2021년 남들보다 투자 가치 높은 주택을 구매하는 법.

 

2021년 남들보다 투자 가치 높은 주택을 구매하는 법.

얼마전 골프연습장에서 푸른 진료복을 입고 연습을 하는 한 의료 종사자를 보고 한마디 해주고 싶었습니다. 펜데믹전에도 식당이나 마켓등에가면 병원이나 의료기관에서 입는 의사나 간호복을 입고 식당에서 식사를 하거나 마켓을 보는 것을 간혹 보았습니다. 골프장에서 푸른색 의료가운을 입고 골프연습을 하시는 중년분은 의료가운은 청결과 감염방지를 위해 입는 것인데,저렇게 땀을 흘리며 가운을 입고 운동을 한다는 것도 그렇고 시간이 점심시간이라 분명히 저 옷을 입고 자기의 자리로 돌아갈 터인데 하는 걱정이 앞섰읍니다. 
미국의 시스템 중 가장 부러운 것이 오랜 기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건, 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일 것입니다.  아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족하여, 기준을 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다, 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을 주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로, 영향을 받을수있으나, 상대적인 평가, 즉, 특정 기간동안, 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어 형성됩니다.
이렇게, 부동산 매매의 모든 자료와 정보가 개방되어 있어서 행운이나, 발품으로 남들보다 나만, 싼 집을 구매한다는 것은 어려움도 있지만, 이렇게 지나간 매매가격과 수치적대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에 의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에 의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇 가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용 주택을 고르는 데에 많은 도움이 되 시리라 생각됩니다.

장기적 주택거래흐름을 파악
거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는 지역과 낙후된 지역을 구분하여 표시를 하여 보면, 이미, 안정된 지역이 있고, 그 지역으로부터 시작되어 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을 살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한, 잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별처럼 길게 돌출되어 뻗어 나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이 빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들쑥날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길게 편중 발전되는 가격의 오름이 선행되는 신규지역을 따라다니며 투자합니다만, 반면에 좋은 안목을 가지신 투자자분은 가격이 오른, 신규개발이 진행되는 사이의 가격이 후 행하여 오르는 Niche area를 선택하여 투자하니, 실패의 확률도 적고, 몰려다니며 신규개발, 오른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다. 

단기적으로 전개되는 지역적 및 시간적  매매흐름을 예측
주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너 나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른 지역보다 높은 것이 당연할 것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 거래가 보합적으로 유지되는 지역을 표시하고 찾다 보면 다음에 거래가 활발해지고 가격이 오를 지역을 찾아낼 수가 있을 것입니다.  

투자당 렌트 회수율이 높은 곳을 선정
렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정 되어있습니다. 지역별 렌트 가격을 놓고  매대 렌트 회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한 곳입니다. 특히 콘도의 경우 HOA차이가 많이나고, 재산세도 차이나며, 특히, 특별세가있는곳은 재산세가 평균 1%내외에서 2%가넘는곳이 있으니,  HOA와 재산세를 대입하여 투자회수율을 분석하여 보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다. 예를 들어 라크라센타 같은 경우 100만불대의 주택의 렌트가 4천불 전후입니다, 그러나 밸리의 경우에는 70만불전후의 단독주택이 비슷한 월 렌트로 거래되고, HOA는 200불에서 많게는 600불 가까히 내는 단지도 있습니다. 특히,  산타클라리타지역은 60불만전후의 집에 재산세가 연간 만불이 넘는 단지도 있습니다. 

시간적인 거래의 흐름 파악
적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를 하여야 할 것입니다. 부동산은 한, 두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다.  .
예를 들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을 것이고, 현재는 대략 60만불정도할것입니다, 2006년에 투자하신 분들은 가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아 치우기에 급급하였을 것이고, 2000년초의 장기 투자자하신분들은 현재 2-3배 상승한 가격에 만족스럽고 여유로운 삶을 즐기고 계실 것입니다. 

자신이 없으면 안정된 지역선정
장기적으로 안정적인 투자를 원한다면,  무조건 좋은 학군과  새로운 주택건축 단지,  가급적 젊은 고소득자들이 거주하고 근체에 대형 몰이 많은 지역이 좋을 것입니다. 그러나, 이러한 지역은  가격의 오름 성장이 느리거나 이미 가격이 선행되어 다른곳과  달리 가격의 오름이 보합세를 이루어, 조금은 지루하나 이러한 지역의 가격 선행과 보합의 사이클인 10년정도의 사이클을 감안하면 장기적인 차원이나 노후를 위한 투자로서는 좋은 투자가 될것 입니다.
현재, 부동산 시장의 흐름은 여전히 특이한 상태로 흐르고 있습니다, 년중 최고로 낮은 거래가 이루어지는 비수기인데도 새로운 리스팅은 봄의 성수기와 거의 같고, 매매성사율은 신규매물 수량보다 30-40%가 많습니다. 이러한 상태이면 봄에는강력한 셀러스 마켓이되어 바이어분들에게는 고통스러운 시장일 것입니다.


 

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COVID 19 이후의 4차원적 부동산 시장 분석

 COVID 19 이후 부동산시장은 어디로 갈까요?  

 고객분들을 만나다 보면 가끔 오지랖 넓게 도와드리다 마음 고생하는 경우가 있습니다. 주택매매 절차상 일어나는 경우 최선을 다해 이익이 되고 편안하게 해드리지만, 누군가를 소개해달라는 상황이 제일 어렵습니다. 건축이나 수리하시는 분 소개해주고 어느 쪽이 잘못했는지는 모르나 고맙다는 소리 들은 적이 없습니다. 집이 침수가 되거나 문제가 생기면 보험처리를 하게 되는데, 보험사의 일방통보적 처리를   따르다 보면 불이익을 당할 수도 있으므로 보험 클레임 조정사를 꼭 채용하라고 권고합니다.  부동산협회 세미나 내용중 보험클레임조정에대한 세미나가 있었는데, 노스리지 지진 시 우리 한인들은 보험사의 일방적 통보처리만 받다 보니 주류사회분들보다 20-30% 적게 보상 받았다는 사례와 예를 들어 마루가 침수되면 보험사는 침수부분 수리 만 승인하여 주나, 클레임조정사는 이를 주택의 가치하락을 들어 집 전체의 마루를 갈아주도록 보험사와 분쟁 조정해준다는 것입니다. 이러한 설명을 들은 후 주택보험관련 클레임이 발생하면, 전문 클레임조정사에게 의뢰하시라고 권고합니다. 몇달 전 집에 물이 새는데 어떻게 하냐는 다급한 전화를 받고 우선 클레임조정사와 상담하시라고 연락처를 드리고 잊고 있었습니다, 얼마 뒤 저에게 궁금한것이 있어 클레임조정사에게 아침에 연락했는데, 늦은 오후까지 연락이 안 온다며 듣기 거북한 말씀을 하실때, 이분은 왜 나에게 이런 말씀을 하시나 하는 생각이 들며, 오지랖 넓은 죄라고 생각하고 잘 설명을 드렸지만, 섭섭한 생각이 들었습니다. COVID19 때문에 앞으로 얼굴을 자주 못 보고, 배려와 감사를 품어주는 교회나 지인과의 사교모임도 그전 같지 않아 부족한 대화로 서로 이해하기 어렵고 마음이 이기적인 방향으로 흘러 배려와 감사하는 마음은 점점 줄어 각박한 삶을 살겠구나 하는 마음이 들어 참 우울한 하루였습니다. 그러나 “정복되지 않은 전염병”은 없다고 하는 말처럼 요즈음 감염율이 올라가기는 하지만 대개는 내년 가을정도면 어느정도 진정된다는 방향으로 트는 것 같아 다행이라 생각합니다. 이번달에는 꼭 COVID19사태때문은 아니지만 향후의 중기적 부동산대책 방향을 살펴보겠습니다 

1차원적 대형주택을 가지고 계신분들
현재 자녀분들을 모두 분가 시키고 대형주택을 머리에 이고 사시는 분들은 주택을 다운사이징하고 여유자금은 적어도 하루 4시간이상 공부할 자신이 있으면, 주식이나, 채권, 금등을 사 놓으시거나, 편안한 투자를 원하시면, 작은 콘도 2개를 매입하거나 2-3유닛짜리 인컴 프로퍼티를 고려하는 것도 좋은 방법입니다. 만약, 작은 타운하우스 2개를 매매하는 경우 1개는 거주하고 1개는 렌트를 놓게 되면 한달에 HOA, 재산세 등의 비용을 제외하여도 월 $1,500-2,000정도의 고정수입이 생기게 됩니다. 단지, 나중에 자세한 설명을 드리겠지만 역모기지는 절대 피하여야 할 악재입니다.  

2차원적 투자주택을 보유하고 계신분들
대개 주택의 가격은 다운타운/코리아타운, 밸리, 발렌시아지역, 케년 칸트리, 팜 데일 순으로 가격이 순차적으로 오르게 되고 지나간 몇 년은 산타클라리타에서 머물고 후퇴를 반복 보합세를 유지하다가, 현재는 팜데일까지 올라간 상태입니다. 팜데일은 작년 초에 30만불대이던주택이 올가을에는 40만불초반대로 올랐습니다. 또한, 세부적으로 각지역도 위치, 주변환경, 학군등에따라 주택가격이 선행하여 오르는 곳과 뒤 따라 오르는 후행지역으로 나누어 집니다. 예를 들어 우드랜드힐스지역은 3-4년전에 이미 선행하여 오른 뒤 지금은 거의 보합세를 이룹니다. 만약 지금 우드랜드힐스의 방3개짜리 60만불자리 콘도를 그대로 보유하고 있으면 이미 가격의 오름이 선행되었으므로 5년뒤에는 5-7%선의 완만한 가격 오름이 이루어 질것입니다. 그러나, 발렌시아아 케년칸트리 지역은 이미 전년 봄 시장 대비 10-20%이상, 팜데일지역은  50%이상의 가격이 1년간 상승한 상태입니다. 만약에 작년 봄에 우드랜드힐스의 타운 홈을 매각하여 다른 지역에 투자하였다면 이미 10만불 이상의 가격 상승으로 웃음 짓고 계실 것입니다. 가격의 상승의 시간차인 선행과 후행지역을 잘 고려하시어 머무르지마시고, 자산증식을 꼭 고려하시기 바랍니다

3차원적인 Rent Rate이 높은 지역으로 이동이 필요하신 분들  
Bed town에 사시던 분들과 개발이 멈추어 진 지역에 투자하신 분들은 Rent rate이 좋은 곳으로 자산을 움직이셔야 합니다. 예를 들어 살기 좋은 라크라센타에 거주하다가 이제 은퇴를 앞두신분들은 과감히 보유주택을 정리하고  렌트 Rate이 좋은 지역으로 자산을 이동시켜야 합니다. 라크라센타의 방3개자리 단독주택의 렌트는 3,500불정도이며, 주택의 가격은 최하가 80만불에 평균 100만불이 넘습니다. 만약에 Rent Rate이 좋은 발렌시아로 눈을 돌려, 50만불짜리 타운 홈을 2개를 확보한다면 월 들어오는 임대료는 5,500불이상이 되며, 신축 건물이고, Default율이 거의 없는 좋은 지역이니 더할 나위 없는 좋은 투자일 것입니다. 다른 옵션은 한 채는 다운 사이징하여 거주하시고, 다른 한 채는 렌트를 준다면 완벽한 은퇴계획이 될 것 입니다.
   
4차원적인 첫 주택구매자
주택은 없어도 괜찮다는 젊은 분들은 대개 자기의 비싼 취미에, 고급차에, 여행 등 자기 삶에 투자하는 분들입니다, 그러나 이분들도 어느정도 통장에 돈이 쌓이면 제일 먼저 눈을 돌리는 것이 주택 구매입니다. 향후 주택부족대란과 금리와 가격상승에 대비하여 수단과 방법을 가리지 말고, 자녀출산후 집을 넓혀가거나, 노후를 위한 투자를 할 수 있는 조그마한 콘도라도 장만해야 할 것 입니다.  융자가 쉬운 지금 20%정도 다운하고 40만불짜리 소형 타운 홈을 사면 아직은 투자여건이 좋아, 월모기지와 재산세 HOA를 합하여, 월$2천불정도로 같은 크기의 아파트 렌트비보다 저렴합니다. 만약 구매를 늦추어5년정도 후에 구매하려 하며, 두가지 불리한 사항이 있습니다. 우선은 적어도 20%이상 오른 주택가격과 정부의 목표 금리 율인 6.25% 이 두가지 상승세를 감안하게 되면 다운페이먼트는 10만불이 필요할 것이면, 모기지와 재산세, HOA가 포함된 매월 불입금은 현재의 구매시보다 70%가 오른 $3,462불이 됩니다. 아직은 늦지 않았으니 마지막 막차 칸에 라도 동승하시기 바랍니다.

한가지 드리고 싶은 말씀은 렌트도 비지니스입니다, 입주자가 잘 거주할수있게 적절한 조건과 환경을 만들어주고, 테넌트에대한 선입관을 바꾸고 은행이자처럼 아무것도 안하고 또박또박 앉아서 통장에 받는다는 생각은 놓으시면, 다른 비지니스보다는 최소한의 노력으로 안정된 수입이 보장됩니다.
  
현재 이시기 어려운 사항 잘 이해하고, 조금이라도 멀리 보시며 현명하게 판단하시어 악재를 좋은 기회로 탈바꿈하는분들이 예상외로 주변에 많으십니다.  좌불안석보다는, 이제 과감하게 마지막남은 찬스를 현명하게 쓰시기를 바랍니다.  

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주택시장 어디까지 왔나요? COVID-19후 어디로 가나요?

 

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모기지은행협회는 8월17일기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일연체는 9년만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일연체는 감소추세를 보여,

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주택을 사려는 바이어에게는 학군, 지역, 예산 등의 주택 선택기준이 있을 것이나, 가장 중요한 것은 주택의 가격 일 것입니다. 바이어는 당연히 싸게 사고 싶을 것이고, 마음에 드는 집을 선택한 경우에는 시장가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣을것입니다. 통계 및 기본 데이터 축

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