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2020년 10월 13일

부동산 가격에 장기적으로 영향을 미치는 요소

 

장기적인 부동산시장 전망

앞으로 모든 것이 당분간은 변화와 혼동의 시기로 난감할 때가 많을 것입니다, 경제와 IT 기술, 여기에 새로운 바이오 기술에 의한 수명의 연장과 기존의 전통적인 삶에서 지금 봉착하고 있는 비비 꼬인 경제와 현실적인 우리의 삶에서는 개선과 부의 축적은 차치하더라도 이에 대한 적응과 변화 흐름을 읽기에도 절절 맬 것입니다. 부동산시장 역시 그동안은 부동산에 대한 측면만 정리하고 분석하여 보았으나, 점점 빨리 변화해가는 모든 시장과 정세 등을 고려하면 2개의 축을 이루는 금융자산인 저축과 주식 그리고 실물자산인 금(Gold)과 부동산에 대하여 조금은 광범위하게 지켜보고, 흐름을 참고해야 할 것입니다. 그동안 따로 돌아가던 각축이 점점 더 정교하게 물려 돌아갈 것이고 이를 우리가 잘 들여다보고 분석하고 결정하면 발 빠르고 실수가 없는 장기적 투자와 노후를 대비할 수가 있을 것입니다. 그동안 우리는 열심히 일하면 돈을 벌고, 몇 가지 이론에 치우쳐 투자하고 회수하던 시대와는 달리, 워낙 모든 급격한 상황이 인터넷, 매체에 의하여 광범위하게 빠르게 전달되니, 그러한 변화와 특성을 우리가 알아야만 생존할 것입니다. 과거에 노하우라고 하던것들이 차후에는 상식으로 변화고, 안타깝게도 부를 축적하는 것이 아니라 생존한다고 말할수 빆에 없는 것이 참 안타깝습니다. 이제는 변해야 하고 적응해야 하고 개선하고 최대의 효과를 거두는 시스템이 일반화된 상황은 하다못해 길거리의 붕어빵 장사도 마찬가지일 것입니다. 붕어빵 구어 파는 분도 기계가, 재료가 간판이 손님 대하는 법이 바뀌었는데, 나는 변했는지 한번 돌아볼 필요가 있습니다. 부동산에 대한 시각도 이와 마찬가지로 혼돈의 모든 것 털고 다시 한 번 원점에서 생각하고 다시 생각해 볼 필요가 있을 것입니다, 

금리 인상이 부동산시장에 미치는 영향

금리 인상은 한번에 0.25% 정도씩 몇 번에 나뉘어 이루어질 것이나 이의 기간이 어느정도 간격일지는 모르나, 유럽의 영향과 중국의 반발과 아직은 조금 경제회복이 미숙하다는 점으로 경제회복에 대한 박차를 가하기 위한 상징적인 인상으로 몇 년 전 내릴 때처럼 급격히 내리는 않을 것으로 보며, 통상 과거의 역사로 보면 금리 인상 시 부동산 경기와 가격은 몇 개월 정도는 시장의 부진과 보합세를 이룰 것으로 보나 역시 장기적인 상승세는 변함이 없을 것입니다.

대통령 선거의 영향

금리 인상보다도 대통령선거가 더 문제일 것입니다. 얼마 전 오바마 대통령의 국가 운영정책을 비꼬며 “문제는 경제야 이 바보야!”라고 했던, 만큼 경제의 문외한인 오바마 대통령으로인한 경제회복의 제자리 걸음과, 과거의 대통령이 그랬듯이 이임 마지막 해에는 복지부동으로 실물경기가 위축되니 올해의 위축에 더하여 더욱 얼어붙을 것 같습니다. 실물경제에 영향을 받는 자영업 하시는 분들은 아마 더욱 어려운 한 해가 될 것이니 이에 대비하여 절약과 방어적인 경영을 하여야 할 것입니다  부동산경기 역시 보합세를 유지하며 완만한 거래와 가격상승에 그칠 것으로 생각됩니다

주택시장에도 적용되는 수요공급의 법칙

실질적으로 부동산경기가 조금이라도 풀리면 수요의 부족으로 처음에는 가격이 급상승하다가 평균적인 거래와 가격 인상으로 이어질 것입니다만, 아직도, 경기회복이 요지부동으로 수요공급이 거의 일치하는 현상을 보이고 있습니다. 올 10월에서 현재까지 밸리의 주택거래현황은 구매자와 판매자가 거의 일치하는 아주 바람직한 양상을 보이고 있습니다. 집을 사고파시는 분들에게는 시장체류기간이 짧아 구매자는 좋은 집을 살 수 있고 판매자는 빨리 팔 수 있는 좋은 시기라 볼 수 있습니다.

개선된 실업률과 실질임금

지나간 7-8년 동안 상대적으로 첫 주택 장만하시는 분, 식구가 늘어서 집을 늘려야 하는 분 등 실주택수요자분들의 주택 구매율이 그리 높지 않습니다. 아마, 첫 직장 잡고, 결혼 후 자녀가 생기면 제일 먼저하고 싶은 것이 주택구입일 것입니다. 그러나 실업률은 아주 좋은5%대로 떨어졌으나 직장이 대개 임금이 낮은 곳으로 이직했거나, 급여가 오르고 있지 않고 있어, 정상적으로 주택구매를 할 수 있는 구매 가능 지수는 오히려 악화하였다고 볼 수 있습니다. 혼동하면 안 되는 것이, 오른 급여는 중산층 이하의 기본임금을 받는 분들이지 주택구매 가능성이 높은 중산층 수입이 있는 분들은 아닙니다.

 왜 늦었다고 생각할 때가 맞는 시기인가?

이제는 아무도 내년에 사지 나중에 사지는 하지는 않으나 이런저런 사정으로 결정은 여전히 미루십니다. 작년에 살 껄 일전에 살껄은 여전하신 것 같습니다. 그러면, 지금 안 사면 여전히 내년에도 그 올해를 생각하면 그럴 껄 저럴껄 푸념을 하실 겁니다. 장기적으로, 몇십 년도 아니고 십 년을 비교해도 주택가격은 꾸준히 오릅니다. 단지, 계절별, 혹은, 단기적인 경제요인에 의하여 조금 오르고 내리고 할 뿐입니다. 단기적으로 오르고 내리는 것을 보고 결정하는 실수는 해서는 안될 것입니다. “

1990년과 2015년, 지나 25년간 금리와 주택가격상승 추세

그동안 금융위기로 인한 후유증으로 인한 장기 0% 금리유지와 주택가격의 폭락으로 인한 혼동으로 현재 금리와 주택 가격이 얼마나 좋은 조건인지를 알지 못하는 것 같습니다. 1990년대와 2015년의 변화를 간단히 비교하겠습니다. 30년 고정 20만 불 융자금액 기준 1990년도의 30년 고정 주택담보대출의 일 년간 평균금리는 10.13%로 월페이먼트는 1,800불 정도, 2015년의 금리는 4%대로 950불 정도입니다. 2배 정도 차이 나는 모기지 월 상환 차이는 둘째치고, 역산하면 1990년에 20만 불짜리 주택구매가 가능하였던 구매자가 2015년에는 2배인 40만 불 자리 주택을 구매할 수 있습니다. 정부의 목표금리가 6.5%이고 건국 이후 평균금리는 9%후반대입니다. 얼마나 지나간 몇 년간의 금리가 좋은 조건인지를 알아야하고, 아직도 늦지는 않았다는 것을 알아야 할 것입니다.

주택가격은 Census Bureau US의 평균 중간 주택 매매가격 통계를 기준으로 하여 1990년에는 149,800불이고, 2014년 기준 345,000불입니다, 금융위기와 주택가격 폭락과 상관없이 무려 25년간 2.3배가 올랐습니다, 매 10년마다 100%정도씩 60년대이후 주택가격 상승률과 별 차이 없이 상승한 것입니다. 금융위기와 주택가격폭락상태 역시 장기적 주택가격 변화에 비교하면 그저 단기간의 오르고 내림였을 뿐입니다.

2016년 한해의 변화도 중요하지만, 주택은 가족과의 안락한 거주의 목적뿐 아니라, 노후의 보장과 투자비 회수율도 고려하여야 하는 부동산 매매에는 적어도 장기적인 안목으로 보고 뒤돌아보지 말고 10년 뒤 20년 뒤를 내다보고 앞날을 결정해야 하는 현명함이 필요합니다

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