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2020년 11월 20일

COVID 19 이후의 4차원적 부동산 시장 분석


 COVID 19 이후 부동산시장은 어디로 갈까요?  

 고객분들을 만나다 보면 가끔 오지랖 넓게 도와드리다 마음 고생하는 경우가 있습니다. 주택매매 절차상 일어나는 경우 최선을 다해 이익이 되고 편안하게 해드리지만, 누군가를 소개해달라는 상황이 제일 어렵습니다. 건축이나 수리하시는 분 소개해주고 어느 쪽이 잘못했는지는 모르나 고맙다는 소리 들은 적이 없습니다. 집이 침수가 되거나 문제가 생기면 보험처리를 하게 되는데, 보험사의 일방통보적 처리를   따르다 보면 불이익을 당할 수도 있으므로 보험 클레임 조정사를 꼭 채용하라고 권고합니다부동산협회 세미나 내용중 보험클레임조정에대한 세미나가 있었는데, 노스리지 지진 시 우리 한인들은 보험사의 일방적 통보처리만 받다 보니 주류사회분들보다 20-30% 적게 보상 받았다는 사례와 예를 들어 마루가 침수되면 보험사는 침수부분 수리 만 승인하여 주나, 클레임조정사는 이를 주택의 가치하락을 들어 집 전체의 마루를 갈아주도록 보험사와 분쟁 조정해준다는 것입니다. 이러한 설명을 들은 후 주택보험관련 클레임이 발생하면, 전문 클레임조정사에게 의뢰하시라고 권고합니다. 몇달 전 집에 물이 새는데 어떻게 하냐는 다급한 전화를 받고 우선 클레임조정사와 상담하시라고 연락처를 드리고 잊고 있었습니다, 얼마 뒤 저에게 궁금한것이 있어 클레임조정사에게 아침에 연락했는데, 늦은 오후까지 연락이 안 온다며 듣기 거북한 말씀을 하실때, 이분은 왜 나에게 이런 말씀을 하시나 하는 생각이 들며, 오지랖 넓은 죄라고 생각하고 잘 설명을 드렸지만, 섭섭한 생각이 들었습니다. COVID19 때문에 앞으로 얼굴을 자주 못 보고, 배려와 감사를 품어주는 교회나 지인과의 사교모임도 그전 같지 않아 부족한 대화로 서로 이해하기 어렵고 마음이 이기적인 방향으로 흘러 배려와 감사하는 마음은 점점 줄어 각박한 삶을 살겠구나 하는 마음이 들어 참 우울한 하루였습니다. 그러나 정복되지 않은 전염병은 없다고 하는 말처럼 요즈음 감염율이 올라가기는 하지만 대개는 내년 가을정도면 어느정도 진정된다는 방향으로 트는 것 같아 다행이라 생각합니다. 이번달에는 꼭 COVID19사태때문은 아니지만 향후의 중기적 부동산대책 방향을 살펴보겠습니다 

1차원적 대형주택을 가지고 계신분들
현재 자녀분들을 모두 분가 시키고 대형주택을 머리에 이고 사시는 분들은 주택을 다운사이징하고 여유자금은 적어도 하루 4시간이상 공부할 자신이 있으면, 주식이나, 채권, 금등을 사 놓으시거나, 편안한 투자를 원하시면, 작은 콘도 2개를 매입하거나 2-3유닛짜리 인컴 프로퍼티를 고려하는 것도 좋은 방법입니다. 만약, 작은 타운하우스 2개를 매매하는 경우 1개는 거주하고 1개는 렌트를 놓게 되면 한달에 HOA, 재산세 등의 비용을 제외하여도 월 $1,500-2,000정도의 고정수입이 생기게 됩니다. 단지, 나중에 자세한 설명을 드리겠지만 역모기지는 절대 피하여야 할 악재입니다.  

2차원적 투자주택을 보유하고 계신분들
대개 주택의 가격은 다운타운/코리아타운, 밸리, 발렌시아지역, 케년 칸트리, 팜 데일 순으로 가격이 순차적으로 오르게 되고 지나간 몇 년은 산타클라리타에서 머물고 후퇴를 반복 보합세를 유지하다가, 현재는 팜데일까지 올라간 상태입니다. 팜데일은 작년 초에 30만불대이던주택이 올가을에는 40만불초반대로 올랐습니다. 또한, 세부적으로 각지역도 위치, 주변환경, 학군등에따라 주택가격이 선행하여 오르는 곳과 뒤 따라 오르는 후행지역으로 나누어 집니다. 예를 들어 우드랜드힐스지역은 3-4년전에 이미 선행하여 오른 뒤 지금은 거의 보합세를 이룹니다. 만약 지금 우드랜드힐스의 방3개짜리 60만불자리 콘도를 그대로 보유하고 있으면 이미 가격의 오름이 선행되었으므로 5년뒤에는 5-7%선의 완만한 가격 오름이 이루어 질것입니다. 그러나, 발렌시아아 케년칸트리 지역은 이미 전년 봄 시장 대비 10-20%이상, 팜데일지역은  50%이상의 가격이 1년간 상승한 상태입니다. 만약에 작년 봄에 우드랜드힐스의 타운 홈을 매각하여 다른 지역에 투자하였다면 이미 10만불 이상의 가격 상승으로 웃음 짓고 계실 것입니다. 가격의 상승의 시간차인 선행과 후행지역을 잘 고려하시어 머무르지마시고, 자산증식을 꼭 고려하시기 바랍니다

3차원적인 Rent Rate이 높은 지역으로 이동이 필요하신 분들  
Bed town에 사시던 분들과 개발이 멈추어 진 지역에 투자하신 분들은 Rent rate이 좋은 곳으로 자산을 움직이셔야 합니다. 예를 들어 살기 좋은 라크라센타에 거주하다가 이제 은퇴를 앞두신분들은 과감히 보유주택을 정리하고  렌트 Rate이 좋은 지역으로 자산을 이동시켜야 합니다. 라크라센타의 방3개자리 단독주택의 렌트는 3,500불정도이며, 주택의 가격은 최하가 80만불에 평균 100만불이 넘습니다. 만약에 Rent Rate이 좋은 발렌시아로 눈을 돌려, 50만불짜리 타운 홈을 2개를 확보한다면 월 들어오는 임대료는 5,500불이상이 되며, 신축 건물이고, Default율이 거의 없는 좋은 지역이니 더할 나위 없는 좋은 투자일 것입니다. 다른 옵션은 한 채는 다운 사이징하여 거주하시고, 다른 한 채는 렌트를 준다면 완벽한 은퇴계획이 될 것 입니다.
   

4차원적인 첫 주택구매자
주택은 없어도 괜찮다는 젊은 분들은 대개 자기의 비싼 취미에, 고급차에, 여행 등 자기 삶에 투자하는 분들입니다, 그러나 이분들도 어느정도 통장에 돈이 쌓이면 제일 먼저 눈을 돌리는 것이 주택 구매입니다. 향후 주택부족대란과 금리와 가격상승에 대비하여 수단과 방법을 가리지 말고, 자녀출산후 집을 넓혀가거나, 노후를 위한 투자를 할 수 있는 조그마한 콘도라도 장만해야 할 것 입니다.  융자가 쉬운 지금 20%정도 다운하고 40만불짜리 소형 타운 홈을 사면 아직은 투자여건이 좋아, 월모기지와 재산세 HOA를 합하여, $2천불정도로 같은 크기의 아파트 렌트비보다 저렴합니다. 만약 구매를 늦추어5년정도 후에 구매하려 하며, 두가지 불리한 사항이 있습니다. 우선은 적어도 20%이상 오른 주택가격과 정부의 목표 금리 율인 6.25% 이 두가지 상승세를 감안하게 되면 다운페이먼트는 10만불이 필요할 것이면, 모기지와 재산세, HOA가 포함된 매월 불입금은 현재의 구매시보다 70%가 오른 $3,462불이 됩니다. 아직은 늦지 않았으니 마지막 막차 칸에 라도 동승하시기 바랍니다.

한가지 드리고 싶은 말씀은 렌트도 비지니스입니다, 입주자가 잘 거주할수있게 적절한 조건과 환경을 만들어주고, 테넌트에대한 선입관을 바꾸고 은행이자처럼 아무것도 안하고 또박또박 앉아서 통장에 받는다는 생각은 놓으시면, 다른 비지니스보다는 최소한의 노력으로 안정된 수입이 보장됩니다.
  
현재 이시기 어려운 사항 잘 이해하고, 조금이라도 멀리 보시며 현명하게 판단하시어 악재를 좋은 기회로 탈바꿈하는분들이 예상외로 주변에 많으십니다.  좌불안석보다는, 이제 과감하게 마지막남은 찬스를 현명하게 쓰시기를 바랍니다.  

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미국의 이민 생활을 하시면서, 신뢰하고 성실한 부동산 중개인을 사람 알고 있다면 여러 가지로 도움을 받을 있는 경우가 많습니다. 또한 역시 어떤 형태이든 한번 인연을 맺은 고객에게는 도움을 있는 부동산 전문인이 되고자 노력합니다. 주택이나 비즈니스 매매 외에도 부동산 투자와 관련된 전반적인 방안 등에 대해관련정보를 고객과 함께 나누겠습니다.
저는 지나간 30 년간 비즈니스 컨설팅 경력과 첨단 사업의 경영 경험을 바탕으로 주택 일반 부동산의 매매서비스는 물론 고객들의 중요한 재산을 효율적으로 운용하기 위한 테크방안을 제시하며, 주택, 자용부동산, 비즈니스를 구입하고 매각하는 과정에서 필요로 하는 자문서비스를 제공합니다.
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