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시작된 실물 경기침체 남의 일이 아니다.


 시작된 실물 경기침체 남의 일이 아니다.

지나간 2회에 걸친 칼럼에서 말씀드린  있지만 2023 6월부터  개월간은 정말 최악의 어려움을 겪게  것이라는것을, 흡사 우리가 전기, 가스요금 오른다고 해도  생각이 없다가, 막상 고지서를 받고는 난감해지는것처럼 이제는 잔인한 경기침체를 피부로 느끼기 시작  같습니다.
여기에  더하여 다음과 같은 정부관련 악재가 더하여 질것입니다


정부의 식료품지원(Food Stamps) 중단

저도 놀랬습니다 미국의 2023년인구가 33,423인데, 12.5% 4,200만명이 2인가구기준 500불에서 최대 900달러, 평균 759 식료품지원비를 받고 있었습니다. 그동안은 펜데믹관련 식료품지원은 소득과 상관없이 신청만 하면 거의 지급하였으나 31일부터 중지되고 기존의 조건도 심사를 강화하여 지원을 삭감하거나 중지 할예정이라합니다. 


저소득의료보험(Medicaid) 자격심사강화

5명중 1명이 Medicaid 받는다는 현실, 역시,이해가 가지 않지만 미국전체인구의 27% 9,000만명에게 지원하는Medicaid지원(캘리포니아는 메디컬) 4월부터 심사를 강화하여 기존 지원  20% 1,500만명에게 Medicaid지원을 중지 한다고 합니다

 

인생처으로 학자금상환시작하는 세대

20203월부터 상환유예를 시작 학자금 유예가, , 이시기에 학자금 대출유예, 빚탕감정책으로 대학에 입학한 학생들은 생전 처음 학자금 대출상환을 시작하게 됩니다. 코로나전에는 일인당 상환금액이 393불이었으니 이제는  높아졌을 것이고, 이는 현재의 젊은 층들의 소비성향을 급격히 위축시키게 됩니다.이는 393불을 매월 벌어 학자금을 불입해야하는, , 그동안 지원받아 소비하던 돈을 벌어 야하고 안하던 일을 해서  돈을 그대로 불입하고, 그동안 지출하던 금액은 하나도 지출할  없는 정상이지만 이상한 형태의 어려움을 겪게 됩니다.

위의 3가지 사항 의료, 식품, 학자금 대출상환시작은, 펜데믹 보조금지급으로인한 두둑했던 주며니사정과 더불어 파급으로 내몰리어 소비위축을 가져오게 되며 특히, 자영업자분들에게는아주 좋지않은 영향을  것입니다.


이민금지 정책 종료

Title 42 의거 지난 3년간은 강력한 이민 금지  강제추방정책을 펼쳐왔으나 5월부터는 건국이래 최대의 대기인원이 누적되어온 이민자들이 입국하게 되면 그동안 절대 부족하여 문제시되었고, 이민자 비중이 , 건설, 운송,물류, 서비스업에  부족인원이 이민자들로 모두 채워집니다. 그동안, 숫자로만 부족하던 블루칼라 고용인력이 채워지고, 이제는 가려져 있던 화이트칼라 그룹의 실직의 위험과 해고의 두려움이 다가오게됨니다.


 높아진 은행 문턱
인상된 금리로 인하여  경기가 축소되고, 신용도 문제가 르니, 당연히 이제는 은행도 대출의 심사 엄격히 하고, 투자도조심스럽게 하여 유동성이 축소되게 됩니다. 이는 사업의 확장  투자를 급격히 줄여 경기를 위축시키고 유동성이 얼어 상황이 벌어 집니다.


백만장자들도 어려운 경제

IMF 어려운 시기에 부자들은 이대로 넉넉한 부로 무장하고 더욱더 부를축척하였읍니다. 그러나 이제는 미국의부자들도 금고문을 꽁꽁 닫아걸기 시작했습니다. 부의 상징인 요트, 전용기 등의 구매는 더이상 없고, 고가의 시계조차도30%이상의 매출 하락이 왔습니다.


정부 채무불이행 발생 예정일 도래
그동안 계속 미루어온 정부의 한도가 이제는 6월경에 도래 됩니다, 이는 정부에서 경기활성화나 보조를 할수있는 현금이,  정부의 금고가 빈다는 얘기입니다. 이는 우리의 경제에 간접적영향을 미쳐, 실물경기에도 경직되는데 원인이 됩니다..

위와 같은 좋치않은 상황에 더하여 이제는 정리 되어가지만  30여년만의 최악의 인플레 문제와 높은 금리, 결론은 그동안받은 혜택으로 지출하던 지원책도 중지되고, 물가는 오르고,  정부지원은 더이상 기대하기 어렵고, 임금은 인상이 안되고,대출은 어렵고, 해고에 대한 불안으로 불안한 고용 등의 아주 좋지 안은 상태 빠지기 시작하는  같습니다.   
그러나 원래 말씀드리던 대로 6월부터의 경기침체는 인플레이션다음의 절차로 9월경 부터 금리가 인하되고, 물가와 고용만 자리잡는다면 경기침체에서 벗어나는 것으로 보면  것입니다.  한편으로는, 그동안 거론하던 인플레이션과 이에 따른 경기침체로 정리되어가는 사이클문제 종결되었으면 하는 의견이며, 몇가지 부가적이거나 비정상적인 사항도 있으나, 제발 조용히 12월부터는 잠잠히 자리잡는 경제가 되었으면 합니다. 이런 경우에는 부동산은 유동성이 적은 부문이므로 급하게 서두를 필요는 없지만, 계획하였던 투자나, 재투자, 이사 등은 실행을 하여도 흐름에는 아무런 문제가 없을 것입니다. 오히려 이런시기에 정체되거나 후행하는지역의 투자를 활발한 것으로 이전하는 것도 아주 좋은  장기적인 결과를가져올 것입니다.

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도대체 주택시장은 어디로 가는 건가요?

 


도대체 주택시장은 어디로 가는 건가요?

지금은 듣기 힘들고, 당시에는 이해할  없었지만, 이민초기경제를 애기할  종종 듣던얘기이지만,  소비를 해야 국가경제가 돌아가고, 애국자라고 했습니다. 맞습니다, 미국은국가 경제의 70%이상이 소비로 돌아갑니다. 이제는 펜데믹 기간동안 저축한 돈도 떨어져가고, 보복소비가 종결되며, 서서히 시작되는 화이트칼라의 실업  증가, 정부의 지원중지는 실물경기에 영향을 미치기 시작할 것입니다. 아울러, 그동안의 주택가격흐름의 패턴이 왜곡되어, 일부 지역은 20% 전후까지 하락하고, 일부지역은 가격이 상승한 방면 대부분의 지역은 보합세를 이루고 있습니다.

일부 부정확한 정보를 기반으로 하락을 기다렸던 분들도 있으나,  그동안제가 주택가격이하락할 일이 없다고 어렵게 말씀드렸듯이, 이유는 간단합니다. 금리문제로 주택 구입이 것이라고 생각한 부분은  융자 받으면 된다는 생각으로 결되고, 기존 주택보유자들이부득이한 경우 에는 집을 매각하기를 리기 때문이고 반면에 주택 실수유자는 자연증가 추세 수요와 공급이 거의 일치함으로 가격이 보합세로 유지되는것입니다.  다음은 몇개 주요도시의 3 1,500sf정도의 단독 주택가격 변화 현황입니다.  어려운 시기에주택가격은 보합세를 유지하고 있습니다.  쉽게 유추할  있는 점은 경기가 회복되면 주택가격이 어떤 방향으로 갈지 알수 있습니다

  

 자세한 추세는 지난 한달간의 밸리의 단독, 콘도,인컴유닛등의  주택시장에 대하여 자세히 살펴보면 이해하실  있을 것입니다. 작년가을부터 연초까지 월평균  900여개정도의 주택이 시장에 나왔으나, 성수기인 봄이라 그러한 점도 있지만, 지나간 4월중순이후한달간  시장에 나온 주택수는 1,408개로 36%정도가 급증하였읍니다.  시장에나온1,408개의 주택중 기간  팔린 주택은 1,232개로 88%정도가 30 이내로 팔렸습니다,  얼마전 만해도 40이상 걸리던 기간에 비하면 상당히 빠른 기간에  팔린것 입니다.  또한 계약만료, 취소등은 496개로 35% 매물이 가격이  맞으면 시장에서 회수하였읍니다. 또한, 이중 24% 342개의 매물이 가격이 조정되어 시장에 다시 나왔읍니다. , 가격이 맞으면 가차없이 시장에서 회수하고, 필요하면 즉각 가격을 조정하여 내놓습니다.지나간 기간동안 보지 못하던 트렌드이며 주택가격이 떨어지지 안도록 튼튼히 받치고 있는 힘입니다.

이런 경우에는 실수요자 혹은 투자하실 분들은 1-2년지나면 생각보다는 많은 주택가격의상승에 당황할 것이니,   추후 재융자를 받더라도 적극적으로 주택을 구매해야  것입니다. 
특히, 65세이상의 시니어 분들은 계속 큰집을 무리하게 보유하고 계시면 시간이 갈수록 이사에 대한 어려움과   새로운 집에대한 두려움이 밀려오고, 점점더  머리에 집을 이고 산다는 느낌이 강해질것입니다. 점차 주택관리가 어렵고, 시니어를위한 단지는 물론, 중소형주택이 귀해질것이므로 조금이라도 편안할때에 재산세 감면혜택 활용하여 좀더 살기 편안하거나 좋은 환경으로 다운사이징을 는것이 최선의 방법일것입니다.

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망설이지말고 무었이던 물어보세요!

미국의 이민 생활을 하시면서, 신뢰하고 성실한 부동산 중개인을 사람 알고 있다면 여러 가지로 도움을 받을 있는 경우가 많습니다. 또한 역시 어떤 형태이든 한번 인연을 맺은 고객에게는 도움을 있는 부동산 전문인이 되고자 노력합니다. 주택이나 비즈니스 매매 외에도 부동산 투자와 관련된 전반적인 방안 등에 대해관련정보를 고객과 함께 나누겠습니다.
저는 지나간 30 년간 비즈니스 컨설팅 경력과 첨단 사업의 경영 경험을 바탕으로 주택 일반 부동산의 매매서비스는 물론 고객들의 중요한 재산을 효율적으로 운용하기 위한 테크방안을 제시하며, 주택, 자용부동산, 비즈니스를 구입하고 매각하는 과정에서 필요로 하는 자문서비스를 제공합니다.
궁금한점, 부동산관련 문제해결을 원하시면 전화주십시요 (213)342-1004, 케니조입니다.

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