과감한 은퇴 계획 변경이 필요합니다(1부).
지나간 몇 년 동안 은퇴한 분들이 본인이 소유한 주택에 대하여 여쭈어 보시면 항상, 드린 말씀이 무조건 보유하고 계셔야 한다고 했습니다. 이유는 60-70만불 정도 되는 주택을 팔아도 지출이 줄거나 특별한, 자산증가 기회가 없기 때문이었고, 단지, 너무 큰 집을 머리에 이고 사시는 분은 다운 사이징하고 나머지 금액을 은퇴 소요자금으로 가지고 계시거나, 콘도한채를 살 여력이 있으시면 구매하여 렌트 수입을 만드시도록 권고해드렸습니다. 이번달은 그동안은 부동산 가치나, 어중간한 에퀴티의 소유자분들이 움직이기가 어려웠으나 이제는 과감하게 자산 원금을 보존하고(Risk protect) 현금가치가 올라가며(Inflation Cover), “ 소득크레바”를 메꾸어줄 정기적인 수입(부족 은퇴수입 보완)을 받을수있느, 부동산 투자에 대하여 무엇이 걸림돌인지, 무엇이 유리한지 왜 움직여야하는지 말씀드리겠습니다
움직이는 것에 대한 두려움
염려사항은, 중년이 넘어서는 실수가 있으면 안되는데, 즉, 그동안 모아둔 원금을 절대로 잃어서는 안된다는 점입니다, 그러나 현실이 은퇴한 한인부부들의 평균 소셜 연금이 $2,500남짓이고, 은퇴시까지의 “ 소득크레바” 가 있어 월 필요한 소득금액은 절대부족한 상황이라, 나름대로는 여기저기 알아보고 투자를 하게 되는 경우가 많습니다. 그러나, 가금은 조급함으로 인하여 폰지(Ponzi)를 당하게 되거나, 투자가 아닌 투기를 해서 원금을 잃어버리는 경우를 보게 됩니다.
한국은 대규모 금융사기도 몇 년 정도의 실형을 받으나, 미국은 웬만하면 몇 십년이상의 실형을 선고받아 거의 평생 자유로운 생활을 못하므로, 사기의 위험성은 덜합니다. 부동산 역시 주변의 분들을 보십시요, 아무도 구매가격보다 낮은 가격의 집을 가지고 있지 안을것입니다, 더욱이 미국은 주택의 매매자체를 에이전트, 에스크로, 타이틀 등이 세금, 차압, 본인확인, 부동산 침범 등의 모든 Transaction을 리뷰하므로 모기지나, 절차상의 신분 사기는 간혹있으나, 부동산사기는 있을수가 없습니다, 켈리포니아는 매매절차를 에이전트가 주관하나 변호사가 거래를 처리하는 동부에서는 가끔 부동산 사기 문제가 대두됩니다.
어느방향으로 움직여야하는가?
즉, 년간 많은 수익을 추가하고 찾아다니시는분은 투기를하게되고, 폰지사기등에 다다르게되어 위험에 빠지시게 될것 입니다. 흐르는대로의 부족한 노후자금 보충정도의 수입을 원하시면 절대로 원금을 잃거나 잠못이루는 두려움에 바지지는 않을것입니다. 지난 몇년동안 여러 차례주택가격이 내려갈수없는 사회적, 경제적 구조를 설명해드렸습니다, 재정상담가나, 재무설계자를 만나도 은퇴후의 자산형태의 구조는 사업투자, 대여금,. 리버스모기지등이 있으나 (1) 은퇴주택, (2)은퇴연금 (3) 저축/CD 3가지가대부분입니다. 아마 각 재정전문가에게 물어봐도 부동산투자에 제일많은 비중을 두고 있을것입니다. 그동안 가지고 계신 주택을 팔고 다른방안을 강구하려해도 에퀴티나 부동산의 가치가 어중간했으나 2년전에 비하여 거의 2배정도 올라(상상이 가시나요?) 보유도 괜찮으나, 조금이라도 활동을 할수있을때 늘어난 노후에 대하여 대비할수있도록 과감하게움직이는것을 권고드립니다.
집값이 떨어지지않을 까요?
이미 부동산은 양적완화시 풀려진 자금의 많은 부분을 흡수했고, 급상승할 인플레이션 율을 미리 당긴 것 뿐입니다. 또한 누누히 말씀드린대로 실버세대가 앞으로 20-30년동안 거주할 주택은 30-50대의 세대들에게는 차례가 돌아가지 ㅇ낳을것이고, 신규주택 건설 수요는 아주 미미하므로, 가격은 완만히 올라갈것 입니다. 더하여, 정부가 실버세대에대한 새로운 주택정책이나, 대규모 신규주택 건설을 장ㄴ려하여 주택의 순환을 풀어주지 않으면 주택가격은 다시또 폭등하는 사태로 이어갈것입니다.
정부의 자료에 의하면 당장 미전역에 5백24만채의 주택이 부족하다고 합니다
이사갈 은퇴주택있을까요?
단도직입적을 얘기하면 “없습니다”. 은퇴주택은
(1) 임대료를 정부가 70-80% 보조하는 정부 관리 아파트-한인들은 거의 입주를 않합니다, 정부는 이러한 아파트를 산책 나가기도 힘든 파코이마등 치안이 않좋고 발전이 더딘 지역부터 건축하여 왔기 때문입니다. 그나마 절대적부족으로 10년이상을 기다려야 합니다
(2) 20-30%가 저렴하거나 정부가 보조해주는 민간 아파트로 누추한곳부터 고층의 고급아파트까지 있습니다- 렌트비가 많이올라 그래도 비용은 절감되어도 수입이 적은 은퇴자들에게는 많은 부담감이 있습니다, 이 역시 Waiting list에 올려 비용이 절감되는 곳은 몇년걸려야 입주합니다. 사실 주변에 이런 아파트들은 일반아파트의 일부유닛으로 구성되어 상대적을 많이 있습니다. 그러나 이 역시 절대 부족하고, 점덤더 심각해질것 입니다
(3) 은퇴단지-일반 주택과 똑같이 타이틀을 소유하는 주택으로 보통 “55세이상” 거주라고 명기합니다. 30만불정도의 작은 주택에서 1000만불이 넘는 주택까지 골고로 있습니다. 3-40만불 정도의 가장 수요가많은 2,000세대이상의 대규모단지는 남가주 전체에 케년 칸트리의 Friendly Valley, 오렌지 카운티의 Sealbeach, 얼바인아래의 Lauguna wood3개 단지 뿐이며, 소규모단지는 밸리근처의 경우 Sagus, Thousand Oak, Lamirada등에 산재해있습니다. 일반인 렌트가 불가능하고, 일부는 Land를 Lease해야합니다. 예산이 50만불이 넘는 경우는 매매, 렌트가 자유로와 자산관리가 수월하고 가격이 상대적으로 많이 상승하고, 급한경우 임대를 놓거나, 임대를놓아 수입원으로 전화이 가능한 일반 콘도를 구매하여 거주하는것을 권고하여 드립니다
다음달에는 실제의 투자에 필요한 정보인 임대주택의 관리, 렌트비의 추세, 새집구매시 50%이하 만 내도되는 재산세 감면 혜택, 왜 1031 Exchange를 사용해야하는가?, 임대주택의 ROI(투자회수)계산 예를 이어 설명드리겠습니다
