왜? 내 집만 안 팔려요?
셀러스 마켓이고 시장이 활발하게 움직이고, 매물이 부족하다는데, 내 집은 왜 이렇게 몇 달째 안 팔려요? 하고 하소연하는 셀러 분들이 있습니다. 고민도 많이 되고, 마음은 조급해지고, 그러나, 반대로 생각해보면, 내놓은 지 2-3주만에 에스크로 들어가는 것이 정상입니다. 내 집만 안 팔린다면, 시장 탓도 에이전트 탓은 아닐 것 입니다. 이러한 셀러 분들 말씀은, 요새 집 가격이 많이 올랐다는데요, 이 정도는 받아야지요, 내 집은 비슷한 가격에 팔린 옆집과 같이 좋은 점이 많다, 팔아도 그만, 안 팔려도 그만이라는 말씀을 하십니다. 집 가격은 지역마다 오르는 리듬이 다르고, 가격을 선행하는 지역도 있고, 나중에 따라 오르는 지역도 있습니다. 알고 계신 정보가 내가 위치한 지역에 맞는 시장분석자료인지를 냉정히 생각해야 할 것이고, 옆집의 좋은 장점을 나도 가지고 있다는 것은 맞는 주장이시지만, 혹시, 옆집이 갖춘 것을 가지고 있지 않은지도 생각해봐야 합니다. 바이어에게 집을 보여줄 때 제일먼저 보이는 것이 바닥, 그 다음이 벽, 부엌, 화장실 순으로, 일부만 비슷한 업그레이드나/리 모델링 한 것을 다 해놓은 것으로 혼동하시면 않됨니다. 오픈 하우스도 하지 못하고, 집안 정리도 해놓지 않고, 집을 내놓는 분들은 에이전트 입장에서 괜찮다고 웃으며 얘기할 수밖에 없지만, 당연히 첫인상에서 차이가 생깁니다. 2-3달이지나도록 오 퍼가 아예 들어 오지 않는 것은, 바이어가 내 집을 볼 가치가 없다고 생각하는 것이고, 보려는 오는데 오 퍼가 들어오지 않는 것은 다른 매물에 대한 비교대상으로 만 되고 거래는 이루어지기가 어렵습니다, 아무리 잘해놓은 주택이라도 시장가격보다 높게 내놓은 집을 사기에는 요즘 바이어들은 너무 많이 알고 계십니다. 인터넷 등 각종 정보로 훈련되어서 융자와 세법까지 웬만한 중견 전문가를 무색하게 할 정도니까요. 내놓은 지1-2주가지나도 오 퍼가 없으면 냉정하게 원인을 생각해야 합니다. 그냥 팔리겠지 하는 막연한 생각은 몇 달 동안 시장에 머무르게 되는 결과를 낳게 됩니다
주택 잘 파시려면, 다음과 같은 점을 감안하셔야 합니다
유능한 부동산 에이전트를 고용하여야 합니다. .
내놓는 매물이 좋으면 저절로 팔리고 매물의 상태가 안 좋으면 어느 에이전트가 노력을 해도 안 팔린다는 말이 있습니다. 당연히 맞는 말입니다, 그러나 유능한 에이전트를 고용하면 더 좋은 가격에 빨리 거래가 성사되는 것이 맞습니다. 특히 해당 지역을 전문적으로 취급하면서 지역 시세 등을 잘 알고 있는 파트타임이 아닌 풀 타임의 부동산 에이전트에게 매매를 의뢰하는 것이 좋습니다. 저는 타 주나 동부 쪽에 거주하는 친지로부터 주택을 팔거나 사려하는데, 가장 중요한 것이 무엇이냐고 물어보면, 요즈음은 정보가 인터넷을 통해 회석이 되어있으니, 이미 많은 것을 알고 있을 터이고 고용한 에이전트의 성실성과 경험이 필요한데, 보통, 지역신문이나, 메가진에 광고를 내는 에이전트 정도면 수입이 안정적이고, 그 만큼 활발하게 움직이는 분들이니 많은 딜을 하는것으로 간접증명되니 그 분들 중에서 선택하여 믿고 일을 맡기라고 합니다.
거래가 될 적정한 리스팅 가격을 정 해야 합니다.
집이 안 팔리는 이유 중 7-80%정도가 리스팅 가격을 잘못 정한 이유라고 봅니다. 1-2주내로 반응이 없으면, 냉정하게 다른 사항보다도 먼저, 가격을 다시 신중히 검토해야 합니다. 집을 보려는 오는데 오퍼가 접수되지 않는다면 틀림없이 가격 때문에 팔리지 않는다고 보아야 합니다. 그러나 대부분의 셀러분들은 이러한 현실을 믿고 싶어하지 않으십니다. 오히려 가격을 낮게 생각하는 바이어를 탓하거나, 리스팅 에이전트가 싸게 팔려고 한다고 탓을 하실 수도 있습니다. 에이전트는 이런 경우 타는 속 접고 꿀 먹은 벙어리가 될 수밖에 없습니다. 하지만 매물의 거래를 성사시키고 싶은 마음은 셀러만큼이나 에이전트도 간절하다는 것을 알아야 합니다. 리스팅 에이전트가 도와드리는 CMA(주변주택시세평가)을 잘 이해하셔야 합니다. CMA상 50만불정도로 평가되는 집을 55만에 내놓으면, 55만이상의 주택과 가격경쟁을 하게 되니 당연히 오퍼를 받을 수가 없습니다. 우리가 흔히 얘기하는 임자를 만나 좋은 가격을 받아도 감정이 나오지 않으면, 융자가 나오지 않으므로 가격을 다시 조정해주거나, 론 조건해지를 하지 않았으면, 계약을 취소하게 됩니다. 우리 정서로는나중에 낮은 오퍼가 들어올 것을 예상하고 처음에 높은 가격으로 내놓는 것이 맞는다고 생각할지 몰라도, 보통 처음 얘기한 것이 받고자 하는 가격이라고생각하므로 가격이 높이 책정돼 면 아예 집을 보려고도 하지 않습니다.
자신 있게 보여줄수있는 집이 되도록 하십시요 .
비슷한 가격대의 비슷한 조건의 주택인 경우 첫인상이 중요합니다. 지저분하고 정리 안된 집은 사려는 마음이 사라집니다. 깔끔하게 리 모델링하고, 최고급자재로 업그레이드를 한집이라 고해도 혼잡스럽게 가구나 물건이 너무 많으면 주택의 선호 감이 급 하락합니다. 일단 주택을 매매할 마음이시라면, 새집으로 이 사가거나, 다운사이징 하시는 경우는 과감하게 않쓰는 가구, 물건 등은 버리고, 아예 이사 짐을 싸는 기준으로 방이나 거라지 등에 모아놓는 것이 좋을 것입니다. 집이 안 팔리는데 또 하나의 주요 요인은 바로 좁아 보이는 것과 냄새입니다. 최대한 넓어 보이도록 모든 부엌 카운터 탑과 모든 테이블 위에 있는 것은 치우도록 하고, 할 수 있는 한 단순하고 청결하게 보이도록 모든 물건들을 정리하고 방향제를 뿌리십시오
불리한 점이 있는 경우 과감히 가격에 반영하십시오
가격은 다른 경쟁 매물과 비 숫한데 방이 많지만 좁거나, 나란히 위치하고 있어 프라이버시와 면적이 비효율적으로 되어있거나, 이웃집에서 환히 들여다보인다거나 하는 경우는 리스팅가격에 반영하여야 할 것입니다. 특히, 일부 Green Belt가 많은 단지의 HOA나 신규 건축단지의 Mello roos 같은 경우 한 달에 300-500불 정도를 더 부담하여야 하는 곳이 있습니다. $500불은 10만불정도의 융자 Payment와 같습니다. 이런경우 10만불정도를 더 주고 사는 것과 같은 결론인데, 원하는 가격의 오퍼를 받기는 어려울 것입니다. .또한, HOA reserve가 되어있지 않거나, Rent rate이 기준%를 넘으면, 융자가 어려우니 , 이런 경우 리스팅가격을 미리 조정하여 경쟁 오퍼를 받도록 하고, 바이어에게 알려주어, 이러한 조건을 받아주는 Lender와 같이 일을 할 수 있도록 하여 시간과 비용을 절감하여야 할 것입니다
요즈음 어렵게 에스크로 들어간 매물이 감정이 문제되어 깨지는 경우도 있고, 셀러가 가격에 대한 미련으로 에스크로를 깨는 경우도 있습니다. 7-8년동안 숏세일과 은행매물에 익숙해있다가, 이제는 Standard매물이 대부분을 차지하다 보니, 일부 정리가 안되거나, 관행이 잘못되어 혼동되는 수도있습니다.앞으로 우리세대에는 지나간 주택대란 같은 좋은(?)일은 다시는 일어나지 않을 것이라고 확신합니다. 집 앞에 고압선이 지나가는데 나는 이집살 때 고압선에 대한 생각은 안 해봤다고 하시며, 높은 가격을 정하시면, 에이전트들은 “시간이 좀 걸리겠네요” 정도의 말 외에는 할 수가 없습니다. 우리는 고압선이 있네, 아이들에게 안 좋은데 정도인데, 백인들은 “Danger”라 합니다. 주택매매가격은 타이틀에 등재된 최근의 등기가격에 의해서 정해지고, 바이어에 의해서 조정이 됩니다. 셀러 분들이 무어라 하든 메아리 쳐 가격의 불리함이 되돌아올 뿐입니다. 생각을 열고, 현실에 대하여 인정할 것은 인정하고,아끼던 주택을 정비하고 준비하여 좋은 가격과 빠른 시간 안에 주택을 사고파는 셀러가 가장 슬기로운 셀러일 것입니다
케니 조
웨스턴부동산그룹 대표
밸리부동산협회 자문위원
부동산전문 칼람리스트
(전) 베스트부동산 부사장
(전) 남가주한인부동산협회 회장
(전) 밸리한인부동산협회 회장
(전)남가주한인부동산협회 고문
(전) 남가주한인부동산협회 이사장
(전) SAS USA CEO
(전) Intermagic USA VP
* 본 글의 저작권은 케니조에게 있습니다
