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2022년 9월 6일

넘쳐난 2021년 주택시장과 염려되는 2022년 인플레이션_


















넘쳐난 2021 주택시장과 염려되는 2022 인플레이션_ 

 

   얼마 전부터 운전 사거리나 좌우회전 안전이 확보된 출발하는 습관이 생겼습니다. 오늘 아침도 방향지시등을 사용 않는 차량 때문에 스트레스받다, 대나 방향지시등을 사용하나 세어 보았습니다. 10 7대는 방향지시등 사용법을 모르는 같습니다배려의 마음보다는 나만 만족하면 되고, 나만 가면 되고, 얘기만 하면 된다는 일방통행적 사고방식으로 변해가며 어떤 방법이 옳은 , 기다려야 하는지, 양보해야 하는지 점차 대인관계가 메말라지는 같습니다더우기 COVID-19으로 엉키고 막혀버린 사람을 대면하는 방법이 뭔가 어색한  이러한 상황은 더욱더 심각해 같습니다염려스러운 점은 경제, 사회, 정치 분야에서도 자기들로만 이루어진 폐쇄된 세계의 자극적 정보만 집착하는 것도 문제입니다. 문제는 소수의 정보제공자(유튜버, SNS 주도자) 자극적이며 예의 없고 비상식적인 의견이  상식과 표준으로 자리 잡는 경우를 종종 봅니다. 그러나 COVID-19 극복하려는 의지, 당겨서 적용된 Un-contact system, 그리고 대화를 하려고 하는 우리의 의지, 가지가 적절히 조정되며 새로운 교제와 대화 방법으로 정리되어 나갈 것으로 생각되나, 마음이 받침이 HUG to HUG 방식의 의사소통은 아마 사라질 듯합니다.  

   2021 얼마나 올랐나요?

   산타클라리타의  CAL ART 근처의 3 타운하우스의 가격은 2020 11 454 불에 거래되었으나, 올해 11월에는 566 불로 1년간 25% 상승하였고스티븐슨 렌치의 3 2,000SF 규모의 단독주택은 2020 11 728 , 2021 11월에는 922 불로 년간 27% 상승하였습니다. 밸리의 경우 포터 렌치의 조금 오래된 3 타운하우스를 살펴보았습니다. 2020 11 51 불이던 가격이  2021 11  65 불로 27% 상승하였습니다. 그라나다 힐스 고교 근처의 2,000SF 크기의 단독주택이 2020 11월에는 80 정도의 가격을 형성하였으나, 2021 11월에는 985 불로 23% 상승한가격에 거래되어 산타클라리타와 밸리의 주택가격은 작년 11 대비 평균  25% 가파른 상승을 하였습니다

   오르게    금리늦지 않았나요

   제가 2001년도 주택구매 받은 30 , 30 고정 금리가 10.8%였습니다, 불입금은 2,811불이었습니다올해 1120 기준 금리는 2.6%로서 페이먼트는 1,034불로 반도 안되는 금액입니다. 이상 무슨 설명이 필요하겠습니까?   정부에서 생각하는 적정금리는 6.5% 정도라고 합니다. 일단은 테이퍼링이 본격화되면 금리가 오를 것이고, 일단 오르기 시작하면 2-3% 정도는 가파른 곡선을 그리며 상승할 것입니다

   인플레이션이 오면 주택보유자가 누리는 혜택은

   정부는 이상 인플레이션이 일시적이라는 언급은 하지 않습니다. 10 소비자 물가지수(CPI) 전년 대비 6.2% 올랐고, 1990 이후 30 만에 최고 상승률입니다. 9 대비 만에 0.9% 올랐습니다. 인플레이션 주택보유자가 누리는 혜택은 간단히 설명됩니다작년에 50 불짜리 타운하우스 2채를 현금으로 스티븐슨 렌치에 구매하여 렌트를 놓았다면, 주택가격으로 25 상승하였을 것이고두채에서    5,200 정도 연간 렌트 수입  62,400   재산세와 HOA , 공실률 등을 계산하여  284,000불의 투자수입을 올렸고  작년 11월부터  100만불  현금으로 보유하신 분은  금년 11월에는 영문도 모르게 938 불로 가치가 떨어졌습니다. 여유가 있어 투자를 하고 거주 주택 채만 가지고 있어도 10 뒤의 주택보유자와 미보유자와의 자산 가치 차이는 넘보지 못할 정도로 차이가 날것입니다.        

   주택난 언제나 풀리나요?

   주택난이 풀리는 것은 불가능합니다. 2008 금융 사태 이후 신축주택은 대형 주택만이 소규모로 증가하고 중산층 이하를 위한 중소형 주택의 신규 건축은 거의 전무합니다. 향후 가장 치명적으로 타격을 받으실 분들은, 수명은  대폭 늘어나  거주주택  누적 수요가 매년 폭발적으로 증가하나 공급 주택은 없는  65세이상의 실버 세대( 없으면 120세까지 사신다는)  주택의 구매 시기를 놓쳐  주택 Buying Power 거의  없는위에서 얘기한 금리의 영향과 수입의 저축으로는 주택구매가 거의 불가능 해지는 3040대일 것입니다. 적어도 우리 세대 동안에는 주택난이 아니라주택 부족 대란으로 이어 것입니다.

   2022 가장 좋은 자산보유 배분의 방법은?

    인플레이션과 주택 보유 형태의 변화주택정책에는 전혀 신경을 쓰지 않고  경제 정책 수정을 위한 인프라  개선에만 신경 쓰는 정부의 정책, 금리 인상으로 인한 모기지 부담의 증가, 특히 코로나로 인한 삶의 저하와 Community 형태의 변화   불확실성의 여러 요소가 엎치락뒤치락 하겠지만, 2022 이후 역시 생각한 것보다는 주택가격의 상승은 만만치 않을 것으로 봅니다. 시간이 지나 이럴 알았다고 하는 것보다는 늦었다고 깨닫고 시작할 때가  가장 좋은  시기라고 했습니다, 실버 세대분들은 머리에 이고 사는 주택의 다운사이징, 자산보유 배분의 재검토, 이외의 세대분들은 무조건 방이 개라도 ()산이 아닌 부동(不動)산을 잡아 자산의 변동성을 부동으로 하여야 인플레이션에 가장 좋은 대책이 것입니다

 

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