소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요?
주택을 구매 후 에스크로가 시작되고, 어느정도 진행이 되면 에스크로에서 베스팅(Vesting)을 어떻게 할건지를 물어봅니다. 법률적인 사항이니 에스크로나 에이전트도 도와드릴수가 없고 알기쉽게 설명을 할수도 없어, 각 방법에대한 비교표를 전달해 드리는것이 할 수 있는 최선의 방법입니다.
직통 (213)342-1004 | (818)271-9900 | 3421004@Gmail.com
The Right Broker Makes All the Difference Experience world class real estate service backed by a proven track record.
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Short Sales 이란 무엇인가 ?
주택가격의 하락으로인하여 주택소유자의 주택가격이이 융자한 금액보다 떨어진경우 융자 총금액보다 낮은금액으로 주택을 매매하여, 주택융자금액을 청산하는것을 말합니다. 이러한 조건과 절차들은 은행의 승인을 받아야하며, 전문 에이전트들이 은행과 상의하여 처리하게되며, 이에따른 모든 손실과 발생하는 경비를 은행이 부담합니다.
Short Sales 은 어떻게?
주택소유자분의 비용은 전혀들지않읍니다, 에이전트가 밀린 페이먼트와 재산세까지도 정산되도록 도와드립니다. 처리하는 기간동안에는 연체에관한 납부독촉을 받지 않으시며, 최소한 몇개월정도는 아무런 부담없이 보유하신 집에 사실수 있읍니다
Short Sales이 모두 종결되면 ?
비용이들지않고, 주택융자채무에 대한 의무가 없어지고, 크레딧점수가 떨어지게되나, 대개 2-3년 지나면 회복하실수있읍니다, 숏세일이 협의가 잘되면 이사비용을 지원 받을수 있읍니다. 만약 예상치 못한 문제로 인하여 숏세일이 성사되지 않는 경우에도 비용역시 부담하지 않으시게 됩니다.
어느분들이 Short Sales을 하셔야하나 ?
융자금 페이먼트가 밀리기시작하거나 어려우신분,융자 재조정이나 소송에 실패하신분들, 집의 가치가 너무 떨어져 소유쥬택을 포기하시려는분, NOD(페이먼트연체 독촉장) 또는 NOT(차압통지서)를 받으신분과 파산, 차압을 하게되어 7-10년의 경제활동이 어려워지면 문제가 있으신분들은 연락주십시요.
Short Sales 비용부담은 누가하나 ?
숏세일 처리에 따른 비용은 재산세등을 포함하여 은행이 부담하게되며, 숏세일을 의뢰하시는데 필요한 에이전트의 수수료도 모두 은행이 부담합니다. 숏세일이 끝나 집이 바이어에게 팔릴때까지 페이먼트를 내지 않고 계속 사실수 있읍니다. 단, HOA는 주택소유자가 계속 지불하여야합니다
왜 은행은 Short Sales을 선호하는가 ?
은행이 차압하여 경매를 하는 비용이 숏세일 리스팅 상담합니다 보다 많은 비용을 지불하여야하므로, 은행입장에서는 주택소유자의 숏세일에 적극적으로 협조합니다
연락처 케니조 213-342-1004
주택융자시 금융기관에서 담보물에 대한 화재보험을 요구하는데, 보험 비용은 조건과 주택크기와 가격등담보상황에 따라 차이가 납니다. 융자 금액의 0.02%정도 예상하시면 됩니다.
주택보험 커버 사항
– 본 건물 (Dwelling)
화재 폭동 태풍 우박 천둥번개 등으로 인한 손실로 재건축을 해야할 때 드는 비용을 커버한다.
그러나 지진 홍수 터마이트에 의한 손실이나 부실한 건물관리에 의해 발생한 손실은 보상하지
않는다. 지진이나 홍수보험은 따로 가입해야 합니다.
– 기타 건축물 (Other Structure)
본건물과 붙어있지 않은 차고 게스트 하우스 패티오 수영장 등의 부속건물도 주택 보험에 의해커버됩니다.
– 주택내 개인 소유물 (Personal Property)
가구 옷 등의 건물내의 있는 모든 개인 소유물을 보상하는 조항. 보통 본건물 가치의 50% 를
보상범위로 정한다. 이 조항은 포괄적 보상 규정으로 거주지 밖에서의 손실 분실시에도 혜택을받을 수 있다. 그러나 디덕터블을 염두에 두고 클레임해야합니다.
– 주거지 사용 불능으로 인한 주거비 (Loss of Use)
재앙에 의한 거주지 재건축시나 수리하는 기간동안 주거지 사용불능으로 의해 쓰여지는 호텔비식비 이사비용 등의 비용을 보상해줍니다. 본건물 커비리지의 20%까지를 보상범위로 합니다.
– 개인손해 배상 (Personal Liability)
직계가족 외의 외부인들의 상해를 보상해줍니다. 개인손해 배상은 손해을 당했을 경우 사용되는법정 관련 비용이나 상대방이 다쳤을 경우의 병원비를 보상해줍니다. 거주지에서의 발생한 상해외광범위한 보상 범위를 제공하고 있습니다. 이를테면 골프장에서 타인의 건물에 손상을 입혔을 때
이 조항으로 보상이 가능합니다. 최저 10 만달러 보상금액을 들수있으나 30 만달러 보상금액
이상을 권유합니다. 더 많은 금액의 보상이 필요하다면 퍼서널 엄버렐라(Personal Umbrella)
보험을 따로 가입할 수 있습니다.
– 의료비용 (Medical Payment)
외부인이 본건물내에서 부상을 입었거나 음식물 등을 제공받고 질병이 발생할 경우 환자가
병원비용 으로 청구할 수 있는 보상금액입니다. 상해보상 청구를 하지않고도 병원비용을 청구할수 있기에 꼭 필요한 조항입니다.
위의 6 가지의 조항이 모두 포함이 된 HO3-주택 보험이 일반적으로 주택소유자들에게 많이 권해지는주택보험입니다
콘도나 타운하우스를 구입할 때, 단독주택에 비해서는 일반적으로 보험에 대해 신경을 덜 쓰게 됩니다.
관리비에 보험료가 일반적으로 포함돼 있어, 따로 보험에 가입할 의무는 없었기 때문입니다. 그러나 지난 2010 년 4 월부터 패니매와 프레디맥이 융자조건을 강화하면서 콘도나 타운하우스를 구입할 때 HOA 가커버하는 건물 손상에 대해 보상하는 보험 뿐 아니라 소유주들은 건물내부에 대한 추가보험(HO-6)을별도로 반드시 가입해야 합니다. 패니매가 요구하는 HO-6 보험 가입 범위는 주택 감정가격의 20%이며주택 구입융자 뿐 아니라 재융자를 받을 때도 적용이 됩니다
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케니조 컬럼2019.03.23 20:47
“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”
realsforum http://kennycho.com/47926조회 수 99 추천 수 0 댓글 0?크게작게위로아래로댓글로 가기
“점점 어려워지는 주택 렌트구하기”
실제로 정성스런 레터와 많은 서류를 첨부하여 Rent Application을 접수하여도, 단 한번의 연체기록때문에 선택할수없다고 통보받기도 했습니다. 며칠의 연체를 가지고 그러냐고 불평하시지만, 사실은 연체 30일이 넘어가야 보통 크레딧회사에 레포트하거나, 요즈음 같이 경기가 않좋은 경우에는 2-3달씩의 연체도 그냥 넘어가는경우가 많아, 일단, 크레딧 레포트에 올라온것은 생각보다 많이 연체된경우가 많습니다. 그러면, Landlord는 왜 월 Rent를 몇 백 불 싸게 하거나, 좋은 Tenant를 구하기위하여 몇천불의 임대료 작지 않은 액수를 감수하고 좋은 Tenant를 구하려 할까요? 렌트가 밀린 Tenant를 내보내려면 최소3개월이상걸리고, 1년이 넘게걸리는 경우도 있습니다, 한두달치 임대료와 년간 몇천불의 손해를 감수하더라도, 안정 된 직업과 좋은 크레딧을 갖고, 렌트를 밀리지 않고 낼 수 있는 Tenant를 찾는 것은 어떻게 보면 당연한것일겁니다.
내가 좋아하면 남들도 좋고, 싸면은 경쟁이 심해지는 것은 당연한 것이고, 다른 분보다 크레딧이 낮거나, 수입이 낮으면 제외되는 것은 당연할 것이고, 연체기록이 있거나 인컴이 확인되지 않으면 Landlord는 당연히 제일먼저 Application을 책상아래로 치워버릴것입니다. 통상, 렌트 계약의 종결 시 Landlord나 Tenant는 계약 종결 30일전에 문서로 통보 하게 되어 있습니다. 만약, 렌트기간이 2-3달 남은 상태서 다른 렌트를 구하러 다녀, 마음에 드는 주택을 찾아도, 어느 Landlord 건 한달 이상 집을 비워, 손해를 보며 계약을 해주지는 않습니다. 2-3달전엔는 지역선정과 대상 렌트 주택의 규모 정도를 파악하고, 약1달전부터 에이전트와 본격적으로 집을 보러 다녀야 할 것입니다. 주의점은 Rent계약후 거주하다가, 계약만료 이전에 나가려면 통상 잔여기간의 Rent를 모두 지불하여야 하는 점 알고 계셔 계약내용 중 Rent기간의 계약에 신중을 기하여야 할 것입니다.
그러면, Landlord는 어떤 Tenant를 좋아할까요? 첫째로는 Credit이 720이 넘으면 완벽한 것이고 최소 640은 넘어야 합니다, 둘째로는, 크레딧 리포트상에 Payment가 연체된 것이 없어야 합니다. 통장에 충분한 잔고가 있어도 정기적으로 내는 Payment연체가 있으면 Payment 지불 습관이 안 좋은 것으로 간주되어 렌트를 얻기가 불리해집니다. 특히, 거의 모든 Landlord측 에이전트는 현재 살고 있는 Landlord에게 전화를 하여 지나간 렌트 연체 여부와 거주태도등 특별한 점이 없는지를 조회합니다. 셋째, 수입과 렌트비의 비율이 적어도 40%는 넘어야 합니다, $2,000짜리 렌트를 기준하면 인컴이 5,000불은 되는 것이 좋고,수입에 대한 확인은 Bank Statement에 Deposit을 보고 확인하므로, 2-3달치의 Bank statement를 대개 요구합니다.
그러면, 반대로 Tenant입장에서는 어떻게 하면 렌트를 잘 얻을 수 있을까요? 물론, 제일먼저 크레딧이 좋아야 합니다, 그러나, 생각보다는 한인 커뮤니티는 크레딧에 대하여 신중히 생각하지 않습니다. 평소에 크레딧을 잘 쌓아야 하지만 만약, 부당한 Collection등 잘못 된 것은 편지나 설명으로 대신할 수 있으나, 항상, 1년에 한번은 무료 크레딧레포트를 크레딧 회사에 요청할 수 있으므로 미리 미리 본인의 크레딧내역을 검토하여 잘못된 것은 교정요청을 하고, 크레딧이 낮으면, 낮아진 이유를 찾아서 1-2달정도 신경을 쓰시면, 적어도 680이상으로 쉽게 올라감니다.차압이나, Short sale을 한 경우라도 주택모기지 외에는 연체가 없다면 설명을 하면 대개 수긍을합니다. 게으르거나, 재정관리를 잘못 한 것보다는 차압이나 숏세일은 인생에서 직장을 잃어버리거나 사고로 재정상의 문제로 일어난 것으로 이해하는 Landlord가 많습니다. 고의적 연체나 재정 관리 부족으로 인한 나쁜 습관적 연체는 Landlord. 라면 누가나다 꺼립니다.
그러면 이렇게 얼핏보기에도 까다롭고 어려운 렌트를 얻으려면 어떻게해야할까요? 좋은 에이전트를 만나야할것입니다. 에이전트들이 가장 어려워하는부분 중하나가 고객분들에게 렌트를 찾아드리는 것일겁니다.우선은 Tenant되시는분들이 위에서 언급한 사정을 이해하지못하고, 통장에 몇달치 Rent료가 있고, 수입도 좋은데(세금보고 않한) 에이전트가 딜도 해주고 가격도 깍아주어야한지않느냐고 요청하시며, 가격 조정은 커녕은 접수할 자격도 않되는것을 인정하지 않으십니다.에이전트 입장에서는 월 2천불자리 렌트를 소개하면 일년치 Rent의 2.5%정도인 600불정도가 회사로 입금됩니다. 회사 적립금, 보험, 제세공과금을 제외하면 집에가져갈수있는 금액은 100-150불정도입니다.이런 사정도 모르시고 뒷자석에 않으셔 이리로 저리로 가자고 하면 어느 누가 혼쾌히, 자기돈으로 기름값 지불해가면서 고객을 모시고 다닐 에이전트는 없을 것입니다. 연체가 있으면 Deposit을 1-2달을 더하겠다고 Application에 명시하거나, 근무하는 회사의 명함, 전 Landlord의 Good standing letter, 충분한 잔고와 매월 수입이 Deposit된 Bank statement를 첨부하는 것이 좋고, 특히, 내가 Landlord의 집을 좋아한다는 구구절절의 편지와 연체 혹은, Rent에 좋지않은 영향을 끼칠점에 대하여서는 상세히 사정을 조리있게 설명한 편지는 좋은 영향을 줄 것입니다..
위에서도 언급하였지만 5-6년전만해도 Credit report와 전 Landlord와 의 연체여부 조회 정도로 Tenant를 선정했었는데, 지금은 일자가 지날수록 Landlord는 지연되는 날 자만큼 Rent를 손해 보는 점을 감수를 하면서도 좋은 Tenant를 구하려 합니다. 여기에 더하여, 신규주택은 물론이고, 렌트 주택의 신축도 거의 없던 지나간 6-7년, 당연히 Rent 주택은 점점 부족 해지는 데에다, 경제가 좋아지면, 당연히, 도시유입인구가 많아지는 향후에는 점점 더 렌트 얻기가 어려워 질것 같습니다. 위에서 설명드린 점 잘 이해하시고, 서류를 잘구비하거나 크레딧관리에 만전을 기하고 좋은 에이전트와 잘 상의하시어 잘 구비하신 Application을 접수하면 분명히 원하시는 렌트를 구하실수 있을 것입니다.
베스팅이란
주택 소유권을 누가 어떤 식으로 갖게 하느냐를 정하는 일이다.
베스팅은 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘생각해서 결정해야 한다. 부동산 오너들이 선택하는 베스팅에는 4가지가 있다.
‘테넌시 인 커먼’(tenancy in common)과 ‘조인트 테넌시’(joint tenancy), ‘커뮤니티 프라퍼
티’(community), ‘커뮤니티 프라퍼티/서바이버십’(community property with right of survivor
ship)이다.
■테넌시 인 커먼
가족이 아닌 개인들이 부동산 투자시 선택하는 베스팅이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할수 있는 것이 가장 큰 특징이다.3명의 공동 투자자들이 100만달러짜리 건물을 구입할때 20만달러, 30만달러, 50만달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다.
그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언
이나 상속을 할 수도 있다.한인들에게 널리 알려진 TIC투자도 바로 이러한 형태의 베스팅을 표현한 것이다.투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것도 다른 베스팅과의 큰 차이점이다.
그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 소유권은 인정할 수 없다.
예를들어 3인이 주택을 구입했는데 20%의 지분을 갖고 있는 사람이 방 1개를 소유하겠다는
것은 허용이 안된다. 투자한 건물의 가치에 대해서만 지분을 나눠 갖는 것이다.
■조인트 테넌시
일반인들도 선택할 수 있지만 가족간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅이다. 그 이유는 ‘생존자 취득권’(서바이버십)이 있기 때문이다.부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입했다. 그런데 1년후 남편이 사망했다. 이럴 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 된다.
두 명의 공동 투자자가 300만달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했다. 몇년후 두명중 한명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.
조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을
남한테 팔 수는 있다.조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 바뀐다.
그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다.A,B,C 세명의 투자자가 있다. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 B,C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 조인트 테넌시가 적용 된다.조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시
똑같이 나눠야 한다는 점이다.세명이 100만달러짜리 주택을 구입했다. 투자금액은 각각 20만달러, 30만달러, 50만달러다이렇게 투자 금액이 틀려도 세명의 지분은 정확하게 3분의1씩이 된다.
■ 커뮤니티 프로퍼티
부부만이 선택할 수 있는 베스팅이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유
권을 갖는다.집 가격이 100만달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망하게 되면 생존한 배우자한테 절
반이 넘어간다.(유언이 없을 경우)커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문이다.그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.
A와 B는 부부다. 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분
을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨다.몇년후 A가 사망했다. 이럴때 A의 몫은 C한테 넘어간다.
■커뮤니티 프라퍼티/서바이버십
부부만이 선택할 수 있는 베스팅으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다.조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테
팔 수 없다는 점이 틀리다.또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 된다.
오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한후에 이서류 저서류 사인을하다가 보면 에스크로에서 부동산 소유규권등기(VESTING)를 어떻게 하실겁니까? 하고 물어 옵니다.
모든 부동산의 법적인 소유자가 누구인지를 알 수 있게 해주는 서류가 타이틀(등기)입니다.
소유권 형태의 방법에 따라 나중에 재산의 증여, 상속, 신탁, 양도에 따른 소득세 같은 문제들이 발생할 수 있고, 또한 사망,이혼 등의 예기치 못한 일로 인한 소유권 분쟁 문제가 발생할수도 있으니, 부동산을 취득할때에는 사전에 전문가들과 상의하여 소유권 형태를 신중히 결정하는 것이 좋습니다.
단독 소유(Severalty)
개인 혹은 법인(법인은 법적으로 개인으로 봅니다)이 단독으로 부동산을 구매하고, 소유하는 형태입니다.언제라도 제한없이 매매할수 있으며, 상속도 가능합니다
재산공유(Tenancy in common)
주로 투자자들을 위한 소유권의 형태로 두사람 또는 그 이상의 소유자가 되며 부부도 가능합니다.
투자지분만큼 소유권을 공동소유하며, 특별히 명시하지 않으며, 지분의 권리는 동등한 것으로 간주합니다. 각각의 공동소유주는 자기가 소유한만큼 팔수도 있고, 유언에 의한 소유권이전도 되나, 유언이 없는 경우는 상속자에게 이전됩니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다
공동명의(Joint tenancy)
두명이상이 부동산을 똑 같은 지분으로 소유하는 형태이며, 분할하여 판매 할수 없습니다 구성원 중 1명이 사망할시에는 지분은 나머지 사람에게 평등하게 분배됩니다. 부부 일 경우 법원의 판결을 통하지 않고 자동으로 지분이 자동으로 배우자에게 넘어가 많이 선택하는 방법입니다. 생존자에게로 자동으로 소유되는 권리는 유언이나 상속보다 우선합니다. 공동소유자의 재산이 해당판결확정채권자를 위해 강제 판매시 매매될수도 있습니다
파트너(Tenancy in Partner)
두명이상이 사업체를 소유하는 형태입니다, 부동산을 매매 할 경우에는 반드시 모든 동업자가 동의 하여야 합니다. 동업자중 1명이 사망할 경우에는 유산 상속자가 지분을 상속받고 동업자가 됩니다. 파트너의 유산권만이 판결확정채권자에 의해 강제 판매될수있습니다
부부공유재산(Community Property)
부부인경우만 가능합니다, 결혼생활 중 취득한 모든 부동산은 이 소유권의 형태를 갖게됩니다.
매매를 위하여서는 부부가 모두 동의(사인)을 하여야 하며, 부부는 자기지분 만큼 자기 임의 대로 유언을 따로 할수도있읍니다. 그러나 결혼 전에 취득한 재산은 해당되지 않슴니다. 유언이 없으면 유언검인에 의하여 법원에서 판매를 하며 소송비용을 부담해야 합니다. 다른 사람에게 양도한다는 유언이 없으면 사망자의 지분은 배우자에게 이전되며 생존한 배우자는 세제상 혜택을 받을 수 있습니다.어느한쪽 배우자의 채무이행을위하여 재산전체가 강제매각대상이됩니다
부부공유재산-생존자권부(Community Property right of survivorship)
Community property와 동등하며, 단지 부부중 한쪽이 사망하는 경우 별도의 법적절차를 거치지않고 상속이되어,빠른 상속과 세제상의 혜택을 받습니다. 세금의 의무도 없으며 유언증인도 필요치 않습니다. 단, 주의점은 각 배우자가 결혼전이나, 결혼기간동안 발생한 채무를 갚아야할 책임이 있습니다. 즉,어느한쪽 배우자의 채무이행을위하여 재산전체가 강제매각대상이됩니다
과거에는 부부간에 많은분들이 보통 부부공유재산의 형태인 Community Property로 등기하였으나 얼마전부터는 Community Property right of survivorship의 형태가 새로 분류되었고, 부부간에 재산이 별도의 절차없이 자동으로 생존한 공동배우자에게 이전되므로 부부간에는 보통 제일 많이 선택하는 방법입니다. 켈리포니아주는 부부간 결혼이후에 생긴 재산은 무조건 부부의 공동소유로 인정합니다. 우스갯 소리지만, 남편이나 아내,몰래 시스템상 부동산을 사기가 어렵지만, 만약에 혼자명의로 사놓아도 배우자가 공동소유를 주장하면 당연히 소유권의 일부를 배려하여야합니다.
그래서 보통, 부부중 한분의 명의로 하고 싶다고해도, 상대배우자의 Quitclaim deed (재산권 포기증서)를 반드시 공증받아 에스크로에 제출하여야하는이유도 기본적으로 켈리포니아주는 결혼 후 발생한 여하한 재산도 부부공동재산으로 인정하므로, 둘중의 한분이 재산권을 포기를 해야하기때문에 그렇습니다.
미국의 시스템중 가장부러운 것이 오랜기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건, 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사 결정하는 시스템일것입니다. 아직도 주먹구구식의 결정방법과 누적된 데이터가 절대 부족함으로, 잣대를 올바로 세우지 못하여 정책의 실수가 잦은 우리의 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을 수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다, 부동산의 가격동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계경제에 영향을주는 심각한 문제인 경우 부동산시장은 절대적으로, 영향을 받을수있으나, 상대적인 평가, 특정 기간동안, 특정지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어형성됩니다.꺼꾸로 얘기하면 부동산의 매매에 있어서 모든 자료와 정보는 개방되어있어서 행운이나, 남들보다 월등히 나만, 싸게산다는 경우는 아주 어렵다는 얘기입니다.
그러나, 이렇게 지나간 매매가격과 수치적대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성, 지역간 매매흐름 특성에 의한 주택가격의 변화는 논리적인 수치에의한 통계적 결정방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용주택을 고르는데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다.
우선,첫째로, 거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는지역과 낙후된지역을 구분하여 표시를하여 보면, 이미, 안정된지역이 있고, 그 부분으로부터 길게 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달된 중앙지역을 살펴보면 역시, 낙후지역과 신규지역 혹은, 리모델링이 활발한 지역이 있고, 또한, 잘 살펴보면 시간적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별표처럼 길게 뻗어나가다가 멈추고, 다시 그 사이 사이 빈 공간을 채움니다, 즉 Star & ring이 반복되면서 들숙날쑥 발전하다가 다시 빈사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고, 거래와 가격은 보합세를 이루고, 다시 Star처럼 발전되고, Ring처럼 채워지는 양상이 반복되어집니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길게 편중 발전되는 신규지역을 따라다니며 투자합니다만, 안목을 가지신 분은 가격이오른, 신규개발이 진행되는 사이의 Niche area를 선책하여 투자하니, 실패의 확률도 적고, 몰려다니며 신규개발, 올른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자하신 분들보다 훨씬 투자회수율이 좋습니다.
둘째로는 지역적 매매흐름을 예측하여야합니다, 주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중되어집니다. 즉, 한지역에 매물이 한집 건너나오다가 어느정도 지나면 거의 매물을 찾아볼수가 없습니다, 즉, 주택의 거래가 활발한했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므 가격이 다른지역보다 높은 것이 당연할것입니다. 즉, 이렇게 활발한 지역과 비활발한지역을 표시하고 찾다보면 다음에 활발해질 지역을 찾아낼수가 있을 것입니다.
세번째로는, 투자대 렌트회수율이 높은곳을 선정하여야합니다, 렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트가격을 놓고 구매대 렌트회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한곳 입니다. 특히 콘도의 경우 HOA와 재산세를 대입하여 분석하여보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다.
넷째로는 적어도 한사이클을 걸치는 장기적인 투자를하여야 할것입니다. 부동산은 한,두사이클을 걸치는 10-15년정도의 장기투자가 가장 바람직합니다. 예를들어, 2000년초에 15만불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만불정도까지 올랐을것이고, 현재는 대략 25만불정도할것입니다, 2006년에 투자하신분들은 가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아치우기에 급급하였을 것이고, 2000년초의 장기 투자자하신분들은 몇 년뒤면 상당히 상승한 가격에 만족스럽고 여유러운 삶을 즐기고 계실것입니다.
부동산투자하는 분들중 성공한분들의 특징은 최종 결정과 책임은 남이아닌 나의 것이라는 생각하에 정보를 직접수집 관리하며, 시간,지역,특성의 삼차원적인 시각으로 보려고 노력하는분들 입니다.
사업체 매매도 복잡한 여러 과정을 거쳐서 이루어 지고 모든 과정 하나하나 철저한 주의가 필요하다. 비즈니스 매매는 다른 거래와 달리 에스크로가 끝나기 전까지 많은 변수가 있어서 매매가 완전히 마무리될 때지는 셀러나 바이어 모두 안심할 수 없다. 따라서 지면에서는 일반적인 매매절차 및 주의 사항을 순서적으로 알아 보겠다.
1.오퍼작성
사고자 하는 비즈니스가 정해지면 제일 먼저 하는 것이 오퍼 작성이다.
오퍼 작성에 기록된 내용이 에스크로 인스트럭션(instruction)이 되므로 모든 일반적인 내용외에 특정한 조건들은 반드시 오퍼에 기록하는 것이 좋다. 즉 나중에 문제 발생 소지가 있는 것은 분명히 기록해 놓는 것이 좋겠다.
예를 들어 오퍼 작성 시 구매하려는 가격이 인벤토리를 포함한 것인지 아니면 인벤토리를 제외한 금액인지 분명히 하고 그렇지 않을 경우 나중에 상당한 문제가 발생될 수 있다. 트레이닝 부분도 반드시 명기해야 하며 보통 2주 내외가 상식이다. 그러나 셀러 측에서 가게를 판 후에 트레이닝 기간을 잘 지키지 않는 경우가 종종 있어 셀러와 바이어 사이에 분쟁이 잘 일어나므로 확실하게 오퍼에 그 가간을 언급하고 그 기간을 꼭 지킨다.
또한 근처에서 셀러가 같은 종류의 장사를 몇 년 안에 몇 마일 안에서는 안한다는 조항(covenent not to compete)을 넣을 때는 여러 가지 상황을 고려해서 넣는다. 또 lease는 새로 받을 것인지(new lease) 혹은 있는 것을 승계(assignment)할 것인지 분명히 한다.이렇게 오퍼가 작성 되면 경우에 따라 몇 번의 counter 오퍼가 셀러와 바이어 사이를 오간 후 최종 가격과 조건이 맞으면 바이어와 셀러가 사업체 매매의 합의점에 도달하게 된다.
2.매상확인
매상확인은 셀러나 브로커가 제공한 매상 정보가 맞는지 확인하는 최초의 절차이다. 매상 확인은 비즈니스 거래 성사를 좌우하는 가장 중요한 절차 중 하나이며 비즈니스 매매가 성사되지 않는 가장 큰 원인이기도 하다. 따라서 모든 바이어들이 반드시 철저히 매상확인을 할 것을 이 지면을 통해 당부 드린다.
매상확인은 업종에 따라 다르나 보통 2주 정도 하며, 이 경우 대충하지 말고 반드시 정확히 할 것을 거듭 당부 드린다. 필요한 경우 CPA를 통해 매입 영수증과 매출을 확인 하는 절차를 밟는 것이 좋다. 이 때 리스 계약서도 확인한다. 셀러가 언급한 리스 내역이 계약서 상에 명기되어 있는지 또는 언급하지 않았던 불리한 조건은 없는지 확인한다. 본인이 확인하기 어려울 때는 반드시 전문 변화의 도움을 받는 것이 현명하다.
3.에스크로 오픈
매상과 리스 확인이 끝나면 에스크로를 오픈한다. 이때 에스크로 인스트럭션이 나오는데 에스크로 회사는 이것을 근거해서 그대로 진행하므로 인스트럭션이 자기가 미리 작성한 오퍼와 일치하는지 확인하는 것이 중요하다. 에스크로는 이때 버크 세일(bulk sale) 공고를 신문에 게재한다. 이것이 바이어를 보호하는 것으로 셀러와 채무관계가 있는 사람은 이 공고 후 일정기간 안에 에스크로에 클레임을 할 수 있어서 셀러의 채무관계, 라이어빌러티가 드러난다.
간혹 에스크로 없이 직접 바이어와 셀러가 가게를 사고 파는데 이런 경우 바이어에게 상당히 불리하다. 에스크로 없이 매매가 이루어지면 바이어는 셀러의 채무 관계나, 저지먼트 (judgement) 혹은 어떤 라이어빌러티가 있는지 전혀 할 수가 없어 나둥에 문제 발생 시 보호 받기가 힘들다. 따라서 모든 비즈니스 거래에서는 에스크로를 열고 할 것을 철저히 권하고 싶다. 에스크로를 먼저 오픈하고 매상을 체크 하느냐? 매상을 먼저 체크하고 에스크로를 오픈하느냐는 필자가 가장 많이 받는 질문이다.
많은 비즈니스의 경우 에스크로 오픈을 매상체크 후에 하는 것이 좋다. 종종 셀러들은 에스크로를 열기만 하면 확실하고 안전하게 가게가 금방 팔릴 것 같다는 생각을 하지만 비즈니스 매매 과정은 과정 과정마다 많은 돌발 변수가 생긴다.
특히 매상 체크는 비즈니스 거래의 성패를 결정하는 가장 결정적인 요소로 에스크로를 연 후에 매상이 셀러가 약속한 대로 안 나오면 바이어는 비즈니스 매매를 포기하거나 가격을 낮춰 달라고 할 것이고 다행히 서로 타협이 되면 매매는 계속 진행이 되고 그렇지 않으면 에스크로는 불가피하게 깨지게 된다.
그 동안에 일어난 모든 경비는 셀러와 바이어가 반반씩 부담해야 하므로 이 방법이 꼭 좋은 방법이라 할 수 없겠다. 하지만 바이어가 이미 비즈니스의 모든 내용을 알고 있는 경우라면 에스크로를 먼저 열고 모든 것을 진행하는 것도 좋은 방법이다. 이 경우 상당한 시간이 절약될 수 있다.
4.리스계약, 라이센스,대출신청
- 리스계약, 비어와 와인 라이센스, 은행 대출 신청
리스는 에스크로가 오픈된 후 바로 신청하는 것이 좋다. 어떤 건물주들은 리스계약에 사인 하는데 상당 시간을 요구하기도 하고 특히 몰(mall) 리스는 최소 45일 이상 걸리므로 에스크로를 오픈 하자마자 바로 리스 신청을 하는 것이 현명하다. 에스크로가 제 날짜에 안 끝나는 원인 중 가장 큰 것이 바로 이 리스에 상당 시간이 소요되기 때문이다.
주류판매 비즈니스 경우에는 에스크로 오픈 후에 제일 먼저 비어와 와인 신청은 ABC에 한다. ABC 신청 서류는 매우 까다로와 작성 시 상당한 주의를 요하므로 관할 ABC에만 할 수 있다. ABC 신청 시 30일 이라는 포스팅 기간이 법적으로 필요하고 이후에야 새 바이어 이름으로 라이센스를 신청 할 수 있다. 새 바이어가 라이센스를 받기까지는 신청 후 약 2주정도 소요된다. 만약 바이어가 은행 융자를 받는 경우에는 에스크로 오픈 후 바로 신청한다.
5.장비리스트 작성
장비리스트 작성 시에는 모든 장비를 전부 기록한다. 항상 문제되는 것은 가게를 판 후 장비에 문제가 셍긴다던 지, 작동이 안 되는 것을 고치지 않고 파는 경우이다. 따라서 바이어는 에스크로가 끝나기 전 미리 전문인을 고용해서 장비를 체크하는 것이 좋다.
예를 들어 식당이나 마켓의 경우 전문 냉동인을 고용, 주로 말썽이 많은 냉장고·냉동고를 중심으로 모든 장비가 제대로 가동되는지 확인하면 좋다. 만약 고장이 발견되면 그 수리비용을 미리 셀러와 합의하여 원만하게 매매가 이루어지도록 서로 노력한다.
6.인벤토리 확인
위의 언급된 모든 과정이 끝났을 때 에스크로 클로징 준비를 한다. 보통 인벤토리는 에스크로 클로징 바로 전날 하거나 아니면 클로징 후에 바로 바이어와 셀러가 하기도 한다. 인벤토리 시에 자주 일어나는 일은 유통기한을 넘긴 약품, 식품, 썩었거나 부패한 것 등은 포함할 수 없는 것이 상식이나 가끔 셀러가 인벤토리에 포함을 시켜 이것이 나중에 분쟁이 되기도 한다.
종종 바이어 가운데는 인벤토리를 인수하지 않으려는 분이 있는데 업종을 바꾸지 않는 한 셀러가 가지고 있는 인벤토리를 인수하는 것이 원칙이다. 특히 같은 업종으로 장사 하는 경우에는 가게 인수 후 바로 인벤토리 부족으로 고생하시는 분들이 가끔 있으므로 참고 하길 바란다. 인벤토리가 많은 리커나 마켓의 경우 셀러와 바이어가 직접 하는 것보다는 인벤토리 전문회사를 고용하는 것이 공정하고 또 시간을 절약해서 좋다.
인벤토리 후에 그 대금을 셀러에게 지불하면 에스크로가 끝나고 그때부터 가게의 소유권은 셀러에서부터 바이어에게 넘어 오며 이제 정식을 바이어가 새 주인이 된 것이다. 참고로 필자가 종종 받는 질문 중에는 사업체 매매 에스크로 기간에 관한 것들이 있는데 가장 빨리 끝날 수 있는 에스크로 일자는 대략 21일 정도이고 ABC 라이센스가 있는 경우는 보통 8주 이상 소요된다.
7.라이센스 취득
비즈니스 운영에 필요한 셀러 퍼밋, 헬스 퍼밋, 비즈니스 라이센스 등 각종 라이센스를 취득하는 일이다. 셀러 퍼밋은 관할 BOE (Board of Equalization)에서 신청하며 셀러와 바이어가 함께 가서 신청하는 것이 좋다. 셀러는 자기 구좌를 클로즈하고 바이어는 새로 오픈한다. 셀러 퍼밋은 신청 즉시 그 자리에서 발급 받을 수 있다. 간혹 셀러가 가게운영 중 발생한 판매 세금을 안 냈을 경우가 있는데 이 경우 바이어가 그 세금을 떠맡게 될 수 있으므로 주의해야 한다. 하지만 에스크로를 통해서 매매가 이루어진 경우라면 에스크로를 통해서 해결할 수 있다.
비즈니스 라이센스는 사업체가 속한 도시에서 하며 절차는 셀러, 퍼밋과 비슷하다. 헬스 퍼밋은 헬스 디파트먼트에서 관할하며 특히 식당 하시는 분께서는 지옥에서 온 사자와 같이 무서운 것이 헬스 디파트먼트다. 새로 주인이 바뀐 곳은 대게 한달 안에 인스펙션이 나온다. 따라서 새 주인은 전 주인에게서 마지막 인스펙션 리포트를 꼭 건네 받아 어떤 지적 사항이 있는지 확인하고 미리 위생 상태 등을 철저히 점검 대비한다.
특히 LA 카운티 경우는 ABC등 등급을 사용하므로 낮은 등급을 받았을 경우 비즈니스에 상당한 타격을 받을 수 있다.
8.트레이닝
에스크로가 끝나고 새 주인이 정식 주인이 된 이후에 트레이닝을 하게 되는데 셀러는 2주 동안 자기가 아는 모든 지식, 전반적인 가게상황, 음식 만드는 법, 문제점 등을 철저하게 알려줄 의무가 잇으며 바이어는 그 내용을 반드시 숙지해야 한다. 또한 셀러는 반드시 매매 계약에 명시된 트레이닝 기간을 엄수해야 한다. 트레이닝 기간 후에 생기는 가게 문제에 대부분은 셀러가 관여하려 하지 않기 때문에 이 기간 중에 바이어는 충분한 정보를 셀러에게서 얻도록 한다.
미국의 이민 생활을 하시면서, 신뢰하고 성실한 부동산 중개인을 한 사람 알고 있다면 여러 가지로 도움을 받을수 있는 경우가 많습니다. 또한 저 역시 어떤 형태이든 한번 인연을 맺은 고객에게는 늘 도움을 줄 수 있는 부동산 전문인이 되고자 노력합니다. 주택이나 비즈니스 매매 외에도 부동산 투자와 관련된 전반적인 방안 등에 대해관련정보를 고객과 함께 나누겠습니다.
저는 지나간 30여 년간 비즈니스 컨설팅 경력과 첨단 사업의 경영 경험을 바탕으로 주택 등 일반 부동산의 매매서비스는 물론 고객들의 중요한 재산을 효율적으로 운용하기 위한 재 테크방안을 제시하며, 주택, 투 자용부동산, 비즈니스를 구입하고 매각하는 과정에서 필요로 하는 자문서비스를 제공합니다.
궁금한점, 부동산관련 문제해결을 원하시면 꼭 전화주십시요 (213)342-1004, 케니조입니다.