누구나 모르는 융자이야기
그간 집을 사드린 바이어 중 가장 짧은 기간에 에스크로 들어간 고객은 3일정도 7-8개정도의 주택을 보고 바로 결정 한 분 도계시고, 어떤 분은 약 1년에걸쳐 140개정도의 집을 보신 분도 계십니다, 중도에 포기하고도 싶었지만, 본인의 의지가 150개를 보고 사신다고 굳게 세워져 있고, 제 자존심도 있고 해서, 인내로서 봉사(?)해 나가다보니, 다행이 140개조금넘어서보시고 에스크로를 오픈하였습니다. 물론 이런 분들을 특별한 분이시기는 합니다, 이렇게 평균 1달 전후 정도 주택을 돌아보고, 정성스러이 오퍼도 쓰고 하여 에스크로가 오픈되었는데 융자가 거절된 경우도있습니다. 사실은 바이어가 중간에 특별한 재정적 변화가 있거나, 집안에 안 좋은 일이 있기 전에는 일어나서는 안되는 일이나, 생각보다는 자주 일어납니다. 에이전트 입장에서는 그 동안 공들여온 바이어의 홈스위트홈에대한 주택구매의 꿈이 깨지는 것도 그렇지만, 몇 개월의 시간과 정성 어린 노력이 무산되니 에이전트 역시 참 난감할 수밖에 없습니다. 왜 이러한 현상이 발생할까요?. 일전에 Channel 44.2 TV에서 하는 부동산 관련 프로그램에 초청받아 그 회에 주제인 융자관련 방송 프로그램에서 몇몇 모인 부동산 에이전트로부터 제가 궁금해하던 공통적인 애기를 들었고, 융자에이전트 분들과 얘기를 나누어본 결과 공감할 수 있었습니다. 보통 백인들은 오퍼를 넣으면 일반 융자건, FHA건 30일 틀로징 일자를 제시하는 경우가 많은데, 저희들은 보통 45일에서 60일정도를 오퍼에 써넣습니다. 이는 셀러스 마켓에서 오퍼경쟁이 붙었을 경우 상당한 불이익을 당하는 포인트입니다. 무턱대고 준비되지 않은 바이어에게 집부터 보여주는 일부 에이전트에게도 책임이 크다고 생각합니다 만, 마켓에 수박하나 사러 갈 경우에도 같이 먹을 사람수대로 살갯수를 정하여 그에 해당되는 예산을 감안하며 가는데. 많은 경우 우리는 이사갈 지역은 물론, 얼마만한 사이즈에 방이 몇개고 무었이 내가 주로봐야 하는 포인트를 안 정해놓고 예산도 정하지 않은 경우가 많습니다. 주택을 구매하기위하여서는 적어도 어느지역, 얼마에, 내가 좋아하는 포인트, 내가 싫어하는 포인트등을 정해놓고 이를 수정하고 변경하여도 마음에드는 내집 마련이 힘들기 마련인데, 적어도 주택을 구매하시려고 마음을 정하셨으면, 기본적으로 아래와 같은 서류를 미리 준비하여 사전점검을 하셔야합니다. 슬기로우신 분들은 아예 Application까지 제출하여 Pre-approval이 아닌 Approve를 받아 즉시, 융자 절차를 진행할 수 있게 하여 클로징 기간을 단축하여 오퍼 선정시 경쟁력을 높입니다.
남의 돈을 빌려 쓰기가 얼마나 어려운지를 실감하지 못하시거나, 그마저도 에이전트가 해주어야 하는 것으로 혼동하시는 분들도 계시고, 융자는 주택융자전문가분들이 계시기에 많은 얘기를 들으셨겠지만 지금부터 설명 드리는 내용이 대부분의 분들은 생소한 경우가 많으실 것입니다. 제일 중요한 점은 평생 살집을, 가장 큰 자산인 주택을 구매하기 위하여서는 적게는 2-3달전부터 길게는 1-2년전부터 대비를 하고 준비를 하고 개선을 하여야 할 것입니다. 준비된 분이 항상 승리하십니다, 수입이나, 혹은 재정적인 문제가 있으시면 1-2년전부터 전체적인 정리를 하시고 준비를 하셔야 합니다. 2-3달전부터는 크레딧 리포트를 정밀하게 검토하여야 합니다. 크레딧 리포트는 개인마다 차이는 있지만 최소 5-6장에서 수십 장이 되는 경우가 많습니다. 일반인들이 일고 이해하기에는 어려운 점이 있느니, 주택융자 전문 에이전트 분에게 검토를 의뢰하여, 크레딧도 조정하는 것이 좋습니다. 대부분의 바이어 분들은 680-700정도면 괜찮은줄아시나, 그래도 좋은 이자율을 받으려면 720이 넘는 것이 좋을 것입니다. 일단, 2년치의 수입증명자료와 크레딧 리포트가 있으면 융자가 어느 정도 나오는지 알 수가 있습니다. 여기에 다운페이먼트 할 금액을 합산하여 감안하면 구매주택의 규모가 나올 것입니다. 수입이 좋고 다운페이먼트가 없으시면 최소 5%이상만 다운페이먼트하시면 될 것이고, 수입의 증명이 안되면, 30%이상을 다운페이먼을하면 융자신청이 가능하실 것 입니다. 또한, 수입 자체가 증명하기 어려운 경우에는Bank statement만 가지고 융자가 가능한 프로그램도 있습니다, 당연히 어렵고 까다롭지만, 이러한 융자를 얻기 위해서는 크레딧이 720이상이어야하고, 크레딧 레포트 상에 별다른 흠집이 없어야 합니다, 은행은 모든 서류를 까다로히 검토할 것이니 많은 준비가 요구됩니다. 다른, 좋은 융자 프로그램은, Home path와 잘알고 계시는 FHA 융자가 있을 것입니다. 우선 FHA는 다운페이먼트를 3.5%이상만 하면 되고, 금리가 5월중순 현재 30년고정 기준 일반 융자는 3.88%이나 FHA는 3.5%로 상당히 차이가 나고, 크레딧 점수도 640이상이면됩니다. 바이어스 마켓인 경우 클로징 코스트 지원도 가능하나 부담이 많은 PMI를 내야 하는 단점과 승인이 상대적으로 오래 걸리고, 감정과 주택 Condition등을 까다롭게 심사합니다, 일전에 저희 셀러가 내놓은 집을 슬기로운 바이어가 FHA로 20%를 다운하여 PMI는 피하고 낮은 금리를 적용 받는 사례도 보았습니다. 물론, 셀러입장에서는 감정사가 페인트칠과 몇 가지 수리를 지적하는 어려움이 있었으나, 대신 바이어가 Full Price 오퍼를 낸 상태와 30일 크로징 조건이라 셀러바이어 모두 협조하여 잘 마무리하고 매매를 종결하였습니다. . Home path는 Fannie Mae에서 자신이 보유하고 있던 REO 매물에 적용하여주는 특별한 방법으로, 매물이 제한되어있기는 하나, 감정을 안 하여 클로징 시간이 많이 단축됩니다, 또한, 주택을 Remodeling하여 내놓으므로 즉시입주가 가능합니다, 또한, 매물이 시장에 나온 후 15일이내는 투자자가 오퍼를 접수할 수 없게 하여 실 입주자를 보호하여줍니다, 주택가격은 대신 정상적인 시장가격 정도로 시장에 내놓습니다. Homeopath의 가장 좋은 점은 3%이상만 다운하면 되며, 최대6.5%까지 클로징 코스트 크레딧을 줍니다. 물론 바이어스 마켓때의 사례지만, 바이어 한 분은 3%다운에 4.5% 크레딧을 받아 결과적으로는 이사비만 들이고 집을 사 신분도계십니다. 그러나, 위의 예를 들은 몇 가지의 사항은 인컴은 좋은데 다운페이가 없거나, 다운페이는 있는데 인컴이 부족한 분들에게 해당되고, 물론 크레딧도 좋아야하고, 흠집도 없어야하며, 더많은 증빙서류를 요구하는등 조건이 까다롭습니다. 즉, 오랜기간동안의 준비와 재정의 개선이 필요합니다. 요즈음 가끔 라디오나 매스컴에 젊은 부동산 에이전트가 나와 바이어 분들에게 준비와 노력해야 할 부분들을 얘기하지 않고 3-4%다운에 집을 살수 있다고만 얘기합니다, 그에 따른 다른 준비와 제한사항 등을 자세히 알려주어야 하는데, 그렇치 못하니, 바이어 분들이 혼동되는 것이 당연합니다. 특히, 지나간 몇 년간 경제가 너무 어려워 파산과 차압, 숏세일 하신 분들은 융자를 받을 수 있는 제한을 잘 알고 계셔야 할 것입니다. 이 기준은 주택융자은행마다, 정부 정책적으로 자주 바뀌므로 수시로 알아보셔야 할것입니다. FHA는 크레딧 620-640이 넘으면 되고, 숏세일은 3년이상, 파산(Chapter7)은 2년이상, 차압은 3년이상이 지나야 합니다, 일반융자는 크레딧 640-680이 넘어야 하고, 상황따라 차이가 나나 숏세일은 2년이상, 파산(Chapter7)은 4년이상, 차압은 7년이상이 지나야 융자신청 할 수있는 자격이 회복됩니다.
어떨수없이 차압,파산,숏세일 하신분들도있고 인컴이 부족한분, 다운페이먼트가 부족한분, 크레딧이 않좋은분들, 좋은 이자를 받고 싶으신분등 이러한 것들을 대략적으로 염두에두고 자기에게 적합한 융자를 받을수있게 준비한 후 주택 쇼핑을 다녀야할것입니다. 융자가 않나온다는분들은 대부분 죄송하지만 다운페이 준비가 부족하고 인컴증명도 어려우시거나, 크레딧이 많이 낮으분이시거나, 차압, 숏세일, 파산후 유예기간이 더 필요하신 분들 일 것입니다. 이분들은 정말 죄송하나 융자가 안나온다고 말씀하시는데, 안나오는 것이 아니고 융자를 신청할 자격이 안되는 분들입니다. 반대로 상황을 명확이 모르시고 나는 융자금액이 부족하거나, 융자가 아예 않나 온다고 생각하는 많은 분들은 꺼꾸로 융자가 나오실 수 있는 분들이 많습니다. 융자구비 서류가 미흡하여 신청자격이 안되시는 분들은 장기적으로 작전계획을 세워 개선하면 분명히 좋은 결과가 있을 것이고, 어림짐작으로 포기하고 계신 분들은 지금 전화기를 들고 주택융자 전문 에이전트분에게 전화를 해보십시요. 아마 좋은 소식이 있을 것 입니다
