난리가 난 주택시장, 조용한 한인 커뮤니티
일전에 뉴스를 듣다 보니 막말하는 트럼프와 실언하는 바이든이라고 거론하는 것을 들었습니다. 참, 난감합니다. 누구를 찍어야 할지. 요즈음 가끔 고객분들이 어디서 들으셨는지는 모르나, 은행매물이 나오고, 부동산 가격이 하락한다는 데 사실이냐고 물어봅니다. C19 때문에 연체자가 늘어나고, 은행의 차압이 늘어나, 이에 따라 부동산가격이 하락하고 매물이 쏟아져 나온다는 것입니다. 나중에 한번 다루어 드리겠지만, 주택자산의 규모는 나라의 가장 큰 경제자산에 해당
되고, 그럴 일이 없지만, 이 자산의 가치 평가가 떨어지면 국가의 경제 가치규모가 떨어지기 때문에 정부는 간과하지는 않을 것이고, 은행 역시, 차압을 하게 되면 15%이상의 부대비용이 소요되는 어려움때문에 차압은 최후의 수단일 뿐 주택 소유자가 계속 모기지를 내도록 연기해주고, 재 융자를 해주고, 극히 드물지만, 일부 탕감도 해주며 배려를 해줍니다. 차압매물에 대한 루머를 어디서 들으셨나요, 누가 그러나요, 하고 여쭤보면, 대부분 그냥 "카더라"고 말씀하십니다.미국 에이전트 친구가 “ 왜, 한인 에이전트가 시장에서 안보여?”
현재의 시장은 어떠할까요? 아래에서 자세히 말씀드리겠지만 작년 거래량보다 33%가 부족하게 나오고, 매매는 신규매물 대비 2.6배의 물량을 소화하여 그간 쌓여 있던 인벤토리가 급속히 빠져나가는 중이고 리스팅 가격보다 높은 멀티플오퍼에 거래되며, 내놓자 마자 매물이 팔리고 바이어들은 이리 뛰고 저리 뛰고 하는 상황입니다. 그런데, 리스팅에 올라간 에이전트의 이름에는 우리 한인 에이전트의 이름은 거의 찾아볼수가 없습니다. 바이어도 마찬가지입니다. 집을 보여드리느라 다니다 보면, 그동안 자주 마주치던 한인 에이전트의 얼굴을 볼 수 없습니다. 통계도 살펴보고, 만나서 얘기도 나누어 보니, 우리 커뮤니티의 분들은 전형 움직이고 있지를 않습니다. 우리는 힘들면 움 추렸다가 기회를 보다 기회를 잡아 과감히 움직이는 다른 커뮤니티와 달리, 상황이 조금이라도 혼동이 되면, 제자리에 멈추어 선 채 팔지도, 사지도 않고 복지부동 합니다. 그리고, 감수합니다. 우리도 첫 주택을 장만하려면, 늘어난 가족을 위해 주택을 늘려가려면, 안정된 노후를 위한 자산을 늘리려면 한발 내딛고 다음 단계를 헤쳐 나가는 과감함이 필요하다고 생각합니다.
왜? 매스컴과 경제전문가들은 조용할까요?
부동산 매매 통계는 주택을 내놓은 후로부터 에스크로가 끝난 후의 소요기간 45일정도, 통계집계 기간, 분석기간 등을 합하면 매스컴이나 다른 분석기관은 대개 통계나 시장현황을 4-6개월 전의 상황을 다루게 됩니다. 현재의 시장 상황이 아직은 집계와 분석이 되지 않아서 그렇습니다. 제가 거론하는 상황은 현재 매일 나오는 MLS통계를 기반으로 한 현재 Field의 시장 상황입니다. 이 현황이 기사화되는 시점인 연말과 연초에는 아마 난리가 날것입니다. 부족한 매물과 과열되는경쟁으로 가격은 조정될 것 입니다. 더욱이 사상 초유의 저금리로 그동안 주택구매를 미루어왔던 첫 주택을 장만하려는 30-40대의 분들과 재택근무, 밀집 된 도시에서 벗어나 조금 더 큰 집으로 이사하려는 바이어들의 줄은 줄어들지 않아, Seller's market으로 전환되어 주택의 “Sell & Buy” 가 계속 이어 질것입니다. 보유하신 주택의 시장가격을 Zillow 나 에이전트에게 문의 해보십시요. 아마 전년 이맘때보다 3-12%정도가 올라 있을 것이고 향후 하루가 다르게 계속오르는 것을 보실 수 있을 것입니다.
현재 주택은 작년보다 신규 매물은 33%가 감소하고, 매매는 2.6배가 많이 성사됩니다
간혹, 금융상품과 주식관련등의 분야에서 부동산 가격의 하락을 얘기하는 경우도 있으나, 폭락이나 버블이라는 말은 삼가하는것 같습니다. 33% 줄어들어 절대부족한 매물의 양과 반면에, 팔리는 양이 작년 동기대비 2.6배 많아, 지난 몇개월간 누적 된 재고가 거의 소진된상태이며, 가격은 작년 동기대비 3-12%정도가 오른 상태입니다, 좋은매물은 내놓은 당일 매매가 되고, 대개 70-100만사이 매물은 가격은 모두 멀티플 오퍼에 Over Price로 팔립니다
밸리와 산타클라리타의 9월4째주의 주택매매현황입니다
밸리와 산타 클라리타의 평균 주당거래매물은 200-300개 정도입니다. 작년 9월 4째주의 매매된 주택매물의 수는 243개입니다. 올해 지난 9월4째주에 거래된 매물의 수는 645채로서 작년대비 2.6배가 증가된 수치입니다. 신규매물은 작년대비 2배정도인 433채이나, 그래도 거래된 매물에 대비하여 67%에 불과하여 이미 극심한 재고부족의 현상이 나타나고 있음을 알 수 있습니다. .
왜, 조용한 폭풍전야와 같은 시장 현황이 일어날까요?
이러한 상황은 이미 예상한 일이기도 하지만, 추가로 C19으로 인하여, 사람들이 다운타운이나 밀집지역에서 외곽지역으로 이동하고, 재택근무와 C19관계로 가족들이 즐겁게 지낼수 있는 좀더 넓은 집으로 옮기려 합니다. 또한, 그동안 밀린 잠재수요가 더이상 버티지 못하고 한꺼번에 움직인 현상이 더하여 진 것으로 보이며, 폭발적 매매의 가장 큰 협력자는 사상최저의 금리입니다.여기에 더하여, 주식시장이 흔들리고, 경기가 다소 안정되면 더욱 수요공급의 불일치로 중장기적으로 다음과 같은 현상이 벌어 질것 입니다.
(1) 65세에 다운 사이징하던분들이 20-30년의 수명연장으로, 주택을 다운사이징해도, 월 지출 비용이 비슷하고, 에퀴티가 많아 월 지출이 적고, 가고싶은 은퇴 주택은 거의 찾아볼수가 없어 그동안 대부분 자의 든 타의든 주저 앉았습니다. 이러한 결과로 은퇴자들이 주택을 물려줄 40-50대분들에게는 돌아갈 집이 없어 이세대들은 지속적인 주택의 부족함을 겪게 될것입니다.
다행이 이러한 베이비 붐세대들이 최근 들어 모리에 이고 있던 부담스러운 큰 주택을 렌트를 놓거나 매매하여 작은 인컴주택과 적당한사이즈로 이동하는 모습이 급격히 나타납니다.
(2)첫 주택구매자의 고난, 금융사태후 신축을 거의 중지하였다가 최근에 다시 신축하기 시작합니다. 당시 고등학교, 대학교에 다니던 세대들은 이제 첫 주택을 장만하여야 할 나이가 되었습니다. 절대적 부족한 중소형 주택의 소요에 더하여, 중대형 위주의 주택만을 건축하는 건설사의 문제로 이 세대 역시 주택의 절대부족을 겪기 시작 할 것 입니다. 이분들은 소형주택으로라도 이사하여 중장기적으로 주택을 늘리는 징검다리 확보에 주력을 다하나, 소형주택의 절대부독으로 안간힘을 쓰는 세대입니다
(3) 주택을 늘려야하는 세대, 즉, 출산의 증가와 수입의 증가로 중대형의 집으로 이사하여야 하는데, 이 역시 베이비 붐세대들의 기존주택 거주기간의 연장 및 신규 주택 건설의 부족으로 가장 많은 고통을 겪게되는 세대입니다.
(4) COVID 19으로 인한 새로운 선호주택 트렌드
C19으로 인한 두가지의 새로운 주택트렌드가 생겼습니다. 밀집지역에서 외곽으로 옯기고, 재택근무와 가족들과의 많은시간을 보낼수 있는 중,대형집들을 선호하는 세대로서 주택구매에 가장 활발하게 움직이는 세대들입니다. 특히, 밸리의 경우는 요즈음 웬만하면, 허가 해주는 ADU/Guest 하우스 의 수요가 급증할것이고 더욱이 증축이 가능한 충분한 대지가 있는 중형주택가격이 상승 폭은 클 것 입니다. 백만불이 넘는 주택의 수요가 작년대비 22%나 증가한 점 역시 염두에 두셔야 합니다.
이와 같이 세대에 관계없이 총체적인 심각한 주택 부족 현상은 장기적으로 계속될 것으로 보입니다. 그동안 눌려 왔던 위와 같은 흐름에 대하여 각 세대들은 화들짝 놀라, 적극적인 첫 주택 장만, 늘어난 식구와 보다 낳은 삶의 질을 위하여, 좋은 학군을 위하여 보다 넓은 집으로 가기 위하여, 베이비 붐세대들은 부부만 살며 머리에 이고 살던 넓은 주택을 매매하여 적절한 중소형 투자주택을 사고, 적당한 사이즈의 은퇴주택의 확보에 초저금리의 지원을 받으며 활발히 움직이고있습니다. 우리도 제자리에 멈추지 말고 상황을 빨리 판단하여 멍하니 추월하는 다른 분들을 쳐다보지만 말고 이에 동참하여 첫 주택은 물론 넓혀가는 주택과 노후를 위한 홈 스위트홈을 갖는 대열에 참여 하여 “우물쭈물하다가 내 이럴 줄 알았다는 “ 후회는 하지 말아야 할 것 입니다.
