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2022년 9월 6일

과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다(2)

요즈음 주식가격이 30% 이상 하락하여, 펜데믹 전의 수준으로 돌아갔다고 합니다. 30%란 전체의 평균이고, 아마도 이벤트 주나 유튜브를 보고 종목을 선정하여 주식을 사신 분들은 반 토막 이상이 되었을 것입니다. 요즈음 조금 이상하지 않나요? 정부도 경제분석 기관도 뚜렷한 기준을 내놓지 않고 금리에만 집중하여 여론을 몰고 가고 다른 주변 상황은 침묵합니다. 

   2020년 기준, 미국의 주식 총 자산가치 금액은 GDP의 194%라 합니다. 펜데믹 기간 중 적어도 50%의 주식 가치가 올라갔습니다. 무려 미국 총 GDP만큼, 여기에 더하여 주택가격이 30% 이상 상승하였고 금액으로는 6조 달러에 달합니다. 연준은 2020년 10월에 이미 목표 물가 상승률 2%를 초과하여도 관여하지 않겠다고 발표하였고, 사실 펜데믹 기간에도 물가는 이미 슬금슬금 오르고 있었습니다. 대기업이나 상위 5%의 부자들, 특히 은행은 누구보다도 상황을 잘 알고 있을 터이나 절대로 공개하거나 언급하지 않고 그사이에 대차대조표상 현금유보율을 최대한 올려 빠지고, 폭락한 주식, 말도 안 되게 오른 집값, 앞으로 있을 최악의 물가상승, 경제의 어려움을 일반인들만 감당해야 합니다. 은행과 대기업들은 금융 사태 때와는 달리 절대로 무너지지 않을 만큼의 현금을 쌓아놓고 있습니다. 여기서 우리는, 묵과하면 안 되는 만고불변의 법칙인 “언젠가는 제자리로 돌아간다”는 사실만 잊지 않으면 좀 더 차분한 마음으로 이 어려움을 극복할 것입니다.

   ▲ 집값이 떨어지지 않을까요?   

   일반적인 사항은 저번 달에 설명해 드렸으니, 현재의 상황에 대하여 말씀드리겠습니다. 집값은 약간 다시 오르나 일반 바이어분들은 내렸다고 느낄 것입니다. 지난 1년간 주택가격은 미친 듯이 올랐고, 오르는 형태는 매물 부족으로 경쟁이 되어 최종 에스크로 가격이 5-10%가 높게 거래됩니다만, 에이전트나 감정사가 보는 감정가격은 여전히 보수적이어서 새로운 List는 여전히 낮게 나옵니다. 이러한 매물은 다시, 높은 가격으로 거래되는 형태로 반복되며 가격이 상승해 왔습니다. 아마 당분간 5-10%씩이나 오르는  거래는 일어나지 않을 것이고, 가격은 보합세를 띄게 되니 바이어들은 가격이 내린 것으로 혼동할 수도 있습니다. 아마, 가을이나 연말 통계가 실제로 잡히는 기간에는 주택가격이  떨어지지 않고 보합세라는 메스컴의 발표가 있을 것이고, 봄의 주택가 역시 이러한 영향으로 보합세를 이룰 것입니다. 좋지 않은 지역이나 집의 상태가 안 좋으면 리스팅 가격보다 낮게 거래되어, 흡사 가격이 하락한 것처럼 보이나, 실제로는 위의 설명대로 보합세일 것입니다. 그러나 여전히 주택은 5백만 채 정도 부족한 상태입니다.    

   ▲ 임대주택 구매 시 렌트는 잘나가나요?   

   네, 네바다 사막의 한 가운데도 사람은 거주합니다. 그 사막 한 가운데 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 다른 곳에 비하여 시간이 약간 더 걸릴 뿐입니다.

   ▲ 테넌트가 렌트를 안 내면 어떻게 하나요?   

   우리가 보통 혼동하는 것이 렌트를 불로소득으로 생각한다는 것입니다. 렌트도 대가가 돌아오는 비즈니스입니다. 렌트를 놓는 것도 중요하지만, 좋은 테넌트를 입주시키는 것이 더 중요합니다. 적어도 직장을 잃거나, 큰 병에 걸리기 전에는 렌트가 밀리지 않을 분을 선정해야 합니다. 이러한 분들을 선정하려면 어플리케이션을 자세히 리뷰해야 합니다. 주위에 렌트를 놓고 렌트비를 못 받는다는 분들의 얘기를 자세히 들어보면, 테넌트가 대개 옆집이나 주변 소개 등으로 입주한 분으로, 크레딧리포트 혹은 연체조회 등 자세한 리뷰를 하지 않고 입주시킨 분들입니다. 렌트비가 밀리면 테넌트에게 접근하는 방법을 전문가에게 맡겨야 합니다. 며칠 정도 늦는 것은 에이전트에게 도움을 요청하고, 10일 이상 연체되면 즉시 시간을 놓치지 말고 전문 변호사와 상담하여야 합니다. 여기저기 비전문가나 이웃집 분들에게 상담하여 시간만 놓치면 일이 복잡해져 더욱 큰 어려움을 겪게 될 것입니다.  

   ▲ 임대주택 관리 어렵지 않나요?   

   위에서도 얘기했지만, 임대도 비지니스입니다. 테넌트가 입주할 주택은 아파트처럼 깨끗하고 정결하게 관리되어야 합니다. 모든 것이 잘 작동되고 벽과 바닥 등도 청결하다면, 테넌트도 추가로 요구할 사항이 없을 것입니다. 대개 집주인이 문제점을 제기하는 것은 렌트비 미입금과 수리 사항에 대한 대응입니다. 기본적인 유지보수를 한 상태에서 테넌트가 요구하는 것은 일반 상관례적이거나 카운티에서 정하는 기준이 있으니 그대로 하면 됩니다. 모르는 것은 주변의 에이전트에게 질문하면 친절히 답해줄 것입니다. 단지, 임대료 미입금 문제는 시간을 미루지 말고 에이전트나 변호사와 즉시 상담하는 것이 호미로 막을 것을 가래로 막는 길일 것입니다.

   ▲ 렌트비는 얼마나 올릴 수 있나요?

   렌트비는 보통 정부에서 발표하는 CPI(Consumer Price Index) 기준에 맞추어 올리면 됩니다. 가급적 1-2년 단위로 꼭 인상하는 것을 권고드립니다. 5-6년을 그대로 방치하다 나중에 보면 Market 임대료의 10-20%를 적게 받고 계신 것을 알고 놀라실 것입니다. 반면에 임대료 인상을 강하게 거부하거나 1-2년 살고 나가겠다고 하면, 인상을 철회하거나 할인해 주는 것이 훨씬 투자비 회수에 이익입니다. 즉, 테넌트 재선정 기간의 공실률, 기본 수리, 리스트 비용을 합산하면 몇천 불이 되므로 차라리 할인하거나 인상을 철회하고 1-2년 뒤에 인상하겠다고 협의하는 것이 좋을 것입니다. 참고로, 정부는 부족한 주택으로 인하여 계속된 임대료 인상을 예상하고, 실제로 밸리와 산타클라리타의 2 Bed 콘도가 2,500불 전후, 3 Bed는 3,200불 정도입니다.   

 “과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다” 제목의 칼럼은 이어서 4회까지 연재될 예정입니다. 다음 달에는 인플레이션 대처 방법, 재산세 절감 계산 방법과 1031 세금 연기, 안정적 투자비 회수가 좋은 부동산 투자 종류에 대하여 말씀드리고, 마지막 달에는 투자 회수에 대해 분석을 해드리겠습니다.  <*>

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과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다 (3)













과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다 (3) 

   은퇴계획에 대한 칼럼을 쓰기 시작한 이후 급격한 변화가 있으나 부동산 시장은 생각보다 차이가 없습니다, 은퇴 계획도 급하지만, 지금의 주택시장을 짚고 넘어가야 같아 간단히 말씀드리겠습니다

   사실 모든 것들 전쟁과 금리, 그리고 인플레이션의 영향은 당장은 나타나지는 않습니다. 적어도 원인이 발생한 시점으로부터 6개월 이상이 되어야 우리의 피부에 닿기 시작합니다. 사실 기간은 어느 정도 대비하고 준비할 있는 기간입니다

   마음의 준비를 위한 요소지만, 주택 소유자나 투자자분이 혼동하는 가지 중요한 점이 있습니다. , 주택, 가격이 오르건 내리건 주택을 고사고 이사하는 분이나 투자처를 변경하시는 분에게는 전혀 문제가 없다는 것입니다. 사고 싶은 집이 오르면 보유한 집도 오르는 것이고, 단지 투자주택을 가지고 있는 분은 가격의 오름의 선행과 후행 지역을 분별하여 투자 부동산의 지역을 변경하면 차이나는 투자회수 결과를 갖게 것입니다

    번째는 부동산의 가격은 계절별, 경제적 환경 변경에 따라 약간의 내림이 있으나 반등은 내림을 상회합니다. 5, 10 이상의 장기적 주택가격 변화 상승 곡선을 보면 단기적으로는 오르고 내림이 있으나 완만히 계속 오르는 곡선을 그립니다. 중기적으로도 오르고 내리는 곡선이 급한 주식과는 다른 패턴입니다. , 부동산은 중기적인 기간 이상으로 보면 하락하지 않을 것입니다. 여기에, 계속 말씀드리는 공급의 부족 사태로 앞으로의 주택가격 인상률은 이해할 없을 정도의 상승 곡선을 계속 그릴 것입니다.

 

    임대주택 운영 인플레이션 대안  

   임대주택이 인플레이션에 대하여 어떻게 대응이 되는지 알아보겠습니다. 3가지의 인플레이션 대응이 있습니다

   첫째, 주택가격 자체의 인상입니다, 단기적으로 투기하지 않는 5 이상의 장기로 보면 적어도 5~15% 정도의 자연 주택 가격 인상이 됩니다, 정부의 목표 인플레이션율 2% 최악이라는 인플레이션율 7~8% 충분히 만회합니다

    번째는 임대료 수입입니다. 만약 48 불짜리 콘도를 구매하여 임대 2,700불의 임대료에서 제비용을 제외한 1,800 정도 임대료 수입이 있게 됩니다. 이는 연간 4.5% 정도의 수입을 일으키게 됩니다. 여기에 매년 평균 임대료 인상률 3.5% 정도를 감안하게 되며. 이를 합산하여 계산하면 연간 아주 나쁜 경우에는 10% 전후, 평균 15~20% 정도의 안정된 수입을 가져오게 됩니다.  

 

    이사 가면 재산세가 올라갈 텐데요?

   작년 말에 개정된 법인 55 이상의 주택 소유주에 대한 재산세 감면 혜택인 가주 발의안 19 주택보유자가 주택의 가치와 같거나 비싼 집으로 옮기더라도 재산세를 기존의 집의 세율과 같이 낮게 혜택을 받을 있도록 법안을 개정한 것입니다.

   예를 들어 집에 30 전에 13 불에 구입하여 현재 가격이 90 정도 되며, 현재 재산세를 2,812 정도 내시고 있는 분이 62 정도로 다운 사이징하여 이사를 간다면 정상적으로는 재산세를 $7,750 내게 됩니다. 그러나 가주 발의안 19 혜택을 받게 되면, $2,800 납부하시면 됩니다.

   웬만한 콘도의 HOA 같은 63% 정도의 재산세를 절약하게 됩니다. 새로운 집으로 이사 계획이 있는 경우 재산세 혜택을 알고 싶으면 다음의 웹사이트에 들어가면, 자동으로 계산해줍니다

https://www.prop19calculator.com/  

 

    인컴 아파트를 사면 관리가 어려울까요?

   1-2백만 정도의 자산을 가지신 분이 제일 먼저 생각하는 것이 4유닛 아파트를 사서, 임대 수입을 올리고 유닛은 내가 거주한다는 계획이 어떠냐고 묻는 분들이 많습니다. 4유닛 이상 상용 주택은 메너지먼트와 회계 관리 등이 복잡하다고 알고 있으신지, 일반 주택으로 분류되는 4유닛 이하 아파트에 눈을 돌리십니다

   아파트를 구매하여 입주하여 테넌트와 같이 거주하시면 가장 문제점은 시도때도 없이 문을 두드리는 것입니다. 문의 사항, 임대료 납부, 수리 의뢰 등등 정말 견디기 어려운 상황일 것입니다. 입주는 하되 나도 테넌트라고 우기면서(?) 사시거나, 전문 메너지먼트회사에 맡기는 경우는 융자를 추가로 받아 5-10유닛 정도를 사게 되면 투자회수에 레버레지 효과를 거둘 있을 것입니다

   주택시장의 전체적인 흐름은 내년 봄에는 경제정책이나 금리의 변동에 의해 기복이 심할 것이고, 조용한 여름시즌을 지나 가을 정도되면 올해 4 이전 가격보다 상승한 가격으로 복귀할 것입니다

   옛말에 저희는 양은 냄비라 쉽게 끓고 식는다고 하였으나, 제가 보기에는 미국의 Major 사회의 상위 5% 아예 가마솥에 끓이고 있고, 나머지 분들은 자기네들이 손해를 보는지 돈을 수있는지도 모르고 멍하게 끓는 가마솥만 바라보고 있는 같습니다. 악재건 선재건 단시간에 끓듯이 몰려다니지 않고, 차분히 본격적인 악재가 반영되는 내년 초를 빨리 지나고 후의 선재를 어떻게 것으로 것인지를 분석하고 준비하는 것이 우리에게는 좋은 방안일 것입니다.<*>   



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