한번쯤 확인해봐야할 내집의 소유권 형태

한쯤 확인해봐야할 내집의 소유권 형태
전년도 말 칼람에 2023년은 정말 고통스러운한해가될것이라고 말씀드렸지만, 역시 우리의 정부는 알게모르게 잘 헤쳐나가는것 같읍니다. 물가억제와 금리인상, 적극적인 기업체 지원, 환율조정등으로 슬기롭게 연착륙을 목표로 정책을 펼치는것 같읍니다. 다만 고통스러운 경기극복보다 더 치명적인 고물가상승과 경기후퇴가 동시에 나타나는 스택그 플레이션만 안왔으면 하는 바람입니다. 경기침체는 길어야 1년이내를  거쳐 정상적으로 돌아가나 스테그 플레이션은 장기적으로 경기가 엉망진창이되어 정말 고통스럽읍니다. 현재로서는 상황을  작년보다도 더 분석하기가 어려운사항입니다. 2022년만해도 모든것이 조용하고 인플레이션을지나 경기침제로 가는 방향으로 진행되었으나. 올해는 이도 저도 아닌 특이한 현상이 많이일어나는것도 기실은 걱정입니다. 다행인것은 미국은행은 이미 스트레스 테스트를 거쳐 최악의 상황이 와도 견딜수가 있읍니다. 반면에 아시아나, 특히 중국등,  불안정한 국가는 국가전체의 경제 폭락이라는 문제가 대두될수도 있읍니다. 어느 경제학자가 하는말이 지난 10여년간은 우리모두가 함께 에스컬레이터를 타서 망하는기업이나 치명적인 경제 하락 포인트를 경험치못하여 좋은 경제여건을 당연한것 처럼 생각하나, 앞으로 일어날 경기침체나 그이상의 않좋은 상황이 벌어지면 현금확보나 대비책을 갖지못한기업은 순간적으로 파산할것이라고 말합니다. 특히, 그동안의 정부정책에 기대거나 경기상승에 편승한 좀비기업은 빠른 속도로 파산을 할것이라고 합니다.
벌서,  좋지않은 상황이 올해의 기업파산이 작년 동기의 2배이상이고, 물가상승율이 제대로 조정이 안되어 전번주 FMC에서는 올내로 한번더 금리인상이 있을것이라고도합니다.
더욱이 부동산 시장은, 현재의 모기지금리는 근래들어 최고인 7.7%가지 상승하였고, 이에따라 모기지 신청율은 1995년이후 최저입니다. 올하반기만해도 평균주택금액은 5-6%가 오를것이라고 전망합니다. 일부 지역은 올해만 20%의 상승율을 보인곳도 있읍니다. 제 개인적인 생각이지마나 주택가격이 하락을 보일 상황은 적어도 10년이내로는 없을것 같고, 작년초보다 3배이상오른 금리로 신규 주택구매 Buying power가 형편없어지고, 자녀의 출산, 결혼, 넉넉한 가내자금, 은퇴로  집을 넓혀가거나, 다운사이징해야하는 분들은 지금 가지고있는 초유의 저렴한 금리때문에 새집으로 옮겨갈수가 없읍니다. 옮겨가도 기존의 집을 렌트로 돌리기 때문에 여전히 시장에는 주택의 공급이 부족합니다. 2020년에 비하여 41.5%나 떨어진 주택 거래량이 이를 증명합니다.
금리도, 주택가격도 떨어질 일이 적어도 강산이 변한다는 10년이내로는 없으니, 주택을넓혀가거나, 다운사이징하셔야하는경우  큰집 머리에 이고 계시지말고  이전하실분들은 렌트를놓고 갈아타시고, 신규쥬택구매자는 Buying power 가 허락하는한  만족하지못하는 작은집이라도 최대한 빨리 주택을 구매하시어 장래의 징검다리라도 만들어 이전하시는것이 중장기적으로 유리하실것입니다.
 
타이틀의  베스팅이란 의미는 “구매한 부동산소유권을 누가 어떤 방법으로 갖게 하느냐를 정하는 절차를  의미합니다”. 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘 고려해서 결정해야 합니다. 보통 주택 오너들이 선택하게되는  베스팅의 방법에는 다음과 같이 4가지가 있습니다.

테넌시 인 커먼(Tenancy in common)

일반 개인들이 부동산 투자할때 선택하는 베스팅방법입니다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할

수 있는 것이 가장 큰 특징입니다. 4명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입 할 때 10만달러, 만달러, 20만달러, 30만달러, 40만달러를 투자하면, 이 4명의 투자자는 각각 10% 20%, 30%, 40%의 지분을 갖게 됩니다. 아울러, 이들 4인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언이나 상속을 할 수도 있습니다. 한인커뮤니티에 보통 투자시 선택하게되는 베스팅방법이 이러한 방법이며 보통 TIC 투자라고 약자로 얘기합니다. 투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있습니다는 것이 다른 베스팅과의 가장 큰 차이점일것입니다.
조인트 테넌시(Joint tenancy)

가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅입니다만 일반인들도 선택할수 있습니다. 이 방법이 가족간에 많이 쓰이는 이유는 생존자의 소유권 자동 취득권(서바이버쉽)이 있기 때문입니다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입하였으나, 안타깝게도 1년후 남편이 사망한 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 됩니다. 두 명의 공동 투자자가 100만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했으며,  몇년후 두명중 한명 이 사망하면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것입니다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없습니다.
커뮤니티 프로퍼티(Community Property)

이 베스팅은 부부만이 선택할 수 있는 베스팅입니다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유

권을 갖게 됩니다. 부부 중 한 사람이 사망하게 되면 생존 배우자한테 배우자의 절반이 자동으로  넘어답니다.(단, 유언이 없는 경우) 커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없습니다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문입니다.그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있습니다.
Property with right of survivor ship

부부만이 선택할 수 있는 베스팅방법 으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티의 장점만을 취한 형태라고 보시면 됩니다. 조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 틀립니다. 또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 됩니다.
생각보다 내집의 명의가 어떻게 되어 있는지 잘모르시고, 어떠한 보호와 문제가 있는지를 모르는 경우가 많은것 같습니다. 지금이라도 에이전트분에게 문의하셔서 내집의 타이틀 조회를 의뢰하시어 베스팅 의 내용을 한번 Review 하시고 잘 비교하여 필요시 변경하시어 만약에 일어날수 있는 상황을 반드시 점검하시기를 권고드립니다.

쉽게 풀어보는 2023년 경기와 부동산 전망

 

쉽게 풀어보는 2023년 경기와 부동산 전망

 

주택가격이 10년만에 하락세로 돌아섰습니다. 금리 역시 2006년이후 5.25%였던 이후 최고의 상승세를 보입니다. 이번 주택경기의 부진(그러나 주택가격의 폭락은 아닙니다)의 원인은 금리, 인플레이션으로 인한 불안심리로 볼수 있읍니다. 이중 금리를 인상하는 경우는 너무 과다한 투자, 인플레이션, 신용의 위험증가시 발생하는데 다행이 이제는 3개의 요인이 정리상태로 들어가기 시작하고, 내년에는 본격적으로 경제전반이 경기 침체로 들어가며 이 또한, 정복되며 하나하나 정리되어 갈 것입니다. 내림이 있으면 오름이 있고, 특히 장기적으로는 항상 주식이건, 주택이건 모든 경제 동향이 우 상향한다는 점을 잊지 마시고,  거시적으로 길게 살펴볼 필요가 있습니다. 

현재의 경기와 부동산 시장 현황 

현재 실업율은 3.6%정도로 상당히 양호한 상태입니다, 그리고 기준금리는 4.5%이고, 모기지와 연동되는 10년 국채금리는 3.6%, 12월20일 현재 모기지는 6.28%입니다. 인플레가 종결되고 경기침체로 들어가 빨리 어려움에서 벋어 나려면, 실업율은 5%이상으로 떨어져야 하고 기준 금리는 5.25%정도가 되어야 합니다. 즉, 지금은 인플레이션이 잡혀가며, 서서히 경기침체로 들어가는 과도기로 보면 됩니다, 부동산은 생각보다는 많이 하락하지 않고 있읍니다,  6%가 넘는 금리는 바이어입장에서는 상당한 부담가는 이자율입니다. 그러나 상대적으로 보면 정부의 목표 평균치인6.5%보다는 낮습니다. 2000년대전후 10%전후로 융자를 받았던 시기를 잊어서는 안될것입니다. 주택경기에 대하여 안좋은 관점으로 보는것은 연준이 주택가격의  20% 폭락을 예고했고, 금리문제로 바이어의 급격한 Buying power가 떨어지는 사항과 투자자들의 투자위축에 있읍니다. 왜, 정부도 아닌 연준이 지난달 말 20%의 주택가격하락 예상을 데이타도없이 발표했을까요?. 주택가격이 오르면, 안플레이션에 영향을 주기때문입니다. 이에대하여, 정부와 연관기관에서는 아무런 긍정의 표시를 하지않는것으로 보아도, 이는 그냥 지나쳐야할 발표입니다. 실제로 심각한 문제는 바이어의 Buying power 문제입니다. 금리문제로 같은 월페이먼 $2,700로 2.5%인 작년에는70만불 융자가 가능했으나, 이제는 42만불융자만이 가능합니다. 엄청나게 떨어진 Buying power입니다. 이러한 문제가 바이어에게 현실로 받아들이기까지는 시간이 필요할것입니다. 다행인것은주택보유자들과 투자자들이 주택의 매각보다는 관망을 하고 지켜보고있다는 것이 주택가격유지에 기여를한다는 것입니다.

2023년 부동산 시장 전망

앞서 언급드리다시피, 단단하게 기초가 이루어진 기존 주택보유자분들이 매각보다는 주택유지 심리가 대부분이고, 가장 많은 실수요자인 중간주택 구매자층은 주택구매에 대한 의지를 꺽지 않고, 나중에 금리가 조정되면 재융자 받겠다는 생각으로 발생하는 구매는 주택가격의 유지에 기여합니다. 주택가격의 하락은 1-2년이상이 연속된적은 없읍니다. 10년만의 주택가격 하락세이나 올해와 내년의 주택가격조정은 대략 8-10%로 보고, 100만불이상의 대형주택은 더 많은 가격조정이 있을 것입니다. 반면에 실수요자로 이루어진 중간주택군과 소형 콘도의 가격은 오히려 빠른 회복세를 보일것입니다. 

미국정부의 정책 방향과 문제점  

정부의 정책은 분명합니다, 신속히 경기침체로 유도하여 빠른 복구를 원하고 있읍니다.

임의적 조정이 안되는 실업율이 5%가 넘을 때까지 의도적 침체유도를 위하여 금리는 내년초까지5%초반까지 올릴것이며, 2023년말이나 24년초부터는 금리인하를 시작할것입니다. 즉, 2022년 중반부터 어렵기 시작한 경제환경이 영향을 주고 이에따른 결과가 나타나기 시작하는 내년 1년은 정말로 어려운 시기가 될것입니다. S&P 500중 23%를차지하는 좀비기업을 포함하여 많은 기업이 파산을 할것이고, 펜데믹시기에  정부보조에 의하여 유지되던 많은 자영업자분들 역시 문을 닫을것이고, 커머셜빌딩의 공실율은 현재도 20%전후이나 급격히 늘어날것입니다. 이는, 정부가 대비함보다는 의도적으로 거칠게 정리하는과정이므로 감내를해야하고, 늦어도 2024년 봄이후에는 원래대로 돌아갈것 입니다.

 

내년일년 주택경기는 주택소유자들의 넉넉한 에퀴티와 그간의 초저금리로인한 낮은 월모기지 페이먼트로 흔들림이 없을 것이고, 시간이 지남에 따라 주택 실구매자들은 역시 구매에 나설것이고,  절대적으로 부족한 주택량으로 가격의 폭락은 절대로 올리가 없읍니다. .바이어분이건 셀러분이건, 환경의 변화에 너무 집착하지말고 원래의 계획대로 그대로 움직이시는것이 옳다고 봅니다. 사실분은 구매하시고 일정기간지난뒤 재융자받으시면 되고, 파실분은 1-2년 내로는 아직도 취적의 매매 적기이므로 집을 파시면되고, 투자자분들은 매매보다는 오히려 구매에 적극적인것이 좋을것입니다. 

 

시시각각으로 변하는 2023년 경기와 부동산 전망

 시시각각으로 변하는 2023년 경기와 부동산 전망

1월 중순이후 나타나기 시작한 오픈하우스 간판과 집을 보여 달라는 요청이 잦아져, 시장에 내놓은 리스트의 셀러분들과 어렵게 상의 드려 가격을 약간 조정하고, 오픈하우스를 본격적으로 하자 2022년가을이후 70일 넘게 쥐고 있던  매물들을 리스팅가격에 매매를 성사시키고 두분의바이어에게는 썩 좋지 않은 가격에 사드렸읍니다. 이중, 중형콘도는 멀티플리스트상황에서 좋은 가격에 좋은 바이어를 선택할수 있었읍니다. 아직은 어떻다고 판단은 할수 없지만 좋은 시작이라고 생각합니다. 원래 제생각에는 3월이지나고 빨라야 가을이되어야 부동산시장은 자리를잡고, 12월정도되면 경제도 서서히 침제에서 벗어나리라는 생각이었지만 월단위로 극과극으로 변하는 연방정부의 발표와 각 경제기관의 제각각의 발표는 그동안 보지 못하던 현상입니다. 모든것이 평균이 없고 끝에서 끝으로 접근하니 말을 알낄수박에 없읍니다.

경기는 아직도 안개속인가?

생각해보니 펜데믹전에는 실물경기인 소비, 투자,실업율, 임금,물가등이 않좋다고 내내 불평하였으나, 이제는 반대로 금융경제의 지표인 주가, 환율, 금리등이 않좋다고 합니다. 이처럼서로 반대의 영향을 주는 요소인데 것인데 이 잣대를 동시에 들이대니 혼동이 될수밖에 없는것같읍니다. 매월바뀌는 상항을 잘 다스려 살펴보고, 경제전반의 움직임을보면, 작년에 제가 말씀드린 상황과는 별 변화가 없을 것 같읍니다. 금리는 현재의 4,75%에서 5.25%가야 멈추며, 이러한 움직임은 경기 침체가 서서히 희석된다는 의미이고, 6월부터는 반대로 실물경기에 민감한 중산층 이하의 그룹은 최악의 어려움을 경험할것입니다. 고통은 년말되면 서서히 풀리고, 반면에, 대규모 투자자들은 선행하여 움직여 상승세를 이룰것이고, 그동안 10년 국채에 의하여 변동되던 모기지회사들은 작년과 올해 엄청난 이익을 거두고 다시 금리를 하향 조정하기 시작할것입니다. 최악의 경기침체도 12개월을 넘긴적이 없고 평균 6개월전후이니 짧은기간이나마 잘 대응하면 될것입니다.

지난 2년간의 부동산시장 변화 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

위의 통계는 SRAR의 통계를기반으로 정리해본것입니다. 매매량으로보면 펜데믹기간인 2021년6월대 작년 2022년 6월을비교하면 거래량은 17%가 감소되었으나, 당시의 매물부족을 반영하여 중간가격은 반대로 17%가 올랐읍니다. 2022년1월 대 올해1월을 비교하면 매매거래량은 45%가 감소하였으나 가격은 거의 변동이 없읍니다. 무언가 이상하지 않읍니까? 거래량은 급격히 감소하였는데 가격은 내리지않았읍니다. 여기저기서 얘기하는 시장상황과는 완전히 틀리지요? 이 현상은 거래량은 급격히 줄었어도 바이어와 셀러의 수요공급이 기가 막히게 서로 일치하여 가격이 보합세를 유지한것입니다.이는 주택의 가격이 그동안 조정된적도 없다는 분석이고, 반면에 눌렸던 상승곡선이 향후에 한번정도는 외부충격에 의하여 급격하게 상승할수도 있읍니다. 다른 흥미로운사항은 밸리의 가격변동은 작년에 난리가 났던 6월전후에만 10%정도 상승하고 그외에는 가격의 변동이 거의 없읍니다. 산타클라리타는 2년내내 중간 주택가격이 76만불이 유지 되고 있읍니다.  결론적으로 거래량은 급감하였어도 가격은 하락한적이 없읍니다. 그냥 말로만 소문으로 돌았던 가격 변화일뿐입니다. 지난 2년동안의 바이어는 가격 폭등의 염려와 오른 금리는 나중에 재융자받으면 된다는 틈새로 시장은 지극히 정상적으로 전개되고 있었을 뿐입니다.  

네거리에서있는 시니어들은 어떻게 해야하나요?

지금 주택시장의 방향을 쥐고있는분들은 70대전후의 중형주택을보유하고있는 시니어분들입니다.  지나간 10여년간 저는 65세이상의 시니어분들은 주택이 부담이 갈정도로 넓어도 꽉쥐고계시라고 권고해드렸읍니다. 그런 그당시는 주택가격이 50-70만불 이하였읍니다. 그러나 이제는 상황이 변하였읍니다. 주택가격이 이제는 80-180만불로 급등하였읍니다. 그리고 제일중요한 상황이 이제는 그당시보다 은퇴후 삶이 10-30년이 연장되었다는점입니다. 연장된 기간동안의 수입증액을 위하여서는 큰 덩어리 재산을 거주와 추가은퇴수입을 위한 주택 구매로 나누어 정리하셔야합니다   
렌트는 천장부지로 오른상태이니 수입은 보장됩니다. 재산세가 두려우시면 지금의 재산세와 같은 요율로 절세를 할수있는 가주 발의 안 19를 이용하시고, 투자재산이 있으시면 1031 Exchange를 이용하여 택스 납부연기 혜택을 받으셔서 지금의 부담가는 주택을 2개로 나누거나 정리하여 연장된 노후생활, 부족한 은퇴자금을 보완하십시요. 만약에 이사가는것이 두려우시면 에이전트에게 처분하여야할 짐의 정리와 이사를 도움을 받으실수 있고, 렌트 주택관리가 두려우시면, 어려운 렌트관리를 머리에 이고 1불,2불 아끼려하지말고 ,  렌트도 비지니스이니, 에이전트나 전문과리회사에게 맡기시면 연말에 연말정산서만 받으시는 간단한 시스템으로 변경하시면됩니다. 어떠세요? 이제는 보험회사도 생명보험의 계약기간을 120세로 늘린 현실입니다. 남은기간 조금이라도 활발하게 움직이 실수있을때 정리하시고 나머지 기간 받을수있는 최대의 Benefit으로 여행과 여유를 즐기시기바랍니다.