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2020년 10월 6일

성공적인 주택매매절차(1편)

 성공적인 주택매매절차(1편)










미래의 셀러와 바이어분들 주택매매에 적어도 조치해야할 일정과 꼭 해야 될일을 잘알고 대비해야 부드럽게 에스크로를 성공적으로 마칠수있을것입니다. 보통은 집을 얼마나 어떻게 파는냐에 생각을 집중하는데, 정말 잘못된 생각입니다. 셀러분들은 우선 이사가야할 집의 금액상 규모와  주택의 위치, 꼭 갖추고 싶은

몇가지 중점사항을 먼저 정한후 , 팔아야할 집에대해서 감정을 하여 예산과 주택의 조건의 타당성을 먼저 검토해보아야 할것입니다. 만약 예산이 부족하면 이사갈 집의 규모를 조정할것인지 기존 주택에서 연장하여 살것인 인지등도 결정하여야할것입니다.

1회에는 주택을 매매하여야하는 분들의 입장에서 주택의 매매절차를 알려드리고자하나 양이 많아 5회에 걸쳐서 설명을 드리고 그 익회부터는 바이어의 입장에서 꼭 짚고 넘어가거나 일정에 맞게 대비하는 팁등을 알려 드리겠습니다. 보통 집을 팔아야하는데 어떡게하여야 하냐고 하면, 대개 2-3명의 에이전트를 불러서 매매가격 확정과 매매능력을 검토하여 높은가격의 마케팅을 잘하는 에이전트를 선정하라고 합니다. 아나로그시대에는 이 말이 맞으나, 이제는 디지탈시대로 일부 정보는 인터넷을 통하여 바이어 혹은 셀러분들이 에이전트보다도 더 많이 가지고있고, 집의 가격은 통계에의하여 이미 인터넷상에 평가된가격이니 바이어분이나 셀러분들이 가격 결정에대하여 의사결정을 하는데 별로 어려움이 없을것입니다.즉, 모든정보가 오픈되어 있어 가격경쟁보다는, 오픈된 정보를 잘이용하고, 좀 더 부지런하고 일을 명확히하는 에이전트를 선택하는 것이 현명할것입니다. 보통 에이전트에게 주택매매를 의뢰하면 리스팅계약서와 타이틀사본, 제일중요한 가격을 결정하는 CMA(Compare Market analysis) 데이타를 제시합니다. CMA데이타를 가지고 에이전트와 잘 상의하여 적절한 시기에 팔수있는 가격을 정하여야합니다. 보통 대부분의 주택이 7-10일이내 오퍼가 접수되어 15일이내에 Pending 이되어 에스크로를 들어가는 것이 가장 이상적인 케이스이고, 오퍼가 들어오지않는 경우는 에이전트가 광고, 오픈하우스등의 마케팅을 부지런히 하지않거나, 매물의 가격이 적절하지않거나, 비슷한가격이나 인테리어, 외관등이 떨어지는경우에 일어납니다. 이러한경우에는 에이전트와 잘 상의 하여 CMA 데이타를 다시 재조사하여 가격을 적정수준으로 조정하여야할것입니다. 가격을 조정하지않으면 다른 매물의 비교자료가 되면서 계속 일정만 지체하게될것입니다, 일단 오퍼가 들어오면 1-2차례의 카운트오퍼를 거쳐 에스크로에 들어갑니다. 즉, 셀러나 바이어의 합의가 끝나면 별도의 절차없이 즉시 에스크로가 오픈되며, 바이어의 디파짓 체크는 바로 에스크로 입금되어집니다. 이후는 각종 Inspection과 Disclosure 및 제일중요한 조건해지(Contingency Remove)와 City의 건축 기준과 안전기준관련서류구비, 감정과 등기절차를 거쳐서 종결되게 됩니다.  여기서 짚고 넘어가야하는것이 집을 찾고 보여드리는것이 에이전트가 하는일의 다라고 생각하시는데, 사실은 에이전트 입장에서는 질적으로는 집을보여드리고 에스크로오픈하는것이 30%정도이고 70%가 에이전트가 절차와 몇백페이지가 넘은 서류를 신경쓰고 확인하고 협의하고 수정하고 통보하고 조정해야합니다. 켈리포니아는 이와 같이 에이전트의 일이 많고 질적으로 많으나, 다른주는 이와같은일을 변호사가 따로하고 에이전트는 집을 찾고 보여주기만 합니다.         

검사(Inspection) 

검사는 생각보다 많이 셀러측 바이어측 에이전트, 바이어의 인스팩션, 전문인스팩터의 인스팩션,  Final Walk through등 6개정도의 인스팩션이 기본이고 이에 추가하여 터마이트, 굴뚝, 지붕, 전기관련, 하수도등 추가로 하여야할 인스책션도 있습니다. 인스팩션에 의하여 하자가있는경우 계약을 해지를할수있는 조건과 나아가서는 나중에 몇년뒤라도 소송의 여지가 있으므로 주의하여서 시행하고 마쳐야합니다 

(1) TDS(Real Estate Transfer disclosure Statement)

셀러가 꼭 직접 작성하여야하는 소유 주택에대한 각종 상태를 Disclosure하는 서류입니다. 각종 부착물, 수리사항, 상태등 에대하여 하나하나 점검하여 신중히 답하고 사인하여야합니다.

(2) Home inspection

에스크로 오픈후 통상 바이어가 10일이내에 마치게 됩니다, 바이어가 직접할수도있으나 보통, 전문 inspector를 고용하여 하게됩니다. $300-500사이의 경비를 바이어가 부담하게되며, Inspector는 건물의 기초, 골조는 물론 가전 제품에서 수도꼭지까지의 세세한부분과 Building and safety의 Code까지도 두루 정밀검사를하고 바이어에게 Presentation을 합니다. 바이어는 이를 바탕으로 심한 하자가 있는경우 계약을 취소할수도 있고, Repair request를 셀러에게 요청할수도 있습니다.    

(3) Seller’s questionnaire 


집의 상태, 특히, 타이틀상의 문제점이나, 수리, 변경사항등을 물어보는 서류로서, 최근에는 Lender가 요청하는 경우가 많습니다

(4) Agent Visual inspection disclosure

에이전트가 주택의 내외부를 상세히 살펴보고 작성하는 서류입니다, Visual inspection 이므로 내부나 골격등 상세한 사항은 들어가지 않습니다 

(5) Termite inspection

옵션이지만, 집,내외부의 termite와 Pest Inspection절차로서 통상 Inspection 비용과 Termite나 Pest발견시 이의 살충 및 Water damage의 보수등을 셀러가 부담하여 처리하게됩니다.

(6) Final walk through inspection

바이어는 에스크로 크로징 일주일전쯤 계약한 주택에대한 최종 Inspection을 하게됩니다.처음 Home inspection시 이후 추가로 파손되거나 망가진것이 있는지, Repair 요청을 한 경우 올바르게 수리가 되었는지와 마지막으로 한번 더 자세히 주택내외부를 들여다볼 기회를 갖습니다.

이때에 바이어는 줄자와 카메라를 가지고가서 도면을 그리고 사진촬영을 하여 이사할 계획에 참고를 하는것이 좋습니다. 이외에 9A City report, Water heater, Smoke detector, Carbon monoxide alarm, Lead base Paint, Mold, Gas Shut off valve, Ultra low toilet retrofit completion inspection등을 셀러 스스로하고 이에대하여 Disclosure를 작성하여야합니다, 

어떻습니까? 처움 들으시는 소리도 많고, 이렇게 생각보다 주택구입하는데 많은 Inspection을 거친다는 것을 상상도 못하셨을 것입니다. 이러한 절차를 거쳐서 셀러의 입장에서는 나중에 소송과 손해배상을 청구 당하는것을 방지할수가 있고 바이어는 잘 수리되고 다듬어진 주택을 구매할수가 있습니다. 다음회에는 이어서, 각종 Disclosure 및 제일중요한 조건해지(Contingency Remove)와 감정과 주택매매의 마무리 절차를 알려드리겠습니다.

* 본 글의 저작권은 케니조에게 있습니다


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