게스트하우스 렌트 내가 직접 놔 볼까?

 

게스트하우스 렌트 내가 직접 놔 볼까?
요즈음 ADU 허가가 쉽고, 정부가 권장하고 있어, 방이나 집의 일부를 렌트 놓으려는 분들이 많습니다. 부동산 에이전트에게 테넌트선정을 의뢰를 할 만한 규모도 아니어 직접 렌트를 놓는 경우가 많은 것 같습니다. 다시한번, 말씀드리지만, 렌트는 사막 한가운데의 오두막도 나갑니다, 못 받을 걱정보다는 테넌트를 잘 선정하는 것이 더 중요합니다. 통상 에이전트는 정확하고 디테일한 테넌트 리뷰로 입주 후 직장을 잃거나, 큰 병 혹은 이혼을 하기전에는 렌트의 연체가 거의 일어나는 일이 없을 정도의 좋은 테넌트를 선정하게 됩니다.

내집 렌트가 늦게 나가는 이유
당연한 얘기지만 걸맞지 않는 높은 렌트 책정과, 거주에 편한부분부터 수리, 업그레이드를 하여야 하나, 선순위인 부엌, 화장실의 수리와 새 마루, 새 페인트 등의 순서를 감안하지않고, 예를 들어, 부엌과 화장실은 몇 십년 된 타일 그대로 놔두고, 값비싼 커튼, 스파, 관리 힘든 아름다운 정원 등에 많은 투자를 하고, 특히, 몇 십년 방치하다가 수리한 작업을 업그레이드 했다고 높은 렌트비를 책정하면 , 당연히 다른 렌트 매물과 비교대상만 되고 가격을 조정하거나, 정말 운이 좋아 임자를 만나기전에는 들러리만 서고 시간만 흘러갈 것입니다. 다른 문제는 테넌트 선정의 기준입니다. 낡은 월1800불 매물에 고소득자인 간호원, 공무원들을 찾아 달라고 하면 정말 난감할 것입니다. 반면에, 렌트를 얻는 테넌트분들 입장에서는 렌트 얻는 것쯤 이야 하지만, 과거의 연체기록이 없어야 함은 기본이고, 최근은 지불능력을 우선적으로 보는 관계로 2-3개 월치의 은행 스테이트먼트를 보고 실제로 급여가 입금이 되었고, 올바른 지출이 되고 있는지를 확인하고, 확신이 없으면, 직장과 전에 거주하던 집에 전화를 하여 근무여부와 임대료 연체여부를 물어보기도 합니다. 어떤 분이 말씀하신 대로 렌트가 집사는 것 보다 더 어렵다고 호소하는 것이 실감납니다. 또한 에이전트 입장에서는, 그나마 Listing에이전트는 괜찮지만, Rent를 찾아주는 에이전트의 경우 세금, 보험, 프랜차이즈 Fee, 광고비 등의 경비를 제외하면  $200-300불의 유류대정도의 수수료로 렌트를 찾아드려야 하니, 난감할 수밖에 없습니다. 

에이전트가 하는 일
세입자가 렌트를 안 내는 경우는 법적인 절차를 신속히 밟아도 적어도 3개월 치, 특별한 경우나 질이 안 좋은 전문적인 테넌트를 만나면 6개월이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다. 목표는 렌트를 꼬박꼬박 잘 내는 세입자를 선택하는 것입니다. 에이전트 수수료가 얼핏 보면 부담 가는 액수라 생각하기 쉬우나, 검토하여야 하는 일이 한 두가지가 아닙니다. 렌트를 의뢰하면 에이전트는 제일 먼저 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, 매물이 준비되면  MLS에 올리고, Key Box를 부착하고, 광고를 하고, 주택에 Flyer를 제작하여 비치합니다, 전화가오면, 손님을 현장에 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며, 오퍼가 들어오면 크레딧 리포트 리뷰, 지불능력리뷰, 관련 모든 정보의 서치등을 통하여, 서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 디파짓 입금 및 지불과 세입자와 주택 소유자 간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수 인계서 인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 키를 건네 주고, 모든 서류를 정리하여 집주인과 테넌트에게 보내 드립니다. 이러한 절차는 많은 방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 렌트비 연체를 최대한 미연에 방지할 수 있는 방법입니다. 

개인이 게스트하우스/룸을 렌트를놓을때 해야 할일
우리 한인커뮤니티는 정으로 이루어진 사회이다 보니, 이웃집, 혹은 친지의 소개로 렌트를 하여 드릴 경우 낭패한 경우를 많이 겪게 됩니다. 우리가 얘기하는 대부분의 렌트 사고는 적절한 절차를 밟지 않고 진행하여 일어난 것이 대부분입니다. 렌트비를 못 받는 것을 걱정하는 것보다는 좋은 테넌트를 구하는 것이 추후의 어려움을 겪는 것을 사전 방지하는 지름길일 것입니다. 아래 내용을 복사하여 이메일 혹은 카톡으로 보내어 받으신 후 사전 리뷰하시면 테넌트의 자격 여부를 미리 리뷰할 수 있습니다. (1) Legal name (2)Date of Birth (3) 추가 거주자의 성명, 관계, 나이 (4) 직업 및 수입: 근무처이름, 근무기간, 월수입 (5) 보유차량 (6) 흡연여부 (7) Pet보유 여부 (9) 현재 거주지 주소 (10) 이사 예정 일자 (11) 원하는 계약기간 (12) 첨부서류: Credit Score(은행이나 금융기관에서 제공하여 주는 Score를 Cell Phone Capture), Photo ID Copy. 이러한 내용을 받게 되면 좋은 테넌트의 자격 심사를 할수 있고, 추후에 수입증명, 크레딧 리포트를 보고 결정을 하시면 됩니다. , 꼭 참고할 사항은 크레딧 점수, 파산, 차압기록보다는 보다는 연체기록을 중점 검토하여야 합니다. 이렇게 되면 돈잘내는 습관을 가진 적절한수입을 가진 분을 선택하게 되니 입주후의 문제는 거의 없을 것입니다. 단, 너무 큰 애완동물, 흡연, 마약, 악기 등의 보유와 문제에 대해서는 계약서에 명시를 하면, 3일내로 집을 비우거나, 문제를 복구하라고 요구할 수 있기 때문에 이러한 사항은 미리 계약서에 명시하여야 합니다. 한글로 작성된 Pre-Review 양식과  Application 양식은 Kennycho.com의 “꼭 필요한 양식”에 들어가시면 다운 받을수 있으며,  어려움을 미연에 방지하는 최선의 TOOL이 될 것 입니다.

단독주택이나 타운하우스의 렌트는 전문가에게
집주인 본인 이 크레딧 리포트와 Application등을 전문적으로 리뷰 하기가 어렵고, 개인이 전 집주인이나 직장에 전화를 하여 연체여부, 직장근무 조회하면 대답을 안 해줄 것  입니다. 하지만, 에이전트가  좀 더 부드럽게 이러한 전반적 절차를 검토 종결 후  계약하게 되는 렌트는 최소한의 리스크를 지게 되며, 변호사를 찾는 일이 최소화되도록 하여  줄 것 입니다. 특히, 에이전트가 제공하는 Move-in/Move-out 리스트는 입주 시와 퇴거시의 주택상태현황을 한눈에 볼 수 있어, 세입자가 제대로 관리하지 않은 것과 손상 및 파괴, 고장 난 것을 청구할 수 있는 좋은 근거가 되므로, 퇴거 후 디파짓 공제에 대한 말썽을 미연에 방지할 수 있는 좋은 서류입니다.  옛말에 호미로 막을 것 가래로 막는다는 말이 있습니다.
절약은 미덕이지만, 절약을 해야 되는 것 이 있고, 적절한  비용을 지불하고 전문적가에게 맏겨야 하는일이 있습니다. 주택소유주들은 이러한 점 잘 인식하시어 어려운 일을 당하지 않는 슬기로운 방법을 선택해야 할 것입니다.

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내집 렌트놓으면 얼마야?

 

내집 렌트놓으면 얼마야?

초기에 미국에 정착하여 비즈니스를 하면서 정말 부러운것이 있었습니다.
길게는 백년이 넘게  누적된 통계 기록을 기반으로 모든것이 수치화되어 있어, 비지니스를 하고싶거나, 무언가를 결정하고 싶을때   정확한 의사결정 데이타를 제공한다는것입니다. 그중에 가장 통계적으로 잘 정리된것이 주택에 관련된 정보일것입니다. 감정을 하는방법 역시 통계적 접근방법으로 되어 있고, 지나간 매매가격 역시 잘 정리 되어 있습니다. 한국에서 처럼 싸고 좋은집이라는 행운과 발품은 존재하지 않는것이  미국의 부동산 시장일것 입니다.  가격을 좀더 받으려고, 싸고 좋은집을 찾기위해서의 기다림이라는것은 무의미한것일것 입니다.
이제는 시대가 바뀌어 평생 3-5번정도 투자한부동산을 분석하고 귀중한 자산을 재 정리해야합니다. 이를위하여 가장 중요한 접근방법중 하나인  내집을 렌트를 놓으면 얼마나 투자회수가 되는지를 설명해드리겠습니다.
잘아시겠지만,  렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA,재산세, Melo Roose Tax등을  대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.

 2년에 제가 밸리와 산타클라리타의 렌트 투자회수율 분석자료를 설명드린적이 있습니다. 그당시에는 산타클라리타가 훨씬 유리하였으나 이제는 산타클라리타와 밸리가 비슷합니다. 무었을 의미하는지 짐작이 가실것 입니다. 즉 선행지역이었던 밸리지역의 회수율을 후행지역이던 산타클라리타가 채워져, 이제는 비슷하게 된것입니다. 즉, 이제는 밸리가 먼저 가격이 오르기 시작할것이라고 나타내지는것으로, 중기적으로는 밸리를, 장기적으로 산타클라리타가 투자에 적합합니다
또한, 일반주택중, 5-8만불 전후를 들여 주차장을 개조한 400SF전후의 ADU가 $1,500불정도의 추가 렌트를 발생시키므로 월등히 뛰어난 투자회수를 가져다 줄것 입니다.
다시한번 말슴드리지만, 투자를 하려면, 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다.  예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 60만불정도할것입니다, 금융대란 직전에 투자하신분들은  가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을 것이고, 아직도 보유하고계신 장기 투자자하신분들은 상당히 상승한  가격에  만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다. 지나간 통계와 올드타이머의 경험을 비추어보면 부동산 투자를 하여 망하거나 잘못된분들은 10년이내의 단기투자로 이리저리 얇은 귀를 가지고 움직이신 분들이라합니다. 늘어난 수명과 이제는 아기를 많이 갖는 젊은 세대, 부족한 주택, 넓은 집보다는 관리가 쉬운 적절한집을 원하는 베이비붐머의 다음세대등, 점점 복잡한 주택시장과 전망에 부동산투자에  성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의것이라는 생각하에 정보를 직접, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들 입니다.

 

 

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