직통 (213)342-1004 | 3421004@Gmail.com

10727 White Oak Ave. 112, Granada Hills CA 91344
DRE# 01522411/01793809
  • Santa Clarita and San Fernando Valley Premier Real Estate Professional

    The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.

  • Santa Clarita and San Fernando Valley Premier Real Estate Professional

    The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.

  • Santa Clarita and San Fernando Valley Premier Real Estate Professional

    The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.

  • Santa Clarita and San Fernando Valley Premier Real Estate Professional

    The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.

  • Santa Clarita and San Fernando Valley Premier Real Estate Professional

    The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.

2022년 2월 15일

테이퍼링과 2022년 주택시장과의 관계







최근에는 테이퍼링, 인플레이션, 금리 인상 이 세 가지 단어가 이슈입니다. 이번 달에는 이 세 가지가 우리 경제에 미치는 영향과 2022년 이후에 전개될 부동산 시장에 대해서 알아보겠습니다.

1. 테이퍼링이란?

경제시장에서 양적 완화 즉, 시중에 돈을 계속 풀자니 물가가 오를까 봐 걱정이고 반대로 금리를 올리자니 경제에 미칠 충격이 예상되어 고안된 정부의 금융정책이 바로 테이퍼링입니다. 간단히 얘기하면, 금리를 올리기 전 시중에 풀던 돈을 먼저 점차로 줄이기 시작하는 것을 의미합니다.

2. 테이퍼링과 금리

연준은 12월 연방 공개시장위원회(FOMC)회의에서 “수요와 공급 불균형이 지속돼 인플레이션 수준을 높이고 있다”며 이의 대응으로 현재 매달 150억 달러 규모의 자산 매입 축소 규모를 300억 달러로 늘려, 테이퍼링 마무리 시점을 올 6월에서 3월께로 앞당기기로 결정했습니다. 다행히, 고용을 최대한 늘리기 위해 현재의 기준 금리는 여전히 제로금리(0.00~0.25%) 수준으로 동결한다고 했지만, 올해는 최소 3차례 금리 인상을 경고했습니다. 참고로, 2013년에는 테이퍼링 선언 후 테이퍼링 실시까지 7개월, 금리 인상까지 2년이 걸렸습니다.

3. 테이퍼링과 인플레이션

정부는 "연준이 인플레이션을 일시적이라고 판단한 것에 대해 잘못을 인정했다"며 이를 위해 테이퍼링 속도를 높여야 한다고 했습니다. 그간 주장하던 일시적 인플레이션이 아니라 향후 물가가 지속해서 오르리라는 것을 시사하는 것이며, 테이퍼링의 가속으로 물가의 급격한 인상은 어느 정도 조정이 될 것입니다.

4.테이퍼링과 팬데믹이 부동산시장에 미치는 영향

2018년 트럼프 재임 시절 정부는 기준금리를 4차례 인상했었고, 이후 몇년에 걸쳐 0%에서 2.5%까지 인상하였고, 모기지 금리는 이의 영향으로 평균 4%에서 5% 초반을 유지했습니다. 서브프라임 사태와 비교하며 모두 주택 가격이 폭락한다고 난리를 쳤습니다. 그러나, 당시 주택 가격은 급락이 아닌 완만한 상승세를 보였습니다. 금리 상승으로 모기지 금리에 악영향을 줬는데 왜 반대로 주택가격은 올랐을까요? 경제가 좋아져 수입이 늘고, 모인 자금은 부동산 구매로 돌려 오히려 공급이 부족하여 금리 인상은 주택가격에 영향을 주지 못했습니다. 최근은 더욱 심각합니다. 실버세대의 수명연장, 결혼, 자녀출산 증가, 타주 인구 유입 등 수요는 늘었으나 턱없이 모자란 재고와 부진한 신규 건축으로 앞으로도 공급이 수요를 맞추기는 어려울 것이며, 주택가격은 모기지 금리 인상과는 별개로 움직일 것입니다. 또한, 팬데믹과도 별개로 움직여 왔습니다. 중간 주택가격은 팬데믹 기간인 2020년 6월 이후 한 해 동안 276천 불에서 36만3천 달러를 기록하여 연간 주택가격 상승은 23.4%였습니다.

5. 테이퍼링으로 인해 차압 주택이 증가한다?

최근 주택 구매자분들은 모기지 대출 역사상 가장 어려운 대출 규정을 통과한 신용이 좋은 분들이며, 또한 주택 보유들 높은 비율의 에퀴티를 보유하여 재융자를 하거나 팔아서 모기지를 갚으면 되므로 주택 포기 상황은 벌어지지 않을 것입니다. 금융기관 역시 차압은 큰 손실을 가져다주므로 최대한 피하고 지원을 해줄 것이고, 지난 20년 동안 지속해서 550만 채의 수요 대 공급 부족 상황이 누적되어 차압주택으로 인한 주택 가격의 폭락이라는 사태는 벌어지지 않을 것입니다.

6. 2022년 이후 주택 보유자와 바이어가 알아 두어야 할 사항

2018년 테이퍼링 정책 시에도 기준 금리 인상은 모기지 금리 인상으로 이어졌는데, 주택가격은 예상한 급락이 아닌 상승으로 이어졌습니다. 이제 급여나 자영업자가 저축으로 돈을 모아 주택울 소유하기에는 어렵게 되어가고 있습니다. 기존 주택 소유자들은 일단 안정된 주거와 평생 자산 증식에 대한 안전구역에 들어선 것이고, 첫 주택 바이어는 매년 살 걸 하는 후회보다는 최대한 빨리 주택을 보유하는 것이 노후대책이나 자산증식에 최선의 길일 것입니다. 주택이 필요 없다고 주택 구매를 연기하신 분들은 몇 년 뒤 주택 소유와 미소유의 현실을 비교하고 더 이상 주택구매는 불가능하다는 느낌에 기가 막혀 할 것입니다. 기존 주택 보유자나 투자주택을 보유하신 분들은 지도를 펼치고 지역별 가격의 흐름을 읽어보며, 상승이 주춤하거나 멈춘 곳에서 빠져나와 움직임이 활발한 지역으로 갈아타시는 것이 장기적으로 최고의 자산 증식과 노후 대책의 보완 방법일 것입니다.

7. 2022년 이후에 대한 결론

금리적 측면에서는, 테이퍼링은 유동적인 주식 시장에는 즉각적으로 영향을 주지만 부동산 시장에는 아주 느리게 단계적으로 영향을 줄 것입니다. 올 중반기 이후에 모기지 금리는 점차 단계적으로 오를 것입니다. 끝으로 가격적 측면으로는, 금리 인상에도 불구하고 수요공급 원칙에 의한 공급 부족으로 부동산 가격이 금리 인상과 상관없이 꾸준히 오를 것입니다. <*>

문의 (213)342-1004






Share:

2021년 9월 13일

주택 장기보유자 새집장만시 재산세 감면 혜택

주택 장기보유자 새집장만시 재산세 감면 혜택

2020 년 11 월 캘리포니아 유권자들은 투표를 통하여 가주 발의 안 19 를 통과 시켰습니다. 이 법안은 주택보유하신 분으로 55 세 이상이거나 심각한 장애가 있거나 산불 또는 자연재해의 피해자가 현 주택의 가치와같거나 더 비싼 집으로 옮기더라도 재산세를 동일하게 혜택을 받을 수 있도록 기존의 법안을 개정한것으로특히, 형편이 어렵거나 은퇴를 앞둔 410 만 명에 이르는 55 세이상 고령자 분들에게는 획기적인 재산세 절감혜택입니다. 갤리포니아의 주택 재산세 부과 기준은 기준가격(Cash Value)의 1%가 기준이며, 실질적인 재산세납부 고지서는 재산세 1%와 로컬 텍스 및 멜로루즈 등의 스페샬 텍스를 포함하여 보통 과세표준 가격의1.15%에서 많게는 2%를 넘게 내는 경우도 있습니다. 재산세의 인상과 신규 주택구입시의 부과 기준은, 기존주택보유자의 재산세는 몇 십년전이라도 구매 당시의 시장가격을 기준으로 하며 매년 최대 2%까지 인상을 하게됩니다. 그러나 신규주택 구매자는 기존의 주택소유자가 재산세를 얼마 내건 상관없이 구매등기가격(CashValue)으로 재 산정되어 납부하게 됩니다.이번에 개정된 발의 안 19 는 55 세이후 은퇴 기간 중 재정 구성 요소 중 가장 큰 자리를 차지하는 주택의 규모를줄이거나 좀더 안락한 거주지로 옮기고자 하는 분들에게 지난 수십 년 동안 캘리포니아 유권자들이 통과 한 가장중요한 재산세 절감 조치입니다.일전에 만난 사업을 어느정도 정리하고 은퇴를 앞둔 분과 얘기하다가 이집에 얼마나 거주하셨냐고 여쭈어보니30 년정도 되었다고 합니다. 1990 년에 13 만불 주고 구매하셨고, 현재 재산세를 2,760 불정도 내시고 계시다합니다. 만약 이집을 팔면, 구매하시는 바이어는 4 배정도인 $11,500 불정도의 재산세를 내시게 될것 입니다.그동안의 Prop 60/90 의부부중 한명이 55 세이상이어야하는 재산세 감면 조건이 남가주의 제한된 9 개의카운티만 해당되고 주택가격이 같거나 작아야하며, 특히 평생 1 번만 혜택이 가능하여 이사를 가기도 어중간하여그냥 주택을 유지하고 계신 분이 많았습니다.

수혜대상
대상도 55 세 이상만이 아닌 장애인과 재해로 인해 집을 잃은 사람들이 새로운 집을 구매해야 하는 경우에도해당되며 캘리포니아 내에서 새로운 주택으로 이사할 때 최대 3 번까지 기존의 낮은 재산세율을 유지할 수있도록 했읍니다. 해당되시는 분들이 새집으로 이사하면서 기존이 낮은 재산세율을 적용 받으려면 신청한 후보통 승인될 때까지 3 개월 정도의 시간이 필요하며, 승인 받기 전에 미리 낸 재산세가 있다면 다시 산정해돌려받을 수 있읍니다.

수혜기회 및 회수
이 법안에 따라 기존의 재산세울이 적용되는 혜택 적용의 기회가 평생 1 회였으나 평생 3 회로 늘었읍니다.
이전에는 1 회 이상 집을 옮길 경우 이 혜택을 받을 수 없어, 은퇴 후 주택의 이전에 많은 망설임과 제한을주었습니다.

가능지역 확대
기존에는 남가주 지역 LA, 오렌지 카운티 등 9 개 카운티만 해당되었으나 개정된 새로운 규정은 혜택이 확대되어캘리포니아 내 전역으로 확대되어 지역과 관계없이 더 많은 분들이 혜택을 받게 되었습니다

집값 관련 규정 변경
이전에는 55 세 이상 주택 소유주나 장애인 그리고 자연재해 피해자가 집을 판 후 2 년 안에 마련한 새 주택의가격이 이전의 집과 같거나 더 낮아야 혜택을 받을 수 있었읍니다. 하지만 법안 변경으로 집값이 높아지더라도재산세 감면혜택이 적용됩니다. 그러나 감면을 받을 수 있는 주택의 가격은 최대, 기존의 가격에 100 만불이더해진 가격으로 제한됩니다

기존의 상속자 혜택
그동안 적용되던 Prop 58 과 193 은 부모 혹은 조부모의 집을 물려 받을 경우 본인이 거주하거나 혹은 거주하지않고 렌트 및 휴가의 용도로 사용하더라도 기존의 재산세가 적용되었습니다.
하지만 새 법안은 상속자가 이를 자신의 거주지(Primary residents)로 삼아야 하고 혜택을 최대 100 만달러로상한선을 뒀읍니다다. 예를 들어 180 만달러의 주택을 물려 받았다면 100 만달라는 기존의 물려받은 싼 가격의재산세가 적용되지만 나머지 80 만불은 현재 가격이 적용됩니다.

새로운 개정으로 인해 혜택이 축소되는 상속자
반면에 주택 상속자들의 재산세 부담이 높아질 수도 있읍니다. 기존의 주민 Prop. 58 에 의거하면 부모가 살던집을 증여, 매매 혹은 사후 상속 등의 과정을 통하여 자녀에게 양도했을 때 그 자녀들은 그 집을 렌트를 주던자신들이 들어와 거주하든 상관없이 부모가 현재 내던 재산세를 그대로 물려받아 재산세 감면 혜택을 받을 수있었다. 하지만 새로 통과된 주민 Prop. 19 는 집을 물려받은 자녀가 부모로부터 물려받은 집을 세컨드 홈으로사용하거나 렌트를 준다면 더 이상 재산세 감면을 받을 수 없고 현재의 주택 가치에 따른 재산세를 내야
하는것입니다. 즉, 부모가 30 년전에 산 주택에 대하여 2,500 불의 재산세를 내고있었다면, 만약 상속받은 자녀가이를 세컨홈이나 렌트를 주면, 현재의 가치에대한 재산세가 11,000 불이라면, 이금액을 상속받은 후 부터납부하여야 합니다. 이러한 문제로, 이 법은 낮은 재산세 기준으로 사망시 상업용 건물, 다세대 주택, 휴가 용주택을 자녀에게 양도하려는 부유 한 고객에게는 어려운상황을 줄것입니다.

실버세대분들의 은퇴시나리오
(1) 그동안 몇십년 살아온 주택의 가치도 많이 오르고 은퇴할 시기도 되어 복잡한 도시에서 벗어나 주택 가격도저렴하고 대지도 넓은 노후생활이 안락한 교외로 이사하고, 차액을 은퇴 자금으로 활용하여 여유로운 은퇴생활을 즐기고 싶어도 새로 구입한 주택으로 인해 부담해야 할 재산세를 비롯한 주택 유지비용이 부담되었던분들에게는 많은 혜택을 주는 개정안이며
 (2) 특히, 요즈음 자녀들과 같이 다세대 거주하기를 희망하여 더 큰집을 구매하는 분들에게도 비용지출의 좋은 절감안 일 것입니다.
(3) 그리고 길어진 수명으로 인하여 부족한은퇴수입을 보완하시려는 분들에게는 편법이지만 ADU 가 포함된 주택을 구매함으로 좋은 추가수입원이될것입니다. 이러한 사항은 그동안 초저금리로 젊은층과 중년층의 주택구매수요가 급격히 늘어난 이득점에실버세대들의 주택 재산세의 혜택까지 더해진다면 실버세대들은 항상 희미하게 보이던 은퇴계획을 구체적이고여유롭게 확립할수있는기회가 될것입니다

[ 본 기사의 소유권은 케니조/웨스턴리얼티가 보유하고 있습니다, 무단복제, 변경을 불허합니다]





Share:

2021년 7월 28일

폭등하는 주택 가격과 생각보다 변동성 적은 실물경제


지금 주택시장은 거의 미친 듯이 폭등하고, 멀티플 오퍼와 리스팅 가격보다 한참 높은 가격에 수락되는 오퍼와 여기에 론, 홈 인스팩션, 감정 등의 조건 해제를 어렵게 당겨서 오퍼를 제출해도 어이없이 집을 구매를 하지 못하는 사태가 벌어지고 있습니다. 작년 중반 이후 다른 커뮤니티 분들은 본인이 살 집이건 투자용이건 최적의 시기라는 것을 알고 주택구매에 발 빠르게 나서 적극 구매하였으나, 폭풍의 중간 단계에 들어간 이 시기에서야 우리는 이제 바쁘게 주택구매에 나서고 있습니다.

그러나 늦었다고 생각할 때가 가장 빠름 일 수도 있습니다. 지금이라도, 더 관심을 갖고 적극적으로 나서야 최고의 시기에 좋은 결과를 가져올 것입니다. 최근 고객분들이 궁금하여 자주 여쭈어보는 사항을 정리해보았습니다.

1. 주택 가격의 폭등 이유

잘 아시지만, 복잡한 지역을 벗어나 외곽으로 이사하려는 심리, 사상 최저의 모기지 금리, 모기지 구매 가이드라인이 낮아진 이유로 수요가 급등했습니다. 낮아진 금리 덕에, 월 2~300불 정도의 렌트를 내던 분들은 FHA 융자로 3.5% 이하의 다운으로 방 2~3짜리 콘도를 구매하는 방법을 강구하여 실행에 옮깁니다. 다른 큰 원인으로는 인플레이션을 대비해 유일하게 안정적으로 자산 가치를 떨어뜨리지 않고 유지하기 위한 수단으로 부동산을 구매하는 이유도 있습니다.

2. 모기지 연체 때문에 주택 가격이 폭락?

모기지 연체를 1년 이상하여, 1~3만 불의 연체가 있더라도 주택소유주는 몇십만 불의 에퀴티를 가지고 있고, 은행은 웬만해서 차압을 피하도록 도와줍니다. 연체금의 재융자 유도와 수입이 없어 힘들어지면 정상적으로 집을 매매해 연체를 갚고 다운사이징을 하거나 렌트로 옮겨 갈 것입니다. 여전히 주택은 수요를 못 채우고 계속 공급 부족 사태를 가져와 가격은 상승할 것입니다

3. 뒤틀린 실물 경제의 원인은?

그간 중산층 기준이던 6~7만 불 수입 계층은 머물러 있고, 10만 불 이상의 고임금자는 월등히 늘었습니다. 즉, 자영업자와 저 소득층은 고통에 어려움을 겪나, 중산층과, 증가된 저소득층의 10배 이상 수입이 되는 분들은 코로나 전후와는 재정적인 상황은 변동이 없고, 다수의 저소득층만 어려우니, 금액적으로는 전체 경제에 차지하는 부분을 많이 차지 않기 때문입니다. 최근에 생각보다 펜데믹으로 인한 경제에 미치는 영향이 생각보다 작다는 얘기가 점점 더 심각해지는 이러한 부의 편중 때문인 면도 있습니다.

4. 인플레이션은 어떤 형태로 올까?

과다하게 풀린 돈과 더 이상 기축통화가 아닌 달러 가치의 하락으로 이미 배럴당 60불을 넘어선 원유를 포함한 모든 원자재의 가격은 상승선으로 이루어지게 되고 이는, 생산업체의 원가 상승, 이에 따른 소비자가격 상승으로 이어져 펜데믹이 종결된 후에도 통화팽창으로 인한 물가 상승은 계속 지속될 것입니다. 물가 지수 역할을 하는 맥도널드의 햄버거 세트가 10년 전 5불에서 얼마 전까지 11불대, 이제는 15불대로 올라가는 것이 가장 좋은 예입니다. 그러나 이의 속도를 소비자인 우리가 눈치채지 못할 만큼 정부가 조정할 것입니다. 이러한 원인이 통화가치의 하락을 내다 본 분들이 유일하게 가치를 같이 유지할 부동산으로 몰리는 이유도 있습니다.

5. 금리가 2019년 수준으로 돌아가면?

모기지 금리가 원래 정부의 목표인 6.5%대로 올라가게 되면, 그동안 말씀 드린 대로 이자가 2.5% 선에서 $2천 불인 월 모기지가 $4천 불로 2배 이상이 늘게 되고, 같은 월 모기지 금액으로 50% 낮은 가격의 주택을 살수 밖에 없는 주택 구매 가능지수가 형편없어지게 됩니다. 이러한 이유가 다른 커뮤니티 분들이 서둘러 투자용이건 거주할 집이건 급하게 구매하는 이유로 보면 됩니다.

6. 밀레니얼 세대들은 어떻게 해야 하나?

요즘 밀레니얼 세대 이상 연세 드신 분들의 문의가 많습니다. 이제는 더 이상 혼자 혹은 부부가 큰집을 머리에 이고 살 수 있는 한도가 왔기 때문입니다. 고전적으로 60세가 넘으면 타의로 집을 한번정도 갈아타면 되나, 이제는 20-30년을 더 살아야하므로 계획에 의하여 움직여야 합니다.

각 분들마다 상황이 틀리나, 공통적인 것은 수명의 연장으로 수입이 더 필요하다는 것입니다. 이제는 전과 달리 선물과 금, 주식이 경제와 상관없이 돌아가고, 유일하게 부동산만이 적은 변동성을 가지고 착실하게 수입을 가져다주니 좋은 이 시기에 장기계획을 실천에 옮기시기 바랍니다.

7. 40-50대 전후의 분들은 어떻게 해야 하나?

간단합니다, 앞으로 돌아올 생애에 이러한 금리를 경험하기는 불가능하다고 생각합니다, 현재 거주하고 싶어 하는 100만 불짜리 집을 20% 다운에 2.5% 정도의 금리로 월 불입금 3,160불로 구매하신 현명하신분과 3년 뒤에 이자가 5%로 오른다면 같은 불입금 3,160불의 금액을 가지고는 50만 불짜리 집을 살 수 있고 여기에 인플레이션을 감안하면 나의 자산은 형편없는 가치를 가지고 있게 됩니다, 가족이 늘어나고, 수입이 늘어 집을 확장하건 첫 주택을 장만하건 무리가 가지 않는 범위에서 무조건 주택을 구매하시기를 권해드립니다. 지금 구매한 자산은 은퇴 후 완벽한 노후대책으로 보상을 받으실 것입니다.

8. 경쟁의 시기에 오퍼를 넣고 이기는 방법은?

요즈음 오퍼를 넣고 받다 보면 금융대란 직후 숏세일이 전체 거래의 95% 넘을 때와 비슷한 양상을 보입니다. 오퍼금액은 바이어가 낼 수 있는 적절히 높은 금액을 제시해야 할 것이며, 금액이 비슷하면 조금이라도 차이를 내야 이기므로 조건해지의 기한 일자를 당기거나 하여 차별화하거나 심하면 융자 조건 해지가 없는 조건이나 플러튼 같이 No deposit refund 같은 어려운 조건을 제시하기도 한다고 합니다. 자세한내용은 Kennycho.com의 Search에서 “오퍼”라고 search하면 경쟁력이 있는 오퍼를 쓰는 자세한 정보가 나옵니다.

끝으로, 커머셜과 아파트 등 투자용 시장은 거주용 주택과 달리 걱정이 많이 되기는 합니다만, 그러나 이 분야는 기본거주의 수단이 아니고 투자의 대상이고, 현금보유율을 이용하여 다른 각도로 살길을 분명히 찾을 것입니다. 이제 모기지금리가 서서히 오르기 시작합니다, 정부에서 금리를 안 올리겠다는 것은 올려야하는데 못 올리고 있다는 말과 같습니다. 최고의 짧은 기회를 놓치지 마시고 늦었다고 생각할 때 즉시 움직이시는 것이 가장 현명한 방법일 것입니다.<*>
Share:

* 눈뜨고 코 베이는 주택시장 *


요즈음 에이전트끼리 얘기를 나누다 보면 아무래도 부동산 시장이 미친 것 같다고 얘기합니다. 첫 번째 원인은 절대 부족한 주택 재고에 있지만, 저금리로 인한 주택구매 수요 증가, 어느 정도 포화상태에 이른 주식시장의 자금이 부동산으로 유입, 그동안 집을 구매할 필요가 없다던 30~40대 층이 코로나로 인해 주택을 보는 각도가 바뀌면서 급격히 주택을 구매하는 방향으로 선회, 자녀의 증가와 재택근무, 특히 코로나로 인한 삶의 기준 변화로 주택구매수요 급증이 원인이라고 생각합니다. 요즈음 많이 문의하시는 시장 상황에 대하여 이번 달에는 통계적 Approach로 원인과 대책을 설명해 드리겠습니다. 

   ▲ 전반적인 주택시장의 움직임 

   에이전트 전용 웹사이트 현황에는 Zillow와 같은 부동산 웹사이트에서는 볼 수 없는 몇 가지 중요한 정보가 포함되는데, 그중 하나가 증권 게시판에 화살표로 주식가격이 오르고 내림을 표시하는 방식과 같은 상승/하락 화살표입니다. 오늘 역시, 대부분의 리스팅 정보가 Green칼라의 상승 화살표입니다. 또한, 일간 혹은 일주일간의 매매 정보를 자세히 그래프로 표시하여 주는데, 5월 셋째 주의 밸리와 산타클라리타의 단독주택과 콘도의 거래현황은 총 968채로 2020년의 같은 기간의 195채보다 5배가 많고, 코로나 사태 전의 2019년의 345채의 2.8배 정도로 시장이 엄청나게 빠르게 움직이는 것을 알 수 있습니다. 이 기간 새로 나온 매물은 514채이나 팔린 매물은 968채로 남아있던 재고도 싹슬이 했다고 볼 수 있습니다. 

   이런 경우 나타나는 현상은 매물의 위치와 컨디션에 별 영향을 받지 않고 거래가격이 비슷비슷하게 형성된다는 점입니다. 투자하시는 분들에게“위치나 컨디션이 별로 좋지 않더라도, 방이 많고 거주 면적이 넓은 것을 10~20% 싸게 샀다가 공급이 부족한 사이클이 돌아올 때 좋은 가격에 매매하여 다른 저평가 지역에 재투자 한다면, 동적인 투자보다는 월등히 많은 회수를 할 것”이라고 말씀드린 사항에 해당하는 사이클이 돌아온 것 같습니다.

   ▲ 최근거래한 주택의 상상을 초월한 가격 마무리

   최근에 에스크로에 들어간 3개의 거래를 도와드리며 정말 놀라고, 과도한 경쟁의 거래를 경험하였습니다. 밸리 북부의 방 3개짜리 타운하우스를 55만에 내놓아 57만에 ASIS로 매매 종결하였습니다. 방2개짜리 타운하우스를 44만에 시장에 내놓았으나, 최고 50만에, ASIS, No Appraisal, 홈인스팩션 10일 이내 마감을 조건으로 16개의 오퍼를 받아 48만에 에스크로 들어갔습니다. 포터랜치의 139만에 내놓은 주택은 148만에 역시 ASIS로 에스크로에 들어갔습니다. 에이전트끼리 대화를 해보면 대개 Over Price는 당연하고, ASIS, No Appraisal 해야 겨우 계약을 성사 시킬 수 있다고 합니다. 에이전트 입장에서도 95%이상이 숏 세일이었던 금융사태 때보다도 더 혼란스러운 심히 당황스러운 상황입니다.  

   ▲ 시장에 내놓은 주택가격의 상향 조정 

   보통 주택을 시장에 내놓으면 너무 비싸게 내놓아 가격을 하향 조정하게 되는 것이 흐름입니다. 그러나 지난주에는 968채의 거래량 중 151채의 주택 리스팅이 가격을 상향 조정하여 다시 시장에 내놓았습니다. 약 15%의 리스팅이 시장에 내놓은 후 가격을 재상향 조정하였습니다.  

   ▲ 밸리와 산타클라리타 시장현황 비교

   지난 일 주간 거래량으로 비교하면 두 지역 거래된 총 968채 중 75%인 726채가 밸리에서 거래되었습니다. 부동산 가격 상승의 흐름은 LA에서 밸리 남쪽의 고가 지역과 밸리의 중앙지역을 통과하여 포터랜치, 스티븐슨 렌치, 발렌시아를 거쳐 케년칸트리를 통해 팜데일로 올라갑니다. 전반적인 가격의 상승은 작년에 이미 이러한 경로를 통과하여 가격이 상승하여, 이미 팜데일은 코로나 전의 가격과 비교해 30~40% 상승, 산타클라리타는 5~7%정도 상승 폭에 역시 가격이 보합세입니다. 그러나 밸리는 올해부터 다시 천정부지로 하루하루 다르게 급상승하고 있습니다. 


   ▲ 눈깜짝할사이에 팔리는 주택


   지난 한 달간의 매물이 시장에 머무는 기간인 DOM(Days on market)을 분석해보았습니다. 놀랍게도 총거래량 1232채 중 DOM이 0일인 거래가 114채입니다. 이것은 Coming soon기간중 이미 오퍼를 받아 리스트가 Active로 변경되고 당일에 오퍼를 마감하여 에스크로 들어갔다는 얘기입니다. 또한, 284채가 3일 만에, 거래량의 73%인 831채가 7일 이내에 에스크로에 들어갔습니다. 예전처럼  여유있게 집을 보고 의논하고 론 승인받고 하다가는 시기를 놓쳐 오퍼를 접수도 못하는 상황입니다. 리스팅 받아 Coming soon 기간에 집도 안 보고 오퍼를 넣겠다고 연락하던 바이어분들이 왜 그랬는지를 이제야 이해가 갑니다.   

   ▲ 이 시장에 어떻게 대처 하나요?

   바이어분들은 분명한 것은 금리가 위에 열거한 고통을 감내해야 할 정도로 좋으니, 은행과 연락하여 융자 승인서를 미리 받기, 가능하면 DU를 받기, 다운페이먼트 증빙서류 등을 미리 준비, 상대의 패를 읽고 이길 수 있는 오퍼를 내야 하므로 매물을 분석하여 감정, 융자, 인스팩션 등의 조건 해제를 최대한 완화하는 것이 중요합니다. 특히, 에이전트가 발이 넓어 상대 에이전트를 잘 알면 오퍼를 넣는 정보를 조금이라도 얻을 수 있으니, 리스팅 에이전트를 접촉하여 최대한 이길 수 있는 오퍼를 넣어야 합니다. 40대 이하 젊은 분들은 능력의 10%~15% 정도의 Leverage는 2~3년 고생하면 되니 가릴 것 없이 무조건 주택을 구매하고, 중년층 이상은 대개 지금 집을 팔고 집을 넓혀 가시는 것이니 역시 Leverage를 이용하고 현 주택을 몇 주정도 Rent back을 받더라도 에스크로에 들어간 후에 이길 수 있는 오퍼를 넣어야 할 것 입니다. 내 집 팔리면 네 집 살게 하는 오퍼는 당연히 검토 대상에서 제외될 것입니다. 요즈음은 거의 35일 내에 크로징이되니, 가능하다면 잠시 머물 주택을 미리 준비하시면, 동시 진행을 해도 마음이 편할 것입니다.  셀러분들 역시 재투자 혹은 Resizing 등을 거래량이 활발하고 최저금리인 이 시기에 발 빠르게 움직이는 것이 필요합니다. 

   잊지 마십시오! 주택은 자산의 투자 방법 중 가장 변동성이 적고 인플레이션을 앞서는 유일한 자산 증식 수단입니다.<*>  

Share:

혼란한 경제 환경, 지금의 블루칩은?

 

참 어렵습니다. 인플레이션, 디플레이션, 올 말이면 펜데믹은 종결된다, 내년 말이나 되어야 한다, 금리는 2023년까지 절대 오르지 않는다, 아니다, 가파른 인플레이션 때문에 곧 오르게 된다, 보조금은 중지된다, 계속 지급된다 등...평상시 같으면 이 중의 한 가지 사항이 일 년에 한 번 발생할 가능성도 없는데 이러한 큰 유동적 사항이 어느 하나 제대로 결과를 거치거나 예측되는 것이 없습니다.   

   그나마 주식이 지난해 이래로 모두 동학 개미니, 로빈후드니 하며 난리이고, 이러한 사항이 폐쇄된 기간의 유일한 투자 경제활동의 돌파구였습니다. 실제로 대다수의 많은 분들이 주식투자로 많은 재산증식을 하였습니다. 그러나 이제는 주식시장도 제한 없이 풀어내던 정부의 통화 팽창정책에 맞추어 시중의 자금을 흡수하는 데에 한계에 이르고, 좀비기업이나 한탕주의 기업들이 많이 나타나, 이제는 주식도 8-10년 단위의 사이클이 저물어가고, 2020년대 하반기나 가야 또다시 이런 좋은 주식으로 재산 증자를 할 수 있는 기회가 올 것 같습니다. 

   ▲ 부동산 시장의 변화 예측

   부동산은 건국 이래 최고로 좋은 금리, 펜데믹으로 인한 삶의 형태와 주택의 관점이 바뀌어 급격한 수요의 증가로 많은 자금이 부동산으로 유입이 되었고, 아울러 정부의 유동 통화의 흡수, 정상적인 중산층의 재산증식 방법이라는 명목하에 통제를 전혀 하지 않고 금리는 2023년까지 올리지 않겠다고 하니, 인플레이션이 견딜 수 없는 정도로 나타나 금리를 급격히 올리거나, 정부의 특별한 정책 사항이 없는 한, 이러한 현상은 그렇지 않아도 부족한 재고로 인한 부동산 가격상승에 기름을 붓는 셈이 되어 작년 중반부터 펜데믹과는 전혀 상관없이 가파른 가격상승을 가져오고 있습니다.

   ▲ 왜? 부동산은 블루칩인가?

   그러면 이제 현재의 가치(Cash Value)가 미래에도 같은 가치로 평가받는 부동산 투자가 다른 투자와의 근본적인 차이는 무엇인지, 이에 더불어 왜 부동산 투자가 부가가치를 포함하여 회수하게 되는 극대화된 투자 방법인지 말씀드리겠습니다.

   지금까지 그런대로 적정히 유지하여온 물가는 정부가 정책을 펼쳐서 잘 다듬던, 자연스럽게 해결이 되던, 그동안 눌려왔던 물가는 한번 급상승 후 완만히 오를 것이고 개인들은 이로 인한 Inflation(자산 가치의 하락)을 막기 위한 적절한 자산 투자와 대비책이 꼭 필요할 것입니다.

   지난 10여 년간의 물가 상승률을 알아보기 위하여 다음과 같이 2000년부터 2019년 (COVID19 관계로 2020년은 제외)까지의 몇몇 상품의 가격 상승률을 조사해봤습니다.

빅맥지수는 $2.54에서 $5.74로 226%,  최소임금은 $5.75에서 $14.25(LA) 247%, 온스당 Gold 가격은 $283.17에서 $1,514로 534%, 주가지수인 다우존스는 16,684에서 26,944로 160%, NASDAQ 지수 6,009에서 8,015로 33%, 참조로 30년 기준 Mortgage 금리는 8.05%, 2019년 현재 3.75% 

   단편적인 분석이기는 하나, 전체적인 실물 물가지수는 2배 정도 상승, 전체적으로 금융상품은 아주 저조한 투자액 회수를 가리키고, 단지 Gold 만이 금융대란과 저금리 유지 등의 특수한 환경 조건으로 5배 이상이 올랐습니다. 일반적인 투자자의 통로인 주식은, 2020년 펜데믹 기간 중에는 엄청나게 올랐습니다만 2000년 초부터 2019년까지는 처참할 정도로 저조한 투자액 회수를 기록했습니다. 이점은 작년의 특수상황과 비교하여 절대로 간과하여서는 안 될 것입니다.

   2000년에 금을 사서 금고에 그대로 현재까지 보관하고 있었다면 5배 이상이라는 큰 이익을 보았을 것이나, Gold 시장 역시, 단기적인 가격의 오르고 내림에 마음 졸이며 오르면 사고 내리면 파는 대규모 투자자의 흔들고 빼기식의 가격 조정으로 혼란스러울 때, 개미군단 중 많은 분은 손해를 보았을 것입니다. 반면에 중간주택가격 위주로 부동산 투자 회수율 예를 살펴보면, 그라나다힐스의 방 3개, 1500SF 단독주택이 2000년도에는 23만4천 달러였고 2019년 현재는 66만5천 달러 정도 가격을 형성하여 280%의 상승률을 보입니다. 

   현금구매 투자자분들은 주택가격 상승차익 43만3천 달러와 경비를 제외한 월 평균 2천5백 달러 렌트 수입을 기준하면, 총 60만 달러의 추가적 렌트 투자 수입을 거두었습니다. 즉, 2000년에 그라나다힐스에 작은 주택을 사놓고 차분히 기다리신 분은 가격상승과 렌트 수입으로 100만 달러 정도의 수입을 올린 것입니다. 거주자분 역시, 렌트 수입은 아니더라도, 10여 년간의 기다림으로 저축이나 다른 어떠한 투자 금융상품으로도 불가능한 웬만한 봉급생활자 수준의 월 4천3백 불 정도씩 총 43만4천 달러의 수입을 거두었습니다. 

   2020년 이후 현재는 66만5천 달러 정도 하던 중간 주택 가격은 단기간 엄청나게 상승해 현재는 85만 달러 이상으로 올랐습니다. 부동산 전문가를 만나 좋은 투자매물을 찾는다면 자영업과는 비교될 수 없이 좋은 투자이며 테넌트 관리 및 건물의 유지보수를 감안한다 해도 자산 증액에 효자 노릇을 하는 더할 나위 없이 좋은 비즈니스일 것입니다.

   그러면 왜 대부분의 분들이 이러한 만족한 투자비 회수의 기쁨을 맛보지 못하는 것일까요?

   흐려진 판단과 군중심리로 무리한 단기차익을 노려 단기간의 오르고 내림에만 기준을 두어, 소위 상승세 때 사고, 하락세 때는 안절부절못하며 매도해버리는 악수의 흐름을 타기 때문입니다. 

   금이건, 주식이건, 부동산이건 장기적으로 보면 가격의 오름세가 완만한 상승을 곡선을 그립니다. 단지 월, 년 등 단기간으로 보기에는 계절적 요인, 경제정책, 경제 여건 변화 등으로 큰 폭의 오르고 내림이 반복됩니다만, 몇 년간 장기적으로 보면 완만한 상승 곡선 중심으로 소폭의 오르고 내림이 있을 뿐입니다. 부동산 투자를 고려하시는 고객분들에게 제가 항시 말씀드리는 기본사항은 적어도 10년을 보고 사고, 투자용으로 사는 경우 적어도 5년 이상을 보유하실 계획으로 구매하시라는 것입니다. 

   금과 주식 등 무형의 상품은 정부의 정책과 경제 환경 등 외부의 충격으로 가격이 변동되고 최악에는 공중으로 분해되어 사라지거나 더하여 부채를 안게 되는 사태도 발생하나, 부동산은 외부 충격을 거의 받지 않습니다. 실물경제에 속한 부동산은 무형의 금융자산상품에 비하여 사라지지 않는 실물자산이며, 기본적으로 현가할인(Cash Value)를 보장해주고, 가격상승의 투자액회수, Pay-Off 후 렌트라는 노후 고정수입이 매력적인 실물경제의 블루칩입니다. 


Share:

2021년 1월 23일

2021년에는 주택시장에 무엇이 중한지 어떤 변화가 있을지 말씀드립니다.

 









2021
년에는 주택시장에 무엇이 중한지 어떤 변화가 있을지 말씀드립니다.

  전부터 구매할 주택을 보시고 계신 고객분이 ,  이웃 분들로부터  주택가격이 떨어질 것이니 집을  사면 안된다”  한다며지금 집을 사도 되느냐 여쭈어 보신적이 있습니다 고객분은  5년전 보유하고 있던  낡은 집을 처분하고 주식과 부동산에 대한 투자유리성을  여쭈어 보시기에   좋지만 주식투자는 적어도 하루에 4시간이상 꾸준한 공부와  증권사 퇴직 간부들의 많은 분들이 집이 없을 정도로 변동성이 심한  어려운 투자이니  심사숙고 하시라고 말씀드렸습니다그후 주식투자에 재미를 보지 못하시고부동산으로 선회하시어 은퇴  수입용 주택을 구매하려고집을 보기 시작한 분입니다 당시 시나리오를 드리기를 지금의 밸리 남동쪽의 지역은 가격 선행 지역이고 주택이 너무 낡아 관리가 힘드니 매각을 하시고  밸리 북쪽에  단독주택을 구입하신  다시 10년정도 지난  관리가 쉬운  콘도로 옮겨 은퇴  관리가 용이하고지속적인 수입을 얻으실  있도록 방안을 권고 드렸습니다  해에 집을 보시며내내 가격이 내릴까?,   집이 없을까?(미국이라는 나라는 철저한 통계에 의한 나라이므로 적절하고 내가 살기 좋은 집은 있어도  집은 없습니다),  살까?, 말까 망설이시다가 해를 넘겨원래 구매하려던 지역의 주택가격이  10만불 정도가 상승해 버렸고오르기  가격만 바라보며 억울해서  못사시겠다며  한해가 지나갔습니다.    
작년 봄에는 주택가격 하락조정이 온다는 이웃집 아줌마 아저씨들의 책임 없는 말씀과자극적 제목이 담긴 신문기사를 보시고 오른 가격인  68만에도 구매를 못하시고 작년 가을에 75만불 넘게 훌쩍 오르자 ,  68만이었던 가격 아쉬워서 구매를 못하셨습니다 성격상 사시라고 밀어 부치기를 못하나 과감하게 장기적이니 의견과  지금의 가격이 맞는지전월호 칼럼에 거론했던 투자회수가 좋은 주택지역을 선택하는법등을 다시 한번  말씀드려 지금은  돌아 보시지 않고  앞만 보시며,좋은 집을 찾으시다가 오퍼를 넣고 결과를 기다리고 있습니다.  그리고 한마디 하십니다. “내가  주식을 해서 많은 돈을 잃어 버렸는지 알겠다고”. 봄과 가을  계절적 요인과금리등요인에 의하여 주택 가격은 작은 폭을 오르고 내리나장기  가격 변동 선을 그려보면  작은 오르고 내리는 폭과는 관계없이 꾸준히 완만한 상승의 폭을 그리는 것을 알수 있습니다이런 저런 많은 생각보다는  미래 투자회수와  스위트홈만 생각하여 뿌연 안개와 같이 불확실성만 보이지 않는다면 즉시 실행에 옮겨야   입니다
2021  시점과 향후 일어날 몇가지 중요한 관점을 말씀드리겠습니다
주택 렌트 미납에 관한사항,
2020 10 기준 캘리포니아의 렌트연체율은 13.9%입니다연체의 대부분은 커머셜에 속하는 인컴 유닛과  아파트에 거주하시는 어려운 분들로서실제 주택시장에는 그리  영향을 미치지는 않습니다.
주택  모기지 연체에대하여
2020 10월기준 LA 카운티의 모기지 연체율은 3.4%이며코로나 초기 발생시기때보다는 다소 나아진 상태입니다금융대란때와는 달리 각집마다 에퀴티가 많아   세일이 불가능하므로아마 대부분의 은행은 지출비용과 관리의 문제로 최대한 차압은 피할 것이며그동안 밀린 모기지를 합하여 재융자를 받도록 Loan modify 권고  것이며 대부분의 주택소유자는 이를 충분히 감당하거나 어려우면 주택을 매매하여 융자를 갚고 크레딧 보호에  나설것입니다 실제로 치명적인 분들은 커머셜이나 아파트를 보유하신 분들일 것입니다.
평생 다시 보지못할 금리
제가 2001년도 주택구매시 받은 30만불, 30년고정 금리가 10.8% 였습니다 불입금은 2,811불이였습니다.  올해 121  기준  금리는 2.51%로서  페이먼트는 1,186불로   안되는 42%입니다 이상 설명이 필요 없다고 생각합니다.  이는 주택구매가능  금액으로 보면, 10.81%    10만불다운하여 40만불 규모의 주택의 구매가 가능하나, 2.51%인경우는 똑같은 다운페이먼트로  85만불짜리 저택의 구매 가능하니 금리의 무서움을   있습니다       
주택재고에대하여
주택재고는 실버 세대의 수명이 늘어남 으로 인한 주택보유기간의 연장금융대란후 장기간 신규주택 건설 중지,  자연 인구 증가  유입인구의 증가 등으로 지금은 소강상태이나 3-5년이내  주택의 절대부족 현상으로 치달을것입니다 
주택가격 하락 혹은  상승
이는   지나간 칼럼에서 설명을  드렸지만 앞으로 Buyer’s market 보기가 극히 어려울 것이고이는  10년넘게 주택정책의 미반영과  장기적인 수요와 공급의 절대부족으로  주택 가격은 계속 오를  입니다
한발 늦는 한인커뮤니티
작년 6월이후  커뮤니티는 금리와 주택소유형태의 변화로 급격이 주택의 매매가 늘어  120 주간 통계를 보면  밸리와 산타클라리타는 새로 나온 매물이 284채이나팔린 매물은 299채입니다이런 식으로 신규 매물이 팔린 매물보다 부족함이 몇개월만 지속되면 가을도 아닌 늦봄에는 한차례  강한 주택가격 상승이 있을 것입니다 저희  한인분들은 이제 봄이 들어서니 급하게 구매에 나서 멀티플 오퍼나 리스팅에 오버 프라이스 가격에 놀라고 계시고이제는 한번 정리할 단계에 이르신 60-70 되신분들도 이제 주택을 판매 하면 어떤가하고 계속문의를 하십니다 작년 중반에 시작하셨으며  좋으셨을 터인데.

금융사태후 주택가격 폭락  고객분들에게 평생 이런 주택가격은 다시 경험하지못하실것이라고 말씀드린 적이 있습니다이번에는  “ 평생 앞으로 이런 2%중반대 금리는 경험하지못할 이라고  자신 있게 말씀드립니다작년 2월에 32만불정도하던  팜데일의 단독주택을 11월에  44만불에 매매해드렸습니다오른 가격도 가격이지만라티노분들의 빠른 행보에 놀랐습니다시장에 매물을 내놓자 4개의 오퍼가 들어오고 분은 15.000불의 오버 프라이스에 12,000불의 크로징코스트 크레딧을 요구하였습니다. FHA 3.5%다운이니 다운페이와 클로징코스트에서 크레딧을 빼니이분은 4, 2,200SF 마당이 9,000SF 새집을   구매비용 12,000불에    1,800 모기지 불입으로기존 오렌지 카운티에서 내던 렌트의 반으로  크고 멋있는  스위트홈을  마련 한것입니다 과감하게 시외곽에 학군이 그런대로 좋고일터가 많은 곳이 있다면  이사를 않하겠읍니가 우리도 이러식으로 여러 방면으로 생각의 발상을 바꾸어볼필요가 있지 않을까 생각합니다  

Share:

망설이지말고 무었이던 물어보세요!

미국의 이민 생활을 하시면서, 신뢰하고 성실한 부동산 중개인을 사람 알고 있다면 여러 가지로 도움을 받을 있는 경우가 많습니다. 또한 역시 어떤 형태이든 한번 인연을 맺은 고객에게는 도움을 있는 부동산 전문인이 되고자 노력합니다. 주택이나 비즈니스 매매 외에도 부동산 투자와 관련된 전반적인 방안 등에 대해관련정보를 고객과 함께 나누겠습니다.
저는 지나간 30 년간 비즈니스 컨설팅 경력과 첨단 사업의 경영 경험을 바탕으로 주택 일반 부동산의 매매서비스는 물론 고객들의 중요한 재산을 효율적으로 운용하기 위한 테크방안을 제시하며, 주택, 자용부동산, 비즈니스를 구입하고 매각하는 과정에서 필요로 하는 자문서비스를 제공합니다.
궁금한점, 부동산관련 문제해결을 원하시면 전화주십시요 (213)342-1004, 케니조입니다.

부동산 닥터 케니조 에게 물어보기

이름

이메일 *

메시지 *