얼마나 올릴 수 있나요?

   렌트비는 보통 정부에서 발표하는 CPI(Consumer Price Index) 기준에 맞추어 올리면 됩니다. 가급적 1-2년 단위로 꼭 인상하는 것을 권고드립니다. 5-6년을 그대로 방치하다 나중에 보면 Market 임대료의 10-20%를 적게 받고 계신 것을 알고 놀라실 것입니다. 반면에 임대료 인상을 강하게 거부하거나 1-2년 살고 나가겠다고 하면, 인상을 철회하거나 할인해 주는 것이 훨씬 투자비 회수에 이익입니다. 즉, 테넌트 재선정 기간의 공실률, 기본 수리, 리스트 비용을 합산하면 몇천 불이 되므로 차라리 할인하거나 인상을 철회하고 1-2년 뒤에 인상하겠다고 협의하는 것이 좋을 것입니다. 참고로, 정부는 부족한 주택으로 인하여 계속된 임대료 인상을 예상하고, 실제로 밸리와 산타클라리타의 2 Bed 콘도가 2,500불 전후, 3 Bed는 3,200불 정도입니다.   

 “과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다” 제목의 칼럼은 이어서 4회까지 연재될 예정입니다. 다음 달에는 인플레이션 대처 방법, 재산세 절감 계산 방법과 1031 세금 연기, 안정적 투자비 회수가 좋은 부동산 투자 종류에 대하여 말씀드리고, 마지막 달에는 투자 회수에 대해 분석을 해드리겠습니다.  <*>

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