시시각각으로 변하는 2023년 경기와 부동산 전망
1월 중순이후 나타나기 시작한 오픈하우스 간판과 집을 보여 달라는 요청이 잦아져, 시장에 내놓은 리스트의 셀러분들과 어렵게 상의 드려 가격을 약간 조정하고, 오픈하우스를 본격적으로 하자 2022년가을이후 70일 넘게 쥐고 있던 매물들을 리스팅가격에 매매를 성사시키고 두분의바이어에게는 썩 좋지 않은 가격에 사드렸읍니다. 이중, 중형콘도는 멀티플리스트상황에서 좋은 가격에 좋은 바이어를 선택할수 있었읍니다. 아직은 어떻다고 판단은 할수 없지만 좋은 시작이라고 생각합니다. 원래 제생각에는 3월이지나고 빨라야 가을이되어야 부동산시장은 자리를잡고, 12월정도되면 경제도 서서히 침제에서 벗어나리라는 생각이었지만 월단위로 극과극으로 변하는 연방정부의 발표와 각 경제기관의 제각각의 발표는 그동안 보지 못하던 현상입니다. 모든것이 평균이 없고 끝에서 끝으로 접근하니 말을 알낄수박에 없읍니다.
경기는 아직도 안개속인가?
생각해보니 펜데믹전에는 실물경기인 소비, 투자,실업율, 임금,물가등이 않좋다고 내내 불평하였으나, 이제는 반대로 금융경제의 지표인 주가, 환율, 금리등이 않좋다고 합니다. 이처럼서로 반대의 영향을 주는 요소인데 것인데 이 잣대를 동시에 들이대니 혼동이 될수밖에 없는것같읍니다. 매월바뀌는 상항을 잘 다스려 살펴보고, 경제전반의 움직임을보면, 작년에 제가 말씀드린 상황과는 별 변화가 없을 것 같읍니다. 금리는 현재의 4,75%에서 5.25%가야 멈추며, 이러한 움직임은 경기 침체가 서서히 희석된다는 의미이고, 6월부터는 반대로 실물경기에 민감한 중산층 이하의 그룹은 최악의 어려움을 경험할것입니다. 고통은 년말되면 서서히 풀리고, 반면에, 대규모 투자자들은 선행하여 움직여 상승세를 이룰것이고, 그동안 10년 국채에 의하여 변동되던 모기지회사들은 작년과 올해 엄청난 이익을 거두고 다시 금리를 하향 조정하기 시작할것입니다. 최악의 경기침체도 12개월을 넘긴적이 없고 평균 6개월전후이니 짧은기간이나마 잘 대응하면 될것입니다.
지난 2년간의 부동산시장 변화
위의 통계는 SRAR의 통계를기반으로 정리해본것입니다. 매매량으로보면 펜데믹기간인 2021년6월대 작년 2022년 6월을비교하면 거래량은 17%가 감소되었으나, 당시의 매물부족을 반영하여 중간가격은 반대로 17%가 올랐읍니다. 2022년1월 대 올해1월을 비교하면 매매거래량은 45%가 감소하였으나 가격은 거의 변동이 없읍니다. 무언가 이상하지 않읍니까? 거래량은 급격히 감소하였는데 가격은 내리지않았읍니다. 여기저기서 얘기하는 시장상황과는 완전히 틀리지요? 이 현상은 거래량은 급격히 줄었어도 바이어와 셀러의 수요공급이 기가 막히게 서로 일치하여 가격이 보합세를 유지한것입니다.이는 주택의 가격이 그동안 조정된적도 없다는 분석이고, 반면에 눌렸던 상승곡선이 향후에 한번정도는 외부충격에 의하여 급격하게 상승할수도 있읍니다. 다른 흥미로운사항은 밸리의 가격변동은 작년에 난리가 났던 6월전후에만 10%정도 상승하고 그외에는 가격의 변동이 거의 없읍니다. 산타클라리타는 2년내내 중간 주택가격이 76만불이 유지 되고 있읍니다. 결론적으로 거래량은 급감하였어도 가격은 하락한적이 없읍니다. 그냥 말로만 소문으로 돌았던 가격 변화일뿐입니다. 지난 2년동안의 바이어는 가격 폭등의 염려와 오른 금리는 나중에 재융자받으면 된다는 틈새로 시장은 지극히 정상적으로 전개되고 있었을 뿐입니다.
네거리에서있는 시니어들은 어떻게 해야하나요?
지금 주택시장의 방향을 쥐고있는분들은 70대전후의 중형주택을보유하고있는 시니어분들입니다. 지나간 10여년간 저는 65세이상의 시니어분들은 주택이 부담이 갈정도로 넓어도 꽉쥐고계시라고 권고해드렸읍니다. 그런 그당시는 주택가격이 50-70만불 이하였읍니다. 그러나 이제는 상황이 변하였읍니다. 주택가격이 이제는 80-180만불로 급등하였읍니다. 그리고 제일중요한 상황이 이제는 그당시보다 은퇴후 삶이 10-30년이 연장되었다는점입니다. 연장된 기간동안의 수입증액을 위하여서는 큰 덩어리 재산을 거주와 추가은퇴수입을 위한 주택 구매로 나누어 정리하셔야합니다
렌트는 천장부지로 오른상태이니 수입은 보장됩니다. 재산세가 두려우시면 지금의 재산세와 같은 요율로 절세를 할수있는 가주 발의 안 19를 이용하시고, 투자재산이 있으시면 1031 Exchange를 이용하여 택스 납부연기 혜택을 받으셔서 지금의 부담가는 주택을 2개로 나누거나 정리하여 연장된 노후생활, 부족한 은퇴자금을 보완하십시요. 만약에 이사가는것이 두려우시면 에이전트에게 처분하여야할 짐의 정리와 이사를 도움을 받으실수 있고, 렌트 주택관리가 두려우시면, 어려운 렌트관리를 머리에 이고 1불,2불 아끼려하지말고 , 렌트도 비지니스이니, 에이전트나 전문과리회사에게 맡기시면 연말에 연말정산서만 받으시는 간단한 시스템으로 변경하시면됩니다. 어떠세요? 이제는 보험회사도 생명보험의 계약기간을 120세로 늘린 현실입니다. 남은기간 조금이라도 활발하게 움직이 실수있을때 정리하시고 나머지 기간 받을수있는 최대의 Benefit으로 여행과 여유를 즐기시기바랍니다.
